注文住宅建築コミュの手付け金支払い後のトラブルについて質問があります。

両親が東海大地震に備え家を買うってことで既に手付金も支払ってしまったんですが、困ったことになりました。
ハウスメーカーさんが紹介してくれた土地は元々農地で、貝塚等遺跡が出るような場所なんです。母は液状化の不安があったので他に良い場所はないかって聞いたらハウスメーカーさんは大丈夫大丈夫と強く推し進めてきました。
大丈夫なら…と手付金まで払った後、東北の大地震があり液状化マップが配布されました。それによると買った土地は「極めて液状化しやすい」に分類されていて…。
「話が違う」と言っても土地は返還されないみたいだし、ハウスメーカーさんも地震があれば液状化するだろうと認められていました。
こういうトラブルはあっても私達の自己責任なんでしょうか…。

あともう一つ質問があるんですが、例え液状化しやすい場所でも地盤改良する際に杭ではなく砕石パイル？と言うものをやれば液状化は防げるんでしょうか。
ディズニーランドが埋立地なのに地震で平気だったのはそれのおかげだと聞いたので料金は高くとも可能であればやりたいと思いました。

文章が纏まってない部分が多々あると思います、すみません。
回答をよろしくお願いします。

コメント(10)

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[1] mixiユーザー 04月01日 17:47

災難でしたね

そのハウスメーカーとの今後の関係も思いやられます。
いや、むしろ今回の事を逆手にとって強気で色々進めれますかね。
例えば地盤強化をメーカー負担でやってもらうとか…

ちなみに地盤強化の事ですが聞いた話だと、液状化はだいぶ下の地層からなるので住宅の地下10mやそこら補強した所でそんなレベルではないと聞いた事があります。

液状化対策用のやり方もあるみたいですが、まあそれも…自然の力の前ではどうなの？というレベルで目覚ましいものではないらしいです。

僕もいまプラニング中で、液状化の話も聞きました。
建ててもらう工務店から聞いた話です

[2] mixiユーザー 04月01日 18:02

>>1　くまさんへ。
コメントありがとうございます

家族もそのハウスメーカーさんのことを信じられなくなりましたし、家の計画をその人とするとなると少しヤダなーって思ってしまいます。
ちょっと強めに出てみたいなって思いました

しかし、やっぱり地盤対策をしても震度７ぐらいの地震が来てしまったら分かりませんよね。やっぱり丈夫な土地の上に家を建てたいです！

くまさんが建ててもらう工務店さんは先に色んなことを教えてくれてるんですね。
お互い、安心出来る素敵な家が建つと良いですね

[3] mixiユーザー 04月01日 20:41

詳細が分からないので、はっきりと分かりませんが。

私が住んでおります、Ｓ岡市のＳ区に似ておりますね。

Ｓ岡市は殆どが液状化に対しては危険な区域と言われております。

地盤調査すれば、まず改良の指示が出されますし、今回の液状化マップにおいても結構なエリアがありました。

今回の液状化に関してですが、自分なりに・・・

?保険

・自分の知る限り現在のところ液状化に対する保険商品は無いはずです。

・地震保険はあくまで建物に対してなので、液状化は地盤の為に関係ありません・・・。

　ちなみに津波で全壊した家は建物なので地震保険の対象です

・新築の際に地盤保証を任意でかけますが、地震は免責です。

以上のはずですが、

ただし、今回の被害があまりにも大きいので「出る？出ない？」の論議がされているみたいですが・・・

?技術

・調査は可能です。

一般に「ボーリング」と呼ばれる方法で調べます。相場は　＠10,000円/Ｍ　で、
約10Ｍ以上はやってみないと分かりません。

ボーリング調査に、30,000円位上乗せすると液状化診断なるものをやってくれます。

その診断の結果、もう一度調査します　＠12,000～13,000円/Ｍ位で3Ｍ位でしょうか。
（あくまで一般的にですが・・・）

以上は全て「調査費」です。

・改良

結果からいうと液状化に対しては現在の技術では不可です

（ものすごいコストをかければ別でしょうが・・・）

表層改良　＠50～100万強
柱状改良　＠50～100万強
鋼管杭　　＠80～200万

※あくまで目安です。

↓結構丁寧に書いてあるＨＰです。

http://hmk-polaris.web.infoseek.co.jp/kiso_chishiki/zibankairyo.html
「家づくりを応援する情報サイト」からの転用

の3工法が一般的ですが、これらはいわゆる瑕疵保険をかけるのに地盤調査の結果、義務的にかけるケースが殆どなので、ハウスメーカーであれば調査結果が芳しくなければ施工されるはずです。

但し、別途料金です。（これは、大工だろうが工務店だろうが別途料金です。「聞いてない

」って怒らないで下さいね

）

※これらの説明を契約前にしっかりしてくれて、

かつ家を建てられる方（お施主様）が理解できる事を事前におこなっている営業さんであれば、

まず信頼できる営業さんかやり手の営業さんのはずです。

後、個人的には　柱状改良　が　「ベター」ですが・・・（鋼管はしっかりしすぎて地震に対して「ズレ」や「折れる」事があるとの話です）

但し、これは液状化に対しての改良ではないので難しい所です。

所感ですが、保険・技術共に液状化は想定外（こんな言葉で片付けるのは申し訳ないですが・・・）です。

この業界にいる人間ですら、液状マップを見て「うわ、家思いっきり駄目じゃん

」て、笑うしかない方もいると思います。（3年前に家を建てた、自分の先輩の話です）

「じゃあ、家なんて建てられないじゃん！」となってしまいますが、

過去に建て直す話の中で、おばあさんが「前の家は50年建ってて、その家の重みで地面がしっかり固まってる

」と怒られました

正直、それ位の気概が無いとローンも含めて建てられないのかなと思います。

後、信頼できる営業さんの良い例として、いわゆる「諸経費」をしっかり説明できる方であればプロです。（但し、2時間はかかりますが）

よく、坪単価がいくらで話す営業がいますが、

「諸経費はいくらですか？」

と聞いてみて下さい。

「大体、300万くらい・・・」

と答える営業は新人か駄目な営業です。

新人なら大きな目で見てやって下さい

以上、雑文ですがご参考になれば幸いです。

[5] mixiユーザー 04月01日 20:46

ディズニーランドの場内は至る所で液状化現象が起きていますよ。YouTubeで検索すると、震災当日の場内の様子を映したホームビデオの映像がたくさんヒットします。
住宅トラブルについての相談は、都道府県の宅地建物関係の担当課で無料で聞いてもらえますので、経緯がわかる書類や資料を持って、できるだけ早く相談に行かれることをお勧めします。

[6] mixiユーザー 04月01日 21:40

そうですね、液状化、津波等に対してHM自体が責任を負わなくてはいけない
なんて多分契約にない！(約款にない)のがほとんどではないかと思います。

保障すべきはずの保険会社ですら「災害免責」なんてあるくらいですからね(^^;;)

うちは有名ハウスメーカーに20年勤めてトップセールスマンだった方が
今はFP業をしているので顧問になっていますが色々わかりますよ。。(苦笑)
生涯生活設計やら土地購入(今ここです)から家を建て終わるまで
年間単位の顧問契約なので契約期間の質問はし放題なのですが
土地も素人では見えない所が沢山！！です

基本的に業者なんて売れば仲介手数料だけでも手に入りますし
売れてなんぼ、ですので上手い事いって切り抜ける人も多いそうです
(もちろん真面目な方もいるはずですが)
沿岸の土地を紹介されて契約していたら
今回の震災で嫌になったとしても手付金を諦めてやめるか
融資が実行されてしまっていれば泣き寝入りです。
ですが売り主も業者も悪い訳ではありません(法律的に)
裁判かけても負けます。消費者の方がデメリットが大概高いものですなんでも。。

開発前で許可で出るか？わからないような土地を紹介されてたケースが
うちにはありました、好きな坪数切り売りしてもらえそうな魅力もありましたが
FPさんの助言で「自分でまず調べて賢い消費者になりましょう」という事で
市に自分で問い合わせしたりしてたらどうやら開発許可すらまだ降りそうになく
(市道との関係で敷地内は良いものの国道に出るまでの道があやうく
他の既存民家が承諾して道を作らないと宅地になりそうもない)
買ったものの家が建たないなんて窮地になる所でした。。
しかも自分で市に問い合わせた事を言うと業者は

「開発途中でデリケートな時期で自分で市へは問い合わせしないで下さい」

と。。
話すとFPさんも呆れ返り「そんな業者はもうアウト！ゲームオーバーです」
と当たり前だというアドバイスも頂き断りました。

とにかく大きな買い物です、ほとんどは「自己責任」だと思って良いと思います
契約事項に入っていない事となるとHMはいい加減です
特に液状化に関してはHMで調べたりしてくれる所はほとんどないと思います
自分で調べるしかありません。

今私もそれで震災があったので四苦八苦して土地をオットと探しています
沿岸にある市なので基本は沿岸10km圏内まで津波が来たら
もう市は全てアウト！！な土地柄です…嫌なら市外に出て内陸市です。

でもかなり山も多い市なので
標高がそれなりにある場所、河川と沿岸そばはNG、
液状化マップで危険が高い場所はNG、洪水ハザードマップで浸水想定区域はNGと
自分たちでせっせと調べてます。

やはり自分の身を守るのは自分、です……

ただ今回の震災の大きさからHMが「大丈夫」と軽はずみで言ってた事は
逆手には取れるかもしれませんが
信頼出来るHMではないと思います。
高い勉強料金でも手付金は諦めて解約出来る方が良いとは思います…
(こんなHMでは建物自体も不安ですよね。。)

私の市も遺跡はかなり出ますが、農地だから液状化しやすいとか
そういう事でもなさそうです。
液状化マップで自分の県や市を見ていると何処が危険で
何処ならまだ危険が低いかの傾向は地域で見えて来ます。

津波や地震や液状化で自分を守ってくれるのはHMでも国でもなく
自分自身の備えや勉強しかない、なぁ、、と感じる日々です……

一生の買い物ですし、ね。
自分で勉強しなかった結果で後悔するのも自分なので私も頑張ります。

FPさんはブログとかやっているので(土地について住宅について等取り上げてます)
興味があればご紹介は出来ますその場合はメッセ頂けば

(ちなみに物を売ってるFPさんではなくほぼボランティアみたいな方なので
手広く宣伝しようとかの意図は私にもないのでここには載せません)
前向きに勉強しようという方の助けになるなら、くらいの気持ちですので。

[7] mixiユーザー 04月01日 21:44

追伸レスです。
もし、これから家を建てようとされている地域が東海地方でしたら（東海地方にお住まいの方が読まれたら怒られそうですが・・・）、仮に手付金を放棄することになったとしても、一度話を振り出しに戻されたほうがよろしいのではないかと思います。

今回の大震災で、太平洋沿岸のプレートの応力分布に大きな変化が生じた可能性があります。東海大地震の発生予想時期が、震災前よりも早まったかもしれません。「地震に備えて」新築をお考えでしたら、建築されるエリアそのものを大幅に見直す必要があるということです。

もし、自分の家だけが地震の被害をあまり受けなかったとしても、自宅の周囲が壊滅状態では意味がありません。街全体のインフラが大きな損傷を受けてしまっては、家が無事でもその街に住み続けることが難しくなってしまいます。
建築予定の地域が東海地方ではなかったとしても、今回の震災で液状化現象について世間の認識が良くも悪くも高まりました。“極めて液状化しやすい”というエリアについては、今後地価が大きく下がる可能性もあります。手付金の額にもよりますが、震災前の契約金額で話を進めることで結果的に高い買い物をしてしまうかもしれません。

不安をあおるようなことを書いてしまったかもしれませんが、平常時でも、家を新築するというのは大きな決断の要ることです。
私は今の新居（木造２階建て）に引っ越して３週間目に今回の地震に遭いました。幸いにして私の住む埼玉県熊谷市はほぼ実害ゼロでしたが、同じ埼玉県内でも液状化現象が起きた地域もありましたし、わずか20ｋｍほど離れただけで自宅周辺よりも明らかに被害レベルが高い地域もありました。

今後長く住まわれるおつもりでしたら、少々の手間や損失は惜しまず、慎重かつ冷静にご判断ください。やれることをやりつくした上での決断ならば、万が一のことがあっても納得のしようがあるというものです。

[8] mixiユーザー 04月01日 21:48

事前の調査を怠ってしまわれた訳ですね。

本当に心配なら、地盤調査してから買ったって良かったんです。
液状化のハザードマップも今年から始まった訳ではないでしょう。

本気で今後を心配されるなら、手付を放棄して解約するのも手ですよ。
地盤改良とどちらが安く付きますか？

[9] mixiユーザー 04月01日 23:16

はじめまして。お邪魔いたします。

残念ながら土地の地盤調査は契約後でないとさせていただけないことがほとんどです。

しかも慎重な地主側は、契約後、ローンの審査が承認となってからでないと、わざとローン解約にされることを心配して、地盤調査のＯＫをださないことが多いですね。

土地に関しても瑕疵担保責任はあります。
土壌汚染やガラがでたとか云うのは対象とすることが多いですが、地盤や液状化に関しては免責となる契約にしていると思われます。
（液状化については触れていない事がほとんどですが、「地盤調査により地盤改良の可能性があります」とか特約で逃げている事がほとんどです）

阪神大震災のときも六甲ポートアイランドの液状化がだいぶ騒がれましたが、少し経つとみんな忘れてしまいますね。
活断層の件もそうです。

今のところ地盤と液状化に関しては建築基準法や宅建業法を改正しない限り自己責任でしょう。
これを機会に造成の基準を変えるとかの法整備が必要かもしれませんね。

そのぐらいの歴史的な地震だったと思います。

[10] mixiユーザー 04月02日 22:44

大勢の方の意見有難うございました。とても貴重な意見ばかりで勉強になりました。
本来、１人１人の方に返信をお返しすべきと思いますが、私達自身の考えが纏まらないこともあって纏めての返信になってしまいすみません。

両親も皆さんの返信全てじっくり目を通し、以下のような言葉にて感謝をしていました。

参考となる情報を有難う御座います。
今悩んでいる不安とこだわりに少し解決の兆しが見えてきたような気がします。
今一歩踏み出す決断と勇気を貰いました。

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