住宅ﾛｰﾝなんでも相談室コミュの建蔽率オーバー物件の審査について

質問させて頂きます

いま検討している中古物件（築１１年、建蔽率60％容積率200％）ですが、気に入り仮審査申し込みしてから仲介業者から、実は建蔽率が66％ありますが少しなので大丈夫。と言われました。

銀行が担保価値のある物件として認めれば住宅ローンも大丈夫とのことですが、建蔽率オーバー物件を銀行が住宅ローン対象物件として認めることなんてあるのでしょうか
もしかして騙されてると不安です。

また仮に今回住宅ローンが通り購入できたとしても、もし将来的に売りに出す事があった時、建蔽率オーバーでなかなか売れなかったり販売価格を相場より下げなくてはいけない事態にならないか心配です。

仲介業者の少しだから大丈夫の言葉を信じて大丈夫でしょうか

コメント(13)

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[1] mixiユーザー 07月31日 17:32

本当の所はわかりませんが、私が以前不動産の方に聞いたアドバイスは、『建蔽率オーバーの物件は銀行でローンが組めないから他より安い(ローンが組めない＝すべて現金で用意する)』と聞きました。

将来的にも売りに出すときは同じで、買いたいと思った人がいても、同じ理由でローンが組めないから、売れにくい＆価値を下げなければならないと言われました。
もしくは、オーバーしている分を改築して減らして売るか、更地にして土地だけ売るとか…どちらにせよ、お金はかなりかかりますよね

『ちょっとくらいなら大丈夫』とまで言って売ろうとする不動産に私は疑問を感じますが…本当にちょっとくらいなら大丈夫なのかな？

答えになってなくてスミマセン

[3] mixiユーザー 07月31日 18:06

実際の床面積はオーバーしていると思いますが確認申請や建物の謄本の面積はどうなんでしょうね?
とはいえ私は仲介業者よりも違法建築をやる業者が建てた建物の方が心配です。

[4] mixiユーザー 07月31日 18:22

住宅ローンコンサルタントですが、これまで書きこまれている通りなので他の物件を探されたほうがいいですよ。

[6] mixiユーザー 07月31日 20:21

建蔽率オーバーの場合、銀行によっては、本部決裁を取って、承認なら融資
できるというケースもあります（承認の目安は１０％超過くらいまで）。
ただ、他物件にした方が無難でしょうね。

[7] mixiユーザー 07月31日 22:03

中古の違反物件は特に珍しい訳ではありません。

ほとんどのケースは建築確認申請と違った現物が建ってしまっている場合と、途中で増築している場合です。

本来であれば、違法物件に対してはローン不可が原則ですが、中古の流通物件の場合は金融機関のよっては若干のオーバーであれば、また周囲との違和感が無ければ許容しています。

因みにメガの場合、み○ほ銀行は一切不可ですが、三○住○銀行の場合は20％以内の違反であれば、テーブルに載ります。（但し3階建ての違反は一切不可です）

売却時のリスクについては一概には言えないと思います。

[9] mixiユーザー 08月01日 08:50

皆様へ
早速たくさんのコメント頂きありがとうございます

やはりあとあとの事を考えると買わない方が無難とのことですね。

物件は二階一戸建てで増築はされていません。新築時の確認申請、検査済証の確認はまだしてないので、一度業者に連絡してみたいと思います。
新築時に虚偽申請もなく、行政の検査が通過していれば少なくとも新築時は違法物件にはならないとの認識で良いのでしょうか

いまの建築基準法で建蔽率オーバーでのリスク（売却時の値下がり、銀行融資の対象の可否など）をどう判断するかですね。

立地、建物の状態は非常によく上記のリスクを背負っても銀行融資が受けられるなら購入もありかなと思う部分もあります。
悩みます

[10] mixiユーザー 08月01日 08:59

私も今年の1月に世田谷区内で中古物件をさがしていましたが気に入ったのが有りましたので不動産やさんに銀行に渡りをつけてもらいましたが違法物件と言う事で全て門前払いでした

唯一ノンバンクのライフコーポレーションからは融資可能との返答を頂けましたがあまりの高金利に話しになりませんでしたよ

[11] mixiユーザー 08月01日 09:06

> らん丸さん
コメントありがとうございます

ちなみに違法物件の内容はやはり建蔽率オーバーですか

[13] mixiユーザー 08月02日 09:58

皆さんへ
昨日仲介業者に確認したところ、確認済証も検査済証も無いとの事でした。
説明では、10年程前の物件では良くあることで、この物件はオーバー率も110％以内で住宅ローンも通るし先日にはGIOの五年保証も認められる程のしっかりした住宅だから心配ないとの事でした。また将来的に改築時の注意事項（減築）や売却時の話しも説明受けました。
立地が良いので正直迷います。

皆様のアドバイスも参考に慎重に判断したいと思います。

以上ご報告でした

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