サラリーマン限定！不動産投資塾コミュのご意見ください。不動産投資の提案

不動産屋から中古の区分所有物件２つまとめて不動産投資の提案がありました業者は○本○リー○です。

中古に絞っているのはやはり利回りが高いからです。

ひとつめ物件

　中古マンション　菱和パレス目白ウェルネス２１
　平成10年1月築。10階建の2階部分。東南角部屋。オートロック有。外観タイル貼り。
　西武池袋線「椎名町」駅徒歩9分、西武新宿線「下落合」駅徒歩11分も利用可。
　所在地：新宿区下落合４丁目
　交　通：JR山手線目白
22.66? （バルコニー面積 2.59?）

　賃料 2Fなので　81,000

ふたつめ

以下のマンションの８Ｆの物件
　http://www.jj-navi.com/shuto/bukken/030/011/E00/Z_120130651394.html
　菱和パレス五反田西　８Ｆ　
　http://chintai360.jp/mansion/734
　最寄り駅 JR山手線五反田 11分
　東急池上線大崎広小路 4分
　所在地東京都品川区西五反田8-11-1 地図を表示地図を閉じる
　敷金 1ヶ月
　礼金 1ヶ月
　管理費 6,000円
　保険料 15,000円
　更新料 1ヶ月
　階 9階/9階建て
　構造鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）
　築年月 1998年03月
　こだわり条件バストイレ別・宅配ボックス

　賃料　8Fなので　92,000
　　
この二つの物件をまとめて2500万で買ってくれという。
どう思われますか？個人的には築年数がすでに１０年を超えているので
ましてや2件まとめてなら2100～2200万くらいかと思ったのですがいかがでしょう？
悪い物件とは思いませんけどね。

なお、私は、既に自宅マンション(購入時3000万)のローンを完済していて、年齢は３５～４０の間です。

よってローンのない私にとって、上記物件は、私の融資枠４０００～５０００万円いないに十分収まりますし、○リックスのフルローン３０年３．２２５％の融資が出るので、計算上毎月３万円がキャッシュフローとなります。頭金は200万ぐらいは出せると思いますので。そうすると４万円以上のキャッッシュフローになります。

この３～４万をためておけば、入居者の退室や物件の経年劣化にも対応できるし、
さらに少なくとも数年は節税ができる。という話です。１年目は手数料が掛かるし丸１年収入があるわけではないし、３０年ローンなら元金充当は２割くらいしかないでしょうからね。

既に完済している不動産があるので、これを担保に不動産担保ローンを使って、築年数のもっと多い利回りの高物件を狙えばキャッシュは回る。
東京の駅近物件なら空室リスクは１０年で６ヶ月見ておけばいいという話でした。

さすがに不動産担保ローンは私はやる気はありませんが、中古マンションの利回りは預金よりはるかにいいし、またどうせ蓄財するなら、４割以上が事業費で消える生命保険よりは少なくとも有利だと思います。(生命保険は控除枠を超えたら宝くじ並みに分が悪いと考えています。)
ですので、より有利な条件で購入し、さらには不動産登記をする司法書士も業者任せにせず
私が指定しようと考えております。

話は変わりますが、F○ネクストさんって皆様どうお思いですか？
○ンドネットとかいろいろありますがどの業者さんがお勧めですか？
いろいろ悩んでいます。

---　収支計算
家賃　　　　　　92000　+　81000　
管理費　　　　8940　+　8,840　　　　
修繕費　　　　7200　+　880
物件管理費　 3150　×　2
したがって　(173000　-　32160)　×　12 = 1,690,080
固定資産税(予想)　40000　×　2　
1690080-80000=1,610,080
司法書士やローンおよび仲介手数料がおおよそ
司法書士費用100000*2
仲介費用400000*2
よって24,000,000まで値引きしてもらっても
1611080/25000000=6.44%
空室リスクなどのリスクを10%と見ると5%台くらいでしょうか？

コメント(6)

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[1] mixiユーザー 05月19日 00:01

私なら、買いません。

毎月４万円のキャッシュなら、500万円くらいの物件を現金買いします。

ローンを組んで２５００万円物件なら、表面10、実8％ないと。・・・・

＊私見です。

[2] mixiユーザー 05月19日 07:55

コメントしていただきありがとうございます。

やはりさほどいい物件ではありませんね。

＞ローンを組んで２５００万円物件なら、表面10、実8％ないと

非常に勉強になります。

ありがとうございます。

[3] mixiユーザー 05月23日 16:33

確かに、ワンルームの中では高い物件なので、空き室になった時のリスクが心配です。机上の計算では、それなりの利回りですが・・・。

それより、おりんさんが言うように500万円程度の物件を４つ買って、リスクを分散した方が良いと思います。

[4] mixiユーザー 06月02日 16:38

はじめまして、私も日本クリードから買いましたが、東池袋の築23年のマンションを560万で買いました。諸費用含めて270万自己資金で330万のローンを組み購入しました。ローン差し引き月35000円の利益が出ています。

本当は一棟物が欲しいんですが自分の属性が悪く、区分所有でもやっと買えました。2部屋まとめて2500万のローンを組める方なら500万のマンションを5部屋買った方が絶対良いと思います。

[5] mixiユーザー 06月02日 20:28

まず修繕積立金が値上がります。

空室率はもっと高いです。

二年で退出し、リフォームと募集に三週間、決まるまで１ヶ月、入居まで時間がかかり、どんなに優良な物件でも、10年で10ヶ月、まして駅近でなければもっと空室期間は長いと思います。

[6] mixiユーザー 06月02日 20:34

こちらもよろしくお願いします。

健美家・不動産連合隊
http://mixi.jp/view_community.pl?id=4324349

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