大家さんの為の賃貸不動産相談所コミュの現金で買い足す方法についてアドバイスいただければと思います。

はじめまして。

３５歳の主婦です。

夫と、０歳の息子がおります。

不動産投資を考え初めて１年ほどたちました。

ローンを組んだことがなく、数字にも弱いので、現金がたまったら区分所有を買い足していく方法をとろうと思っています。

私自身は正社員で、年間２００万ほどの貯金が可能です。
今のところ、１０００万ほどの投資用の用意がございます。

このような方法で投資している方、またご自身は違うけれどもこのような方法についてアドバイスしていただける方、よろしくお願いいたします。

融資のほうがよいのではというご意見をいただいた場合は、そちらも検討させていただきたいと思います。
仕事は準公務員（数年前に独立行政法人化）ですので、融資は比較的受けやすいのではと思います。

今現在、東京都２３区にワンルーム区分所有の買い付けを申請しております。
築２０年ちょっと、表面利回り１４パーセント、山手線内側の地下鉄駅徒歩７分の物件です。

自分なりに勉強して一つ目はこれでと思っているのですが、なにぶん初心者ですし、夫は反対はしませんが、あまり興味がないので、雑談相手･物件の感想を求めるくらいですので、ぜひ、お詳しい皆様にご意見を頂きたいと思いトピックを立てさせていただきました。

どうぞよろしくお願いいたします。

コメント(25)

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[1] mixiユーザー 02月12日 08:37

のーみさん

こんにちは。アルボレートです。

ご質問を頂いたため、あすのインターネットセミナーでこの投資手法のお話をしようとしていました。
そのため、区分の現金買い投資手法については明日お話ししますね。
　http://mixi.jp/view_event.pl?id=59810254&comm_id=1248024

具体的な物件については数字はよさそうに見えますが、その数字の裏付けをとることが重要です。ほんとにその賃料でつくのか？過去の賃料相場は？受給ギャップは？平均空室率と空室期間は？近隣の競合は？地域の敷金・礼金の相場観は？
などなど、色々な情報がほしくなります。

そのため頂いた情報だけでは、買い／見送りの判断はできません。
残念ですが期待されている購入判断に関わるアドバイスを得ることは困難であるとお考えください。

さらに区分の場合は、管理組合と管理会社に注意を払わないといけません。
わかりやすい目安は、物件の状態に対する修繕積立金の残額ですね。

すでに買い付けを出されているようので、心配しております。

[4] mixiユーザー 02月12日 22:04

アルボレートさん

コメントありがとうございます。

明日、どうぞよろしくお願いいたします。
楽しみにしております。

物件情報についてわかる限り補足いたします。

ほんとにその賃料でつくのか？

…今現在その利回りで賃貸中とのことです。不動産業者に確認いたしました。

過去の賃料相場は？

…その部屋の過去の相場はわかりませんが、同一物件のほかの部屋はもう少し高い賃料で貸しているようです。わたしが買い付けを行っている部屋は１階ということで条件が悪いのでほかの部屋より安いようです。
その部屋の過去の相場を業者さんに確認してみます。
それか、調べられるサイト等ありましたら教えていただけるとうれしいです。

受給ギャップは？
…恥ずかしながらこの言葉を知りませんでした。調べてみましたが、まわりとの差別化というような意味でしょうか。１階ということで条件が悪いため、家賃が安く設定されているようです。

平均空室率と空室期間は？

…これも確認します。

近隣の競合は？
重複しますが、家賃の安いところです。
Yahoo不動産で同条件で検索すると設定している家賃が比較的安く、外観は、いいほうです。

地域の敷金・礼金の相場観は？
…敷金礼金は賃貸中のためあまり考えていませんでした。

わかりやすい目安は、物件の状態に対する修繕積立金の残額ですね。

…２００３年に大規模修繕済み
（もう７年前になりますね）
修繕積立金の残額は１５００万円
小規模（２０戸）なので、いいほうなのかな？と思います。

駅は新大塚７分東池袋８分、徒歩３分にコンビニ、スーパーありです。

このような物件になっております。ご意見いただけましたらうれしいです。

また、価格交渉を申し出ましたら、不動産業者さんに「したけどだめでした」と言われました。ほんとにしてくれたのかな･･･と思うような話し方だったのですが、わたしにとって安い買い物ではありませんので、もうちょっとがんばってみようと、売主さんにお願いのメールの転送、もしくは手書きの手紙を転送していただいてお願いしたいと思います。これについてもご意見いただけると幸いです。

明日、楽しみにしております。

[5] mixiユーザー 02月14日 13:35

アルボレートさんのネット放送、参加させていただきました。質問に取り上げていただいて、イメージがわき、とても勉強になりました。ありがとうございました。

今後もアドバイスいただけることがありましたらよろしくお願いいたします。

引き続き、コミュニティ参加の皆様にアドバイスいただければと思います。

どうぞよろしくお願いいたします。

[6] mixiユーザー 02月14日 16:42

修繕積立金の残額は１５００万円
小規模（２０戸）なので、いいほうなのかな？

旧建設省時代に修繕積立金の目安が指導されています。
確か最低でも毎月１万以上だったと記憶しています。
すると世帯数、建築年数でざっと計算できる筈です。

ちなみに２０戸位の規模で、外壁塗装すると、近隣対策費や道路占有費用その他で軽く１０００万はかかりますよ。

水道の本管交換、エレベーターの交換費用などに全然足りないです。

[7] mixiユーザー 02月14日 18:30

higumaさん

コメントありがとうございます。

修繕積立金の残額は、今までに見たほかの物件との比較でしたのでいいほうというのに根拠はありませんでした。

最低でも月１万円ですか。
貴重な情報ありがとうございます。
ですが、これは建物の設備や総戸数によってかなりばらついてくると思うのですが・・・

たとえば、今回の物件は、エレベータはございません。
エレベーターの管理費を考え、小規模ならエレベーターなしの物件と決めて探しておりました。

外壁はタイルでした。ところどころ修繕した後が見受けられました。比較的きれいに修繕されているように思いました。(軒下や廊下の壁部分はモルタルですのでおっしゃるとおり塗装が必要だと思います)どちらにしても足場は必要になると思いますので、タイルだから安いというわけはありませんね。
勉強になります。

水道管の取替えや防水工事も必要ですね。
金額をしっかり調べようと思います。

７年前の大規模修繕で７００万ほどかけていて、今現在の状態が目視で悪くなかったので、３年後に来るであろう大規模修繕に、倍あれば臨時徴収は無いだろうとどんぶり勘定でおりました。危険ですね。

ありがとうございました。

[9] mixiユーザー 02月14日 21:41

今、タイル貼りの建物は一年に一回　目視検査が義務つけられています。

一部剥離してるとなると、打診検査が必要になります。

エレベーターがないとなると、想像するに潰しの４階　壁式ＲＣの高さ１０メートル未満のマンションじゃないかな？

天井が低くくてスラブに直接クロス貼りか、凡タイル、

そのワンルームって、家賃　むっちゃ安くしないと入居者が寄り付かない物件じゃないですかね。

３点ユニットだったら最悪ってやつですが、おそらく勉強されてるからせめてトイレとユニットバスは別なんでしょうね。

修繕積立金の国が示す１万と言うのは、せめて１万以上積み立てないと足りませんよ。と言う意味での１万円なんです。

それと修繕積立金や管理費・共益費は、特定承継されますので、以前の区分所有者が滞納してる場合は、新たな所有者が全額負担しなければなりません。

上下水道料金も特定承継されます。

[10] mixiユーザー 02月14日 21:55

給与所得者で、１０００万円の元手がある方には、人口２０万前後の地方のターミナル駅から６００メートル以内の土地に、１棟借上げの賃貸マンションをお薦めしています。
総額４５００万未満。
積水、大和の１棟借上げ方式でのレジデンスです。
おそらく軽量鉄骨２階建４世帯、敷地１２０坪位が限度でしょうが、２０年以内でローンを終了させられ、おまけに家賃の変動リスクや滞納のリスクを回避できますから。
税金を払っても、手元にお金が残ります。土地代が７００万前後で入手できればいいわけです。
坪５万程度で買える地方の駅前は結構穴場的にありますよ。

そこが攻め場所でしょうね。

[11] mixiユーザー 02月14日 22:00

higuma さん

再度コメントありがとうございます。

修繕積立金・共益費の滞納が無いかどうかの確認は大切ですね、今回の物件は大丈夫そうです。
上下水道料金も所有者が支払うのですね、知りませんでした。契約前に確認します。
ありがとうございました。

[12] mixiユーザー 02月14日 22:12

上下水道料金も所有者が支払うのですね＞入居者が滞納した場合は、所有者が負担するんですよ。そういう意味です。
電気、ガスは入居者が滞納しても所有者に負担を強いられることはありません。でも上下水道料気は違うんですよ。（だいたい全国そういう傾向です。上下水道は条例でそのように定めているケースがほとんどです。）

ちなみに古い建物では、給水タンクのバルブを動かすフロートがあるとき突然機能しなくなって、漏水が発生して莫大な水道料金が発生するときがありますが、その場合は、区分所有の場合は管理組合が負担します。

私自身、二年前に漏水事故をマンション１棟で発生させました。
地下の給水タンクについていたのは点灯式警報装置で、警報ブザーがついていないものだったので、発見にまで約１ヶ月要し、莫大な請求を受けましたよ。
ＢＭＷ１台分のお金が吹っ飛びました。（本当）

区分所有の場合は、このような費用も頭割りします。

もちろんその後、全ての所有物件に音が無茶苦茶うるさい位の警防ブザーを設置しましたよ。

[13] mixiユーザー 03月03日 21:33

higumaさん

返信コメントが大変遅くなり、申し訳ございませんでした。
ありがとうございます。

漏水でＢＭＷ１台分とは恐ろしい話です…

１棟持つにはそのくらいの現金は常に用意できるようでないとということですね…

対応されたことが、すごいと思います。

やはり自分には１部屋づつかなぁ…

貴重な経験談をありがとうございました。

コメントやメッセージでアドバイスくださったみなさま、ありがとうございました。

皆様のアドバイスを元に、自分なりに判断しました結果、大家さんの仲間入りをすることができました。
まだまだ勉強する事だらけですので、これからもこちらのコミュニティでみなさまのお知恵をお借りすることがあるかと思います。
これからもどうぞよろしくお願いいたします

ひとまず、こちらのトピックは締めさせていただこうと思います。
本当にありがとうございました。

[14] mixiユーザー 08月18日 14:02

だいぶ前にこのトピを作成しましたのーみです。

その節はありがとうございました。

こちらの物件、昨年末に退去があり、２ヶ月ほどで次の方に入居してもらえました。

その間、クリーニング、IHヒーター交換、エアコン交換、壁・天井クロス交換を一通り行い、１５万ほどかけました。（頑張って価格を抑えましたがどうでしょうか

）

家賃を２０００円程下げましたが、すぐ入ってもらえて良かったです。

長くいてくれるといいな。

その後のご報告でした。

今またちょっと一棟欲しくなってます。

[15] mixiユーザー 08月18日 16:34

広さ知りませんが、リフォーム安いですねw(*ﾟoﾟ*)w　

ご自身で手配したのでしょうけど、えらいです！暑いのに。

私も去年マンション1室購入して、賃貸しています。
自分でクリーニングして、募集かけて1週間で決まりびっくりしました。

友達がクロス屋なので、年末でしたが特別に速攻でやってくれました。

自己資金＆自己管理であれば、大きな損害はないですよ。
大抵は、金利と管理手数料で、儲けが飛ぶんですから。

売却時に多少損が出ても、銀行預金の金利よりは利回りはいいはずです。
他の所得と、赤字の損益通算もできますし。

ほとんど労働しないでお金を得るわけですから、高望みはしないこと。

やはり基本は無借金+自己管理ができる近場物件です。

長く住んでくれることを祈る気持ち、私もです。(*^▽^*)ﾉ

[16] mixiユーザー 08月18日 16:45

>>[15] コメント嬉しいです

雑談になっちゃいますけど、無借金推進派ですか？？

どうしてどうして？？

私は今のところそうなんですが、やはりゆくゆくはがっつりローンくんででっかく出ちゃいたいなって気持ちと…一棟はやっぱりもっと勉強しないと怖いんでは…って気持ちで揺れて揺れて…

今、不動産用の貯蓄が、前買ったワンルームの価格を上回ってるので、どうしようかなと思って。

頭金に、一棟行こうかなと思うんですが、なかなか、
・自宅に近くて
・利回りが良くて
・価格が手頃で
・管理の良い

物件って出ないです。

通りがかりにいいのがあると、これほすぃ…と見上げています。

ワンルームだと時々いいの出ますけどね、一棟って条件が悪いなって。

何ででしょうね？？

やっぱり手堅く現金購入で行こうかな…とまた傾きました

[17] mixiユーザー 08月18日 18:56

不動産投資って、ギャンブルみたいなものでしょ。

地震、津波、豪雨…　自然界のそんなリスクもあるわけで

明日、濁流で2千万のアパートが流されたら、それまでよ。

難しい横文字並べて、いろいろ言っても、

結局は「運」では？

ギャンブルするのに、お金借りてまでする人、ってどうでしょ。

1000万借りて宝くじを買うようなもの。（たとえがオーバーですが）

企業の開発費とは違うし、

儲けた計算を先にして、借金するなんて、ありえないと思うんです。

大きくでたい気持ちをセーブして、手堅くいくのが我流です。

ローンのために一生懸命やらなくては、ならなくなるのは嫌ですから。
お金のないときは、我慢。貯まったら買う。これにつきます。

[18] mixiユーザー 08月18日 19:36

どちらかというと、大久保あたりで韓国人向けのシェアハウスの方が未来はありますよ。日本人向けシェアハウスでも可。
人口減と家賃下落の波が来てるから、不動産はこわい。この数年で10～18%下落していて、新卒の正規社員の数も給料も減ってる。
狭い築古マンションより、45平米1LDKの築浅中古で新婚のダブルワークしてるひとか、高額年金生活者を狙った方がいい。
多少ローン組んでもいいし。

うちは住宅ローンの金利で二本借りてるから、金利負担もあまりない。一棟買いはせつめいするとながくなるけど、やめたほうがいいです。

[19] mixiユーザー 08月18日 20:51

>>[17]

いやー、参りました。
本当にその通りです

結局は運。そうなんですよね。

運が悪かった時、がっくり肩をおとせばすむのが無借金購入。

借金してたらそれじゃ済まない。父が事業で失敗したことがあるのでその怖さは見てます

幼子もいますし、大きく出るにはあまりにもリスキーな身の上、です。

ただ、ついつい大成功されてる方の話を聞くと、私もやれるんでは…と夢見てしまいます。
固い仕事って言う身の上も、ちょっと調子づいてしまう原因です

ところで、内装の手配は自分でやりました！
お知り合いにクロス屋さんとは羨ましいです。
わたしもやはり知り合いの知り合いにお願いして。
クーラーなんて自分でケーズデンキに２月の寒空に朝８時から並んで限定５台の超特価を購入しました。
先頭だったんですが、あとから並んだ５人中４人クーラーで、その中で私含め３人が大家でした

若いのに偉いわねぇなんて褒められたりして（笑）←実際はさほど若くないですが…
みんな、頑張ってる～！となんか楽しくなったの覚えてます。

大家業、なかなか楽しいですよね

[21] mixiユーザー 08月19日 15:48

>>[18]

シェアハウスですか

聞いたことありますが、なんか入居者同士でもめそう、とか何か怖いイメージです。
シェアハウスお持ちなんですか！？
どうですか！？

１LDKか、確かに、説得力あります。
余裕のある人なら一人で借りるだろうし、忙しい共働きっていうシチュエーションもわかります。（友人がこのタイプの生活しています）

この場合って、やはり都心限定ですよね？？しかもできれば港区とか目黒区とか人気の地域…！？
私の貯金だと、調べて見たけど、新耐震以降だと江戸川区か足立区ですね…

江戸川区は土地勘ないんですが、足立区は隣なのでよくわかります。

綾瀬なんかは、千代田線始発だし、共働き夫婦を想定するとアリなんでは…と

区分所有買うにもローンでも良いですか？？
現金２:ローン１くらいのローンになるかな？？１：１か…

現金で買えればスッキリなんですけどね

ローンの区分所有って持っていていかがですか？？
何年ローンですか？？
月々半分くらい支払いになりますか？？

[22] mixiユーザー 08月19日 22:26

品川駅徒歩15分圏内とか、いいかもしれませんね。

うちは横浜で1LDK 1980万円、頭金600万円。月々の
返済は4万5千円。管理費と修繕費で2万円。賃料11
万円。ってかんじですかねー。

そして現金を残して、それをブラジルレアル建て
の新興国債権を買っています。年利11％程度で、
1000万円ほど購入しました。

ローン金利は1.2％程度なので、現金を残す選択肢
もありかと思います。私の場合はレアル通貨リスク
と債券のデフォルトリスクをとって現金を投資に
回しました。

[23] mixiユーザー 08月21日 20:26

>>[22]

ローンを組んでも手取りで毎月５万近くあれば、嬉しいですね