MIXI民事法律相談コミュのテナントの原状回復について。。。

商用向け賃貸物件の原状回復について相談させて下さい。
同じような店舗原状回復のトピがあり、内容が重複してしまうかもしれませんが、
状況が少し違うのでトピを立てさせて頂きました。



【経緯】

?平成１７年某月、東京都外（貸主は東京都内）のビルにテナントとして入居。
　　●契約は郵送契約（法人として契約）。
　　●契約書内容
　　　　・敷金は１０ヶ月分。
　　　　・退去通告してから６ヶ月は家賃を支払わなくてはならない…と記載あり。
　　　　　　⇒借地借家法では３ヶ月と定められていますよね？
　　　　・原状回復は貸主の指定業者が担当…と記載あり。
　　　　・原状回復内容について…自然消耗の原状回復は記載なし。
　　　　・原状回復内容について…壁、床、天井を変更した場合は要原状回復と記載あり
　　　　　　　　　　　　　　　　（全面と記載なし）。
　　　　・原状回復内容について…建具、造作物、模様替え等は本契約の終了の場合においては
　　　　　　　　　　　　　　　　買収請求権はこれを放棄し直ちに該当物件の撤収をなし、
　　　　　　　　　　　　　　　　原状回復の義務を負うものとする…と記載あり。
　　　　・原状回復内容について…エアコンは原状回復と記載されているが、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　ダクトまでのクリーニングは記載されていない。

?約半年後、経営が成り立たず退去をビルオーナーへ申し出る。
　　●電話にて…「今までの原状回復費用実績はどのくらい？」と質問したところ、
　　　　７０万くらいと返答された。

?退去通告してから２ヵ月後、原状回復の立会いを行う。
　　●貸主＆原状回復指定業者から言われた事
　　　　・パーテーション等を設置した部位の床・天井部分は全面原状回復。
　　　　・壁は日照により色が変色されているから、塗りなおし　→　室内の暗い店を営業していた
　　　　　　　ので日差しは入ってない。
　　　　・ブラインドに若干折れがある為、交換（修理不可）→素人が見た限りでは折れはない。
　　　　・エアコンのダクト…クリーニング
　　　　・エアコンスイッチ…リモコンリセット　→　一般のビルに使われているエアコンを使用していました。
　　　　・原状回復後は某ゼネコン会社の審査を受けなくてはならない（契約書に記載なし）
　　　　・貸主へのキックバックはまったくない。
　　　　・ｅｔｃ．．．
　　　以上、他内容の原状回復も含め、７０万ちょっとの見積もりでした。
　　　とにかく新築同様にするレベルの原状回復内容でした。
　　　(７０万になるように数字合わせをしたような見積もり内容だった印象を受けた）
　　　ちなみに自分で数社からとった見積もりは２５万位でした。

　　　原状回復立会いの際、貸主＆原状回復指定業者へ反論すると…
　　　「あなたは知識がない」「常識がない」「業界のことを知らなすぎる」と威圧的に言われる。　　　　

　　　その場で解決出来ず退去通告をしてから７ヵ月後、調停を行ったが調停不成立。
　　　●原状回復すべき箇所については責任を負う事を認めていたが、
　　　　貸主が過剰な原状回復内容を押し付けてきた状態だった為、和解出来なかった。　　　

?退去通告をしてから１１ヶ月後、原状回復内容が決まらず次のテナントが入居（ウチに連絡なし）
　　　●ウチに連絡もなく、原状回復／改装し入居

?契約書と見積もり書、図面により貸室内面積の違いに気付き、簡易裁判で面積分の過払いによる不当請求訴訟を行う。
　　　●契約書と実面積の差が認められ、和解した。

?１年半後、原状回復費用について地方裁判所へ訴状を提出。

?貸主が訴状を受け取り後、貸主が算出した見積もり金額を連絡もなしに振込まれる。
　　　●振込まれている事を知ったのは裁判中、貸主弁護士が主張　→裁判後、入金確認。
　　　　そのため裁判内容は、「金額が振込まれているのであれば今日のところはとりあえず閉廷」と
　　　　本来の趣旨は、原状回復内容に対する金額について争いたかったのに、裁判長は一言も触れられず…

?現在、弁護士を立てる事をベースに検討し、対策案を考え中。



【相談したい内容】

a）テナントで借りた場合、自然消耗部位まで原状回復義務が発生するのか？（住居用と違うのか？）

b）（うちは原状回復代を一切支払わない…と言っていないのに）一声もなく原状回復し、次のテナントを入れている。
　　ウチの言い分は…未解決状態で貸主が勝手に原状回復をした事に対し、ウチは原状回復代の支払い義務があるのか？

c）原状回復は床面積が実面積より多い面積数で算出されている等、信憑性のない事項が多いので、
　 見積もり取り直し、またはテナントは既に入居済みなので請求されないようにする方法はあるのか？

d）裁判の流れで…お金が返還済み（貸主が算出した金額）なので、裁判長は「それで終了」というような態度だった。
　 流れを変えるコツってありますか？

e）借地借家法で定められている「退去通告から３ヶ月は家賃を支払う」というような内容はあるが、
　　契約書により「６ヶ月」を請求されている。テナントの場合、「退去通告から３ヶ月」という内容は適応外なのか？


f）このような商用向け賃貸物件に詳しい弁護士を都内で探しているのですが、まずどこに行ったら良いのかわかりません。
　　内容に応じた弁護士を斡旋してくれる場所ってあるのでしょうか？

お粗末な文面で長文になり申し訳ございません。　お読み頂いた方…ありがとうございます。
次回の裁判までに上記内容の懸念点をクリアしたいと思っておりますので、アドバイスをお願いしたく思います。
よろしくお願い致します。