MIXI民事法律相談コミュの旧借地借家法の無効・・・・・復活防止の対策？？？について教えてください。

親族（A）の実家について相談させて下さい。

Aの実家は両親＋二人兄弟で、実父が昨年8月に亡くなり、相続が発生しました。
実父は”貸地”で生計を立てていましたが、12月に貸地に行ってみると、一箇所建物を取り壊し、”駐車場”として第三者に貸していることが判明しました。

当件につき、以下のように???を質問させていただきます。


質問?

現在の”土地賃貸借契約書（平成14年ー34年、当初の契約時期は不明＝40-50年以上昔？　権利金の授受の実態も不明、借地割合40%）”を無効とし、土地の更地返還を要求できますでしょうか？

（補足）
”土地賃貸借契約書”抜粋：
・・・建物を所有することを目的とし、土地を貸す・・・・・
・・・いかなる形態により第三者に転貸しすることを禁止する・・・・・
・・・以下の用件が発生した場合、催告なしに契約を終了できる：
　　　上記契約に反する場合、3ヶ月以上滞納がある場合・・・

契約上は、約束を守っていないのは先方。但し、その内容が”滞納”程度では、店子を追い出すことは不可能と思います。但し、この場合は”借地借家法の大前提である建物がない”のですから、そもそも”借地借家法による契約そのものが無効”と思うのですが。（天災・地主の了解を得た改築/新築のために一時的に建物を取り壊すのは、”建物が無い”状態でないことは理解しています。但し、この場合、建物取り壊しは5年前で、更地ではなく駐車場にしている訳ですから”建て直しの意思無し”と見なされます）

”借地借家法”の前提である、”居住のための建物所有”という大前提を自分の意思で葬り去っている訳で、即契約の終了ができると理解しているのですが・・・

ちなみに、先方は”滅失登記”をしておらず、”契約は有効”と主張する意図が見え隠れしています。

＜こんな例と同じ解釈は出来ませんかね？＞←全くの素人考えですが・・・
確定申告する場合、婚姻者がいれば「配偶者控除」が受けられる。所が、その婚姻者が死亡（建物の撤去）すれば、当然「配偶者控除（借地権の主張）」は無くなる。なぜならば配偶者控除を受けられる前提の、婚姻関係（居住の為の建物所有）が死亡（建物撤去）により解消したので、前提が成り立たない以上「配偶者控除」は受けられない。




?　質問２

予想される損害と、得たであろう経済的利益を要求することは可能でしょうか？

（補足）
建物は5年も前に取り壊されていた（ご近所の複数の証言）のに、固定資産税は「建物付き軽減」で来ていましたので、そのまま納税していました。仮にそれが年間10万円とすると、過去5年で50万円。本来駐車場では「建物付き軽減」は無しですから、約6倍の60万/年が正しい固定資産税額。5年で300万。差額250万は、役所から請求があれば地主は払う義務が生じます。（役所に確認したところ、固定資産税の時効は5年、毎年航空写真を撮っているので、5年前建物が無いことを立証できるという。）

この250万円（追徴/延滞税は無いはず）を即刻店子から回収し、役所に全額納税するのが正しい姿と思うのですが・・・・

本来の”土地賃貸借契約書”の目的は、地代（固定資産税の3倍）で居住目的の建物を所有する、事です。ところがこの店子は5年間駐車場経営をし、年間200万円弱の利益があったと推察できます。（2.3万円ｘ7台ｘ12ヶ月ｘ5年）
これは、地主との契約を逸脱して得た利益なので、例えば（全く根拠はありませんが）利益の40%を要求することは可能でしょうか？
（建物を壊すなら、5年前に借地権を買い戻し、自分で駐車場を経営した、と主張、実際は買い戻していないので、底地の40%のみ請求）






質問?

このまま、店子を放置した場合、今後”土地賃貸借契約”の有効/継続を主張されることはありえるでしょうか？

（補足）
本来少なくとも上記?の即刻履行、?の請求　をすべきと思いますが、その実家は5年も実態を把握していない等、全く管理能力がありません。また、いわゆる”地元の名士”なので、”約束を守らない店子”に対しても、”約束を守れ（結局??の遂行）”とも言えないようです。そのため、??を主張するAにはその土地を相続させず、手をつけさせないように実母・弟は画策しています。

Aはそれでもいいと言っていますが、相続後その土地が実母50%・弟50%で相続し、次回2次相続が発生した場合、実母の持分をAが50%相続することになり、結果、A25%・弟75%の持分となる可能性があります。

そのときには、今より時が経っていることもあり、店子に対して?と?（固定資産税の追加納税は急務ですが）を遂行することをAは考えいます。この場合、今時点で店子が契約を犯していると認識しながら、何も法的手段を講じない場合、例えば5年後に大きな問題となる可能性はあるのでしょうか？（これが、3年なら大大丈夫だが、8年はダメとか、法律的根拠はあるのでしょうか？不法占拠であれば、善意＝10年、悪意＝20年：平穏無事　なんて規定があるようですが・・・・）



私が店子の立場であれば、数千万円の価値のある「借地権」を自己のミスにより失う可能性があるのであれば、即刻駐車場を中止し、”居住用の掘建て小屋”を100万円位で建て、「契約の有効」を主張します。もし地主が何も言ってこなければ、「5年経過しているが、建物再建の意思はある」と主張します。

↑これを回避するためにも、内容証明で、「現在契約違反状態、今後違反回避のために建物を建築（契約によると地主の書面による承認が必要）しても、借地権は認めない」と一筆入れておくのが順当と思うのですが。但し、このようなことさえAの実家＝実母は認めません（波風を立てない）。

ちなみに、”違法店子”は貸地から100m程の所の戸建に居住しています（土地/建物とも所有/賃貸か不明）ので、その土地が無くても”居住困難”とは言えません。




長々と相談させていただきましたが、上記???につきアドバイスをお願いします。