アメリカのマネー雑誌、その名も"Money"の今月号に面白い記事があったので、抜粋します。
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"Real Estate vs. Stocks"というタイトルで投資の手法としてどちらが優れているかをボクシングのように８ラウンドで競っています。
ラウンド１："Performance"投資効率
確かに2001-2006だけ見ると、全米の家価格指標"Home Price Index"は、年率12.4%上昇しており、米国株価の代表的な指数S&P500の年率4.3%を大幅に上回っています。しかし、もっと長期的にさかのぼってみると、1978-2004年では住宅価格の年率8.6%、商業物件の利回り年率9.5%に比べると、S&P500は年率13.4%とはるかによい成績です。ある学者は1890年までさかのぼると、不動産価格はほとんどインフレ率程度にしか成長していないといっています。したがって、本ラウンドは株式に軍配！
ラウンド２："Leverage"てこの原理
ここでは、なんと言っても住宅ローンで物件価格の80％以上を借りることができて、いわゆる「他人のお金で儲ける」ことが可能です。一方株式では信用取引での1.5倍までの売買や、ストックオプションなどの投機的商品によるleverageは可能ですが、不動産にはかなわないようです。上昇マーケットではこのlevarageは強力な武器になりますが、価格が下がったときには、初期投資をあっという間に失うという点を忘れてはいけないですね。ここは不動産に軍配。
ラウンド３："Costs"コスト
これは不動産投資の一番の弱点です。売買時における種々の費用"closing cost"がまずざっくりと2-4%、そして不動産エージェントへの報酬が6%、つまり売買するだけで最大10%のコストを覚悟しなくてはいけません。これでは、よっぽど値上がりしないと、いくらlevarageを効かせても、利益をほとんどコストに持っていかれてしまいますし、逆に思ったより価格が上がらない状態で売却するとマイナスになります。さらに言えば、この10%には不動産保有時の維持費用（ローン金利、税金、修繕費もろもろ）は入っていません。一方、インターネット取引のおかげで、安い業者によっては一取引あたり７ドルという格安取引手数料です。人気の投資信託も手数料や管理費を抑えた商品が多く、高くても不動産投資のコストほどではありません。したがって株式の勝利。
ラウンド４:"Taxes"税金
これは日米での差があるのでしょうが、米国では不動産投資のほうが税制面では優遇されています。株式での利益は１年以上保有すれば、キャピタルゲインに対して最大15%の税がかかります。値下がりした株式を損失として計上することで、ある程度節税は可能です。不動産投資の場合、とくに自分の住居の場合優遇が多く、ローン金利と固定資産税はすべて控除対象、また夫婦で保有して２年以上住んだ住居は売却時のキャピタルゲインは50万ドルまで控除！それ以上のゲインも長期ゲインとみなされ15%までです。また、商業物件には減価償却による損失計上があり、節税効果が大きいです。不動産の勝ち。
ここまでお互いに２勝２敗。
ラウンド５："transparency"透明性
株価は毎日のように公開市場で取引されており、値段は新聞にも載っています。Google株の一株はどの一株も同じ価値です。一方、不動産の適正価格はあって無いがごとくで、良くて"educated guess"つまり非常に調べ抜かれた推定価格、最悪の場合"sucker!"詐欺同然の価格になります。では、はたしてここでは株式の圧勝なのでしょうか？Enron社やWorldCom社の事件を思い出しましょう。多くの投資家や会計士が見張っていて、政府が最終的に監督しているはずの、企業の業績や会計は不正に操作されることがあり、CEOたちはいまは牢屋の中です。一方不動産は、実際の建物に入って大きさや建築状態をチェックしたり、プロの鑑定士を雇うことも可能です。もちろん、壁の中の配管や庭に埋められた死体など、サプライズもつき物ですが。結論、このラウンドに関しては、両者引き分け。
ラウンド６："Effort"努力
不動産を売買・保有することは、自宅であっても大変です。修繕が必要になったり、災害に見舞われることもあります。その点、株式の売買や保有には一切努力は不要ですね。株式の圧勝。
ラウンド７："Volatility"相場変動
株式においては、一週間で20%の資産を失うことはあります。一方売買に時間と努力を要する不動産ではめったにそんな急落はしません。過去２７年間、全米平均をとれば、不動産価格の最も振るわなかった年でも、年率3.4%のリターンは確保できます。一方S&P500は年率22.1%の下落を記録した年もあります。過去には不動産価格が下落することもありましたが、いずれの場合も今では回復しています。この点では不動産の勝利。
いよいよ最終ラウンド。ここまで両者譲らず３勝３敗。
ラウンド８："Diversification"分散投資
お母さんはいつも「すべての卵をひとつのかごに入れてはいけません」と教えてくれました。投資でも同じことが言えます。分散投資しておけば、ある投資が下がっても、他の投資が上がり、安全な投資ができます。個別の株式や債券などを個人が満遍なく保有するのはほぼ不可能ですが、投資信託を購入することで、少ない資金で分散投資が可能になります。不動産投資ではなかなかそういうわけには行きません。あなたがトランプ氏（アメリカの不動産王）でもない限り、ホテル・商店・オフィスビル・駐車場、はたまたカジノまで所有することは無理です。しかし、REIT（Real Estate Investment Trust：不動産投資信託）のような商品はあり、小額から気軽に分散投資が可能です。しかし、結局これは株式の売買であり、実際の物件保有とは異なり、価格は大きく変動します。最終ラウンドは株式の勝ち。
結論：株式４勝３敗１分け、不動産３勝４敗１分け。
総評としては、効率・コスト・分散投資で大きく勝利した株式に対して、不動産が圧倒的だったのはleverage（てこ）のみ。持ち家を買うためにこの「てこ」を利用するのはよいでしょうが、これまでのように「他人のお金で」コンドミニアムを転がして大儲けしようというのは、ちょっと危険かもしれません。
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まあ、この雑誌をみればわかるのですが、おそらく雑誌の収益の大半を占めると思われる宣伝のほとんどが、株式中心の資産運営をする投資会社や、株式ブローカーの宣伝ばかりなので、バイアスは強いでしょうし、投資のプロやフルタイム投資家は、この一般向け雑誌には見向きもしないでしょうから、結論には興味はありませんが、比較することで、各投資分野の性格が良くわかる記事だと思います。参考になれば幸いです。
（リンクから本誌のサイトに飛べます。今月号はめずらしい不動産特集なので、英語ですがチェックしてみてください。）
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"Real Estate vs. Stocks"というタイトルで投資の手法としてどちらが優れているかをボクシングのように８ラウンドで競っています。
ラウンド１："Performance"投資効率
確かに2001-2006だけ見ると、全米の家価格指標"Home Price Index"は、年率12.4%上昇しており、米国株価の代表的な指数S&P500の年率4.3%を大幅に上回っています。しかし、もっと長期的にさかのぼってみると、1978-2004年では住宅価格の年率8.6%、商業物件の利回り年率9.5%に比べると、S&P500は年率13.4%とはるかによい成績です。ある学者は1890年までさかのぼると、不動産価格はほとんどインフレ率程度にしか成長していないといっています。したがって、本ラウンドは株式に軍配！
ラウンド２："Leverage"てこの原理
ここでは、なんと言っても住宅ローンで物件価格の80％以上を借りることができて、いわゆる「他人のお金で儲ける」ことが可能です。一方株式では信用取引での1.5倍までの売買や、ストックオプションなどの投機的商品によるleverageは可能ですが、不動産にはかなわないようです。上昇マーケットではこのlevarageは強力な武器になりますが、価格が下がったときには、初期投資をあっという間に失うという点を忘れてはいけないですね。ここは不動産に軍配。
ラウンド３："Costs"コスト
これは不動産投資の一番の弱点です。売買時における種々の費用"closing cost"がまずざっくりと2-4%、そして不動産エージェントへの報酬が6%、つまり売買するだけで最大10%のコストを覚悟しなくてはいけません。これでは、よっぽど値上がりしないと、いくらlevarageを効かせても、利益をほとんどコストに持っていかれてしまいますし、逆に思ったより価格が上がらない状態で売却するとマイナスになります。さらに言えば、この10%には不動産保有時の維持費用（ローン金利、税金、修繕費もろもろ）は入っていません。一方、インターネット取引のおかげで、安い業者によっては一取引あたり７ドルという格安取引手数料です。人気の投資信託も手数料や管理費を抑えた商品が多く、高くても不動産投資のコストほどではありません。したがって株式の勝利。
ラウンド４:"Taxes"税金
これは日米での差があるのでしょうが、米国では不動産投資のほうが税制面では優遇されています。株式での利益は１年以上保有すれば、キャピタルゲインに対して最大15%の税がかかります。値下がりした株式を損失として計上することで、ある程度節税は可能です。不動産投資の場合、とくに自分の住居の場合優遇が多く、ローン金利と固定資産税はすべて控除対象、また夫婦で保有して２年以上住んだ住居は売却時のキャピタルゲインは50万ドルまで控除！それ以上のゲインも長期ゲインとみなされ15%までです。また、商業物件には減価償却による損失計上があり、節税効果が大きいです。不動産の勝ち。
ここまでお互いに２勝２敗。
ラウンド５："transparency"透明性
株価は毎日のように公開市場で取引されており、値段は新聞にも載っています。Google株の一株はどの一株も同じ価値です。一方、不動産の適正価格はあって無いがごとくで、良くて"educated guess"つまり非常に調べ抜かれた推定価格、最悪の場合"sucker!"詐欺同然の価格になります。では、はたしてここでは株式の圧勝なのでしょうか？Enron社やWorldCom社の事件を思い出しましょう。多くの投資家や会計士が見張っていて、政府が最終的に監督しているはずの、企業の業績や会計は不正に操作されることがあり、CEOたちはいまは牢屋の中です。一方不動産は、実際の建物に入って大きさや建築状態をチェックしたり、プロの鑑定士を雇うことも可能です。もちろん、壁の中の配管や庭に埋められた死体など、サプライズもつき物ですが。結論、このラウンドに関しては、両者引き分け。
ラウンド６："Effort"努力
不動産を売買・保有することは、自宅であっても大変です。修繕が必要になったり、災害に見舞われることもあります。その点、株式の売買や保有には一切努力は不要ですね。株式の圧勝。
ラウンド７："Volatility"相場変動
株式においては、一週間で20%の資産を失うことはあります。一方売買に時間と努力を要する不動産ではめったにそんな急落はしません。過去２７年間、全米平均をとれば、不動産価格の最も振るわなかった年でも、年率3.4%のリターンは確保できます。一方S&P500は年率22.1%の下落を記録した年もあります。過去には不動産価格が下落することもありましたが、いずれの場合も今では回復しています。この点では不動産の勝利。
いよいよ最終ラウンド。ここまで両者譲らず３勝３敗。
ラウンド８："Diversification"分散投資
お母さんはいつも「すべての卵をひとつのかごに入れてはいけません」と教えてくれました。投資でも同じことが言えます。分散投資しておけば、ある投資が下がっても、他の投資が上がり、安全な投資ができます。個別の株式や債券などを個人が満遍なく保有するのはほぼ不可能ですが、投資信託を購入することで、少ない資金で分散投資が可能になります。不動産投資ではなかなかそういうわけには行きません。あなたがトランプ氏（アメリカの不動産王）でもない限り、ホテル・商店・オフィスビル・駐車場、はたまたカジノまで所有することは無理です。しかし、REIT（Real Estate Investment Trust：不動産投資信託）のような商品はあり、小額から気軽に分散投資が可能です。しかし、結局これは株式の売買であり、実際の物件保有とは異なり、価格は大きく変動します。最終ラウンドは株式の勝ち。
結論：株式４勝３敗１分け、不動産３勝４敗１分け。
総評としては、効率・コスト・分散投資で大きく勝利した株式に対して、不動産が圧倒的だったのはleverage（てこ）のみ。持ち家を買うためにこの「てこ」を利用するのはよいでしょうが、これまでのように「他人のお金で」コンドミニアムを転がして大儲けしようというのは、ちょっと危険かもしれません。
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まあ、この雑誌をみればわかるのですが、おそらく雑誌の収益の大半を占めると思われる宣伝のほとんどが、株式中心の資産運営をする投資会社や、株式ブローカーの宣伝ばかりなので、バイアスは強いでしょうし、投資のプロやフルタイム投資家は、この一般向け雑誌には見向きもしないでしょうから、結論には興味はありませんが、比較することで、各投資分野の性格が良くわかる記事だと思います。参考になれば幸いです。
（リンクから本誌のサイトに飛べます。今月号はめずらしい不動産特集なので、英語ですがチェックしてみてください。）
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