こんにちは。いきなりトピックを立ててしまって、申し訳ありません。
ど素人で、これから猛勉強したいと思っていますが、皆さまのご意見を伺いたくトピックを立てさせていただきました。
都内（新宿区の駅から５分以内）の極小地（２４坪）を相続したので、そこにささやかなアパートを建ててみたいと思っています。
建蔽率は６０％、容積率は３００％です。業者に出してもらった、建築概要には、建築面積は１４坪弱、延床面積は３４坪弱でした。
３階建が立つようです。そこに軽量鉄筋でアパートを作り、一階ごとに、１ＬＤＫをつくり、３ユニット作ることを考えています。
ある程度、まとまった頭金（総工費用の８割強くらい）は、準備できるので、たとえ、１ユニットも店子が入らない場合でも、自分の勤労所得で無理なく返せる額なので、軽量鉄筋三階だてにしようかと思うのですが・・・。
知人に相談したところ、「（私道に面した、やや内側にはいった場所なので）、こんなところに、お金をかけた建物を建てても仕方がない。無借金で安く木造２階建てでも建てて、すぐに収入になるようにし、いつでも処分できるようにした方が良いのではないか」とアドバイスされました・・。
たしかに、軽量鉄筋だと、騒音の問題もありそうですし、もし、騒音の問題で、下の方の部屋に人が入らないままになってしまったらと思うと、欲張らずに２階建てにした方が安全なのでしょうか？
それとも、逆に、もっとローンを背負う覚悟で、ＲＣ建築にした方が良いのでしょうか？（銀行に確認しないといけないですが、土地にはある程度、価値があり、自分自身も安定した職についているので、不可能ではないと思っています・・）
つまり、質問のポイントは：
（１）建物の種類（ＲＣ／軽量鉄筋/木造）
（２）階数（２Ｆ／３Ｆ）
の組み合わせについてアドバイスいただきたいということになります。
ド素人の質問で、情報も少なく、お答えに困ってしまわれるかも知れませんが、アドバイスいただけますと幸いです。（これから、もっと色々本を買って猛勉強します。無知なのに聞いてしまって、御不快でしたら、お赦しください。お助けいただけるとありがたく存じます。）
ど素人で、これから猛勉強したいと思っていますが、皆さまのご意見を伺いたくトピックを立てさせていただきました。
都内（新宿区の駅から５分以内）の極小地（２４坪）を相続したので、そこにささやかなアパートを建ててみたいと思っています。
建蔽率は６０％、容積率は３００％です。業者に出してもらった、建築概要には、建築面積は１４坪弱、延床面積は３４坪弱でした。
３階建が立つようです。そこに軽量鉄筋でアパートを作り、一階ごとに、１ＬＤＫをつくり、３ユニット作ることを考えています。
ある程度、まとまった頭金（総工費用の８割強くらい）は、準備できるので、たとえ、１ユニットも店子が入らない場合でも、自分の勤労所得で無理なく返せる額なので、軽量鉄筋三階だてにしようかと思うのですが・・・。
知人に相談したところ、「（私道に面した、やや内側にはいった場所なので）、こんなところに、お金をかけた建物を建てても仕方がない。無借金で安く木造２階建てでも建てて、すぐに収入になるようにし、いつでも処分できるようにした方が良いのではないか」とアドバイスされました・・。
たしかに、軽量鉄筋だと、騒音の問題もありそうですし、もし、騒音の問題で、下の方の部屋に人が入らないままになってしまったらと思うと、欲張らずに２階建てにした方が安全なのでしょうか？
それとも、逆に、もっとローンを背負う覚悟で、ＲＣ建築にした方が良いのでしょうか？（銀行に確認しないといけないですが、土地にはある程度、価値があり、自分自身も安定した職についているので、不可能ではないと思っています・・）
つまり、質問のポイントは：
（１）建物の種類（ＲＣ／軽量鉄筋/木造）
（２）階数（２Ｆ／３Ｆ）
の組み合わせについてアドバイスいただきたいということになります。
ド素人の質問で、情報も少なく、お答えに困ってしまわれるかも知れませんが、アドバイスいただけますと幸いです。（これから、もっと色々本を買って猛勉強します。無知なのに聞いてしまって、御不快でしたら、お赦しください。お助けいただけるとありがたく存じます。）
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コメント(19)
＞私道に面した、やや内側にはいった場所なので）、こんなところに、お金をかけた建物を建てても仕方がない。無借金で安く木造２階建てでも建てて、すぐに収入になるようにし、いつでも処分できるようにした方が良いのではないか」とアドバイスされました・・。
新宿歩５分圏内の賃貸でそんな良い環境の物件なんて滅多にないですよ。
広告にうって賃料も相場より高すぎなければ１LDK新築の引き合いはすごいと思います。
１Rの北向きで地方の３DKや３LDKと変わらない家賃ですよね。
ただ場所柄良質なお客さんを捕まえるのが難しいし経験もない。
軽量でやるなら大手メーカーに建築管理まで任せてもいいのではないでしょうか？
音のクレームも全任せということで。
その立地で２階建て戸建は収益率がかなり悪いと思いますよ。
新宿歩５分圏内の賃貸でそんな良い環境の物件なんて滅多にないですよ。
広告にうって賃料も相場より高すぎなければ１LDK新築の引き合いはすごいと思います。
１Rの北向きで地方の３DKや３LDKと変わらない家賃ですよね。
ただ場所柄良質なお客さんを捕まえるのが難しいし経験もない。
軽量でやるなら大手メーカーに建築管理まで任せてもいいのではないでしょうか？
音のクレームも全任せということで。
その立地で２階建て戸建は収益率がかなり悪いと思いますよ。
ちんたいさま
ご親切に色々アドバイスいただき、ありがとうございました。なるほど、この立地で２階建だと、収益率が
悪くなってしまうのですね。やはり、３階建てのプランで進めてみたいと思います！
たしかに、建築管理・音のクレームまでまかせると、業者も一層、防音にも配慮してくれるかも知れないですね・・。私は遠隔地に住んでいるので、管理まで任せるのは、その意味でも、良い考えのように思います。早速、いくつか、見積とってみます。
あと、音の問題は、心配していたら、仕方がないものなのですね・・。なるほど・・。この点については、心配しすぎていたかも知れないですね・・。
あとひとつ心配なのは、最近、道路拡張があったエリアなので、道の側に、大型マンション建築ラッシュになっておりまして、過剰供給気味で、競争が厳しいかもしれない？ということでした。でも、軽量鉄筋のアパートなら、大型マンションより、値段も安いし、差別化できて、逆に良いかも知れないですね・・。
ご親切に色々アドバイスいただき、ありがとうございました。なるほど、この立地で２階建だと、収益率が
悪くなってしまうのですね。やはり、３階建てのプランで進めてみたいと思います！
たしかに、建築管理・音のクレームまでまかせると、業者も一層、防音にも配慮してくれるかも知れないですね・・。私は遠隔地に住んでいるので、管理まで任せるのは、その意味でも、良い考えのように思います。早速、いくつか、見積とってみます。
あと、音の問題は、心配していたら、仕方がないものなのですね・・。なるほど・・。この点については、心配しすぎていたかも知れないですね・・。
あとひとつ心配なのは、最近、道路拡張があったエリアなので、道の側に、大型マンション建築ラッシュになっておりまして、過剰供給気味で、競争が厳しいかもしれない？ということでした。でも、軽量鉄筋のアパートなら、大型マンションより、値段も安いし、差別化できて、逆に良いかも知れないですね・・。
はじめまして。
大家をしていますが、進行形で小規模なマンションを建築中です。僕も同じ様な点を検討しました。参考になる点があればと感じます。
知人方のアドバイスにある処分についてです。一般的に転売の場合は利回りが一つの目安として通用しています。木造二階建ては初期費用は節約可能ですが、敷地の収益率としては容積率等で不利かと感じます。売りやすいかは微妙かも知れません。
騒音の問題です。工法による差があるのは事実ですが、設計士の方の意見では
床の仕上げ方で軽減出来る点もあるそうです。専門的になりますが僕の場合は
当初置き床式LL-50・フローリング(標準的)をLL-45に変更してもらい上下階の
防音に対応しました。
建物種類ですが、僕の場合は敷地が多少広めですが、三階建ての場合木造でも坪単価は80万位の見積でした。鉄骨ALCで100万位です。RCで110万です。入居者ニーズは築浅マンションが多数派だと思います。初期費用もですが運営の空室リスク迄考慮すると設備を整えた鉄骨ALCが妥当との結論になりました。仲介を頼む業者さんの意見では、築10年以降はアパートとマンションでは貸しやすさに差があるとのことです。
それでは納得できるものを完成させて下さいね。
大家をしていますが、進行形で小規模なマンションを建築中です。僕も同じ様な点を検討しました。参考になる点があればと感じます。
知人方のアドバイスにある処分についてです。一般的に転売の場合は利回りが一つの目安として通用しています。木造二階建ては初期費用は節約可能ですが、敷地の収益率としては容積率等で不利かと感じます。売りやすいかは微妙かも知れません。
騒音の問題です。工法による差があるのは事実ですが、設計士の方の意見では
床の仕上げ方で軽減出来る点もあるそうです。専門的になりますが僕の場合は
当初置き床式LL-50・フローリング(標準的)をLL-45に変更してもらい上下階の
防音に対応しました。
建物種類ですが、僕の場合は敷地が多少広めですが、三階建ての場合木造でも坪単価は80万位の見積でした。鉄骨ALCで100万位です。RCで110万です。入居者ニーズは築浅マンションが多数派だと思います。初期費用もですが運営の空室リスク迄考慮すると設備を整えた鉄骨ALCが妥当との結論になりました。仲介を頼む業者さんの意見では、築10年以降はアパートとマンションでは貸しやすさに差があるとのことです。
それでは納得できるものを完成させて下さいね。
資産を受け継いで返って不幸になるのは避けたいものです。
多大な手数料や税金を払ってまで
土地勘のない、将来が不透明な場所へと資産の入れ替えをするのは危険だと思います。
広告料が多大で尚空室が多い地方もあります。
どんな地方でも安く土地を仕入れ、豪華な物を建て、地域一番で生き残り、伸ばす方もいるでしょう。
しかし、その成功法則は募集・管理まで含めた長年の経験とそれなりのボリュームでなし得た事であり、またその市場には自ずと限りがあります。
自分の物件以上に愛情と責任を持って管理してくれる人でもいない限り
未経験者が遠方地での投資を簡単に検討しない方が良いと思います。
とんさん の場合
木造だと確かにもったいないなぁとは思いますが
それでも土地価格含めた全投資金額の回収はほぼ確実でしょう。
木造アパート付土地が安くしか売れなかったとしても
借り入れなしで行うのもひとつの正解です。
多少の借金は最悪給料でも支払えるとの事ですと
僕も軽量〜重量鉄骨をお勧めします。
需要が強い地域ですから大手ハウスメーカーではなく
賃貸住宅専業メーカーを検討するのは如何でしょうか？
大手より確実に安くなりますし
一部メーカーでは
下層階を重量鉄骨、上層階を軽量鉄骨にする事により
募集や万が一の売却時の表示をマンション、耐用年数（償却・税制上）
は軽量鉄骨扱いという面白い商品を作っているそうです。
年度末の入居にこだわらなくても大丈夫な地域で
土地にも借り入れがないのですから
半年や一年余計にかかっても失敗しない、後悔しない
物件を作られる事を願います。
多大な手数料や税金を払ってまで
土地勘のない、将来が不透明な場所へと資産の入れ替えをするのは危険だと思います。
広告料が多大で尚空室が多い地方もあります。
どんな地方でも安く土地を仕入れ、豪華な物を建て、地域一番で生き残り、伸ばす方もいるでしょう。
しかし、その成功法則は募集・管理まで含めた長年の経験とそれなりのボリュームでなし得た事であり、またその市場には自ずと限りがあります。
自分の物件以上に愛情と責任を持って管理してくれる人でもいない限り
未経験者が遠方地での投資を簡単に検討しない方が良いと思います。
とんさん の場合
木造だと確かにもったいないなぁとは思いますが
それでも土地価格含めた全投資金額の回収はほぼ確実でしょう。
木造アパート付土地が安くしか売れなかったとしても
借り入れなしで行うのもひとつの正解です。
多少の借金は最悪給料でも支払えるとの事ですと
僕も軽量〜重量鉄骨をお勧めします。
需要が強い地域ですから大手ハウスメーカーではなく
賃貸住宅専業メーカーを検討するのは如何でしょうか？
大手より確実に安くなりますし
一部メーカーでは
下層階を重量鉄骨、上層階を軽量鉄骨にする事により
募集や万が一の売却時の表示をマンション、耐用年数（償却・税制上）
は軽量鉄骨扱いという面白い商品を作っているそうです。
年度末の入居にこだわらなくても大丈夫な地域で
土地にも借り入れがないのですから
半年や一年余計にかかっても失敗しない、後悔しない
物件を作られる事を願います。
賃貸というのは、あまり市場規模は関係ないんだよ。
要は美人コンテストなんだよ。
美女の多いところは、レベルが高くなるから勝てない確率が高くなる。
美女の少ないところは、ほどほどのレベルだから勝てる確率が高くなる。
地方の人口５万程度の都市の中高層の賃貸マンションの家賃は、大概千葉県の市川や東京都の立川市よりも高いから格段に収益性が高いもの。
ただ地方なので将来転売するときに苦労するということくらいだな。
東京に本社をもつ企業は、地方に社員を派遣するとき、大概木造物件は不可とするケースが多い。
２４坪でけんぺい60って、たった１４.４坪？
新宿界隈は、防火だから70として、角地にあれば80 それでも11.2坪の狭小だものな。
狭いよな。
要は美人コンテストなんだよ。
美女の多いところは、レベルが高くなるから勝てない確率が高くなる。
美女の少ないところは、ほどほどのレベルだから勝てる確率が高くなる。
地方の人口５万程度の都市の中高層の賃貸マンションの家賃は、大概千葉県の市川や東京都の立川市よりも高いから格段に収益性が高いもの。
ただ地方なので将来転売するときに苦労するということくらいだな。
東京に本社をもつ企業は、地方に社員を派遣するとき、大概木造物件は不可とするケースが多い。
２４坪でけんぺい60って、たった１４.４坪？
新宿界隈は、防火だから70として、角地にあれば80 それでも11.2坪の狭小だものな。
狭いよな。
皆さま、色々なコメントをいただきありがとうございます。
以下、お返事していきますね。
◎エムさま
同じような御経験から、貴重なアドバイスをいただき、ありがとうございます。非常に参考になりました。
フローリングの件、私も、そのLL-45というのを聞いてみます。ＡＬＣがわりと、お値段とかしやすさで良いのですね・・。とりあえず、いくつかの工法で、見積もらってみます。
◎higumaさま
騒音対策に、床にＡＬＣを遣うという技を教えていただき、ありがとうございました。こちらも、業者に聞いてみたいと思います。
地方での大規模マンションの経営、夢がありますね・・。ただ、確かに、どんがばちょさまがおっしゃっているように、土地勘と長年のノウハウを蓄積しておられるhigumaさまだからこそできる、上級者向け投資かも知れないですね・・。あこがれますが、ド素人の私には難しいかも・・。
積水、ダイワのサブリース調べてみます。ところで、ダボハゼメ―カ―ってなんでしょう。
あと、小さい家ですみません・・。少しでも、入っていただける方が快適にできるように、ワンルーム
ではなく、１Ｌで構成しようと思ってます
◎どんがばちょさま
お気づかいくださり、ありがとうございます・・。おっしゃる通り、地方の物件は、ちょっと難しいですよね・・。私はド素人ですし、専業で不動産投資をしている訳でもないので使える労力も限られており、
上級者コースはちょっと無理そうです。
そうですね、焦らず、少し時間をかけて、色々調べてみたいと思います。
◎ちんたいさま
やっぱり、ダイワ、積水がいいのですね。積水、評判がいいですね・・。現在、地方の勤務になってしまい、自分が東京の借家の面倒を見れないので、サブリースで募集から管理まで依頼できるのは、ありがたいです。実は、へーベルハウスにも聞いてみたのですが、へーベルハウスとかはあんまりよろしくないでしょうか？
あと、同時期に近隣の土地を相続する親族は、クラストというところに頼むつもりらしいのですが、
こちらはどんな感じかご存じでしょうか。
◎Ｋさま
なるほど、騒音対策には、そういう要因もあるのですね・・。勉強になります・・。木造も、実は強度は
負けてないようですし、みかけも、素敵だったりしますよね・・。木造も見積をとってみます。
以下、お返事していきますね。
◎エムさま
同じような御経験から、貴重なアドバイスをいただき、ありがとうございます。非常に参考になりました。
フローリングの件、私も、そのLL-45というのを聞いてみます。ＡＬＣがわりと、お値段とかしやすさで良いのですね・・。とりあえず、いくつかの工法で、見積もらってみます。
◎higumaさま
騒音対策に、床にＡＬＣを遣うという技を教えていただき、ありがとうございました。こちらも、業者に聞いてみたいと思います。
地方での大規模マンションの経営、夢がありますね・・。ただ、確かに、どんがばちょさまがおっしゃっているように、土地勘と長年のノウハウを蓄積しておられるhigumaさまだからこそできる、上級者向け投資かも知れないですね・・。あこがれますが、ド素人の私には難しいかも・・。
積水、ダイワのサブリース調べてみます。ところで、ダボハゼメ―カ―ってなんでしょう。
あと、小さい家ですみません・・。少しでも、入っていただける方が快適にできるように、ワンルーム
ではなく、１Ｌで構成しようと思ってます
◎どんがばちょさま
お気づかいくださり、ありがとうございます・・。おっしゃる通り、地方の物件は、ちょっと難しいですよね・・。私はド素人ですし、専業で不動産投資をしている訳でもないので使える労力も限られており、
上級者コースはちょっと無理そうです。
そうですね、焦らず、少し時間をかけて、色々調べてみたいと思います。
◎ちんたいさま
やっぱり、ダイワ、積水がいいのですね。積水、評判がいいですね・・。現在、地方の勤務になってしまい、自分が東京の借家の面倒を見れないので、サブリースで募集から管理まで依頼できるのは、ありがたいです。実は、へーベルハウスにも聞いてみたのですが、へーベルハウスとかはあんまりよろしくないでしょうか？
あと、同時期に近隣の土地を相続する親族は、クラストというところに頼むつもりらしいのですが、
こちらはどんな感じかご存じでしょうか。
◎Ｋさま
なるほど、騒音対策には、そういう要因もあるのですね・・。勉強になります・・。木造も、実は強度は
負けてないようですし、みかけも、素敵だったりしますよね・・。木造も見積をとってみます。
セキスイ、ダイワはサブリースの際に、土地やオーナーの条件が高いので、この２社が承諾した土地であれば、サブリース契約などしなくても誰がやってもうまくいく可能性が高いという意味で、信頼性の高い企業。
ダボハゼメーカーは、とりあえずどこでも建てちゃってサブリース契約を結び、建てた後に条件変更するから後々オーナーが参っちゃう。
本来、有名どころのメーカーは、オーナー候補者の事前審査も厳しいのだけれど、事業化すると任せて安心なんだ。不動産に詳しい税理士から、弁護士まで斡旋してくれる。
商取引の行儀が悪くない。きちんと管理して、家賃条件も変更しない。
変わりに、各戸に駐車場を確保しないと駄目だとか。住居系は大きな交差点に近いと駄目だとか、事業化の前のハードルが結構高い。
だからかえって普通の中堅企業以上のサラリーマンとか、公務員（この場合奥様名義）とかの方には安心して推薦できるんだわ。
ダボハゼメーカーは、とりあえずどこでも建てちゃってサブリース契約を結び、建てた後に条件変更するから後々オーナーが参っちゃう。
本来、有名どころのメーカーは、オーナー候補者の事前審査も厳しいのだけれど、事業化すると任せて安心なんだ。不動産に詳しい税理士から、弁護士まで斡旋してくれる。
商取引の行儀が悪くない。きちんと管理して、家賃条件も変更しない。
変わりに、各戸に駐車場を確保しないと駄目だとか。住居系は大きな交差点に近いと駄目だとか、事業化の前のハードルが結構高い。
だからかえって普通の中堅企業以上のサラリーマンとか、公務員（この場合奥様名義）とかの方には安心して推薦できるんだわ。
会社の体力がありますしね。
そもそも積水、ダイワが引き受けない地所は、市場としては厳しいということになると思います。
私のように小さくてもデベできる体力と、能力があれば別ですが、通常の方はできません。
私の親しいイ知人が原宿でキャットストリートを仕掛けて成功させています。
小樽で横丁の再開発もやっています。
私のために東京本社に私の机をわざわざ用意してくださってる不動産業界の神様ですと、最近はシェアハウスに凝っています。
私自身、不動産に関する経営再建のプロとして、この業界では信用されています。
こういうのは、いずれも物件だけではなく、近隣の総合プロデュースできる能力がないと難しいですから、そういう意味で、一般の方は坪単価が高くなっても、積水、ダイワに依頼するのが無難でしょうね。
資金付けもしてくれますから。
そもそも積水、ダイワが引き受けない地所は、市場としては厳しいということになると思います。
私のように小さくてもデベできる体力と、能力があれば別ですが、通常の方はできません。
私の親しいイ知人が原宿でキャットストリートを仕掛けて成功させています。
小樽で横丁の再開発もやっています。
私のために東京本社に私の机をわざわざ用意してくださってる不動産業界の神様ですと、最近はシェアハウスに凝っています。
私自身、不動産に関する経営再建のプロとして、この業界では信用されています。
こういうのは、いずれも物件だけではなく、近隣の総合プロデュースできる能力がないと難しいですから、そういう意味で、一般の方は坪単価が高くなっても、積水、ダイワに依頼するのが無難でしょうね。
資金付けもしてくれますから。
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