大家さんの為の賃貸不動産相談所コミュの青色申告承認申請

すみません、呼ばれて飛び出て〜〜〜です。

まず、

１．通常の「青色申告承認申請」と現金主義による「青色申告承認申請」との違い（メリット・デメリット）は何でしょうか？

まず、現金主義による青色申告承認申請ができる要件です。

・年間の事業や不動産の所得（収入じゃないですよ、収入から控除や経費を引いたもの）が３００万円以下。

・なおかつ個人

の場合です。

原則として、税申告は「発生主義」といって、「取引が発生したとき（契約や口約束など売り買いが決まったとき）」をベースに売り上げることになってます。

ですが、この現金主義にすると、「入金」があったときを売上日にすることができます。

簡単に言えば、通帳の数字そのままで申告ができるということ。

ですが、これを使ってやっている人は、私の顧問税理士にも聞いてみたのですが、

「いない」

ということでした。

なぜならメリットがないからだそうで。

不動産オーナーさんを業にするならなおさらです。

不動産収入の売り上げは、「賃料の入ったとき」。

入金と売り上げがどうやっても一致してしまうのです。

ですので、これを採用する意味があまりないし、メリットも感じられないかと。

これがずれるのは、普通に個人商店などをやっているかた。

「じゃあ、来月一日に商品とどけるよ、お金はそのときもらえばいいから。」

なんてときには、入金は来月１日ですが、売り上げは今日なんです。

これを、売り上げを来月１日にしたいというときに使うのですが、よほどの大口の取引が決算期末と決算期明けに集中するような業種でない限り、採用する必然性がないでしょう。

それに、所得が３００万円以下という要件があるので大口といっても、限度があります。

この申請の時期は、実際に事業が始まってから２ヶ月以内です。

基本的にはそれを過ぎてしまうと、普通の青色申告になってしまうそうで。

いずれにしても、それを採用してもしなくても不動産収入の場合には、毎年の税額が変わることはありませんので、通常の申告でよいと思われます。

それに付随してもう少し説明します。

不動産所得の青色申告の基準。

「５棟１０室」

というものがあります。

これは、不動産５棟もしくは１０部屋以上もっているひとは青色申告ね、それ以下の人は白色申告にしてください。

というものです。

xandaさんのお買いになられた不動産、１０部屋以上あるかもチェックしてみてください。

これで青色申告になった場合のメリットをお話します。

大きく分けて２つ。

１．　青色申告控除が受けられる。

原則として１０万円と６５万円。

１０万円のほうは、普通に申告した場合。

６５万円のほうは、正式な決算書（貸借対照表、損益計算書）を作成して、お金の細かい流れや資産状況などを克明に税務署に提示できるひとを対象とします。これはちょっと大変なので、税理士の先生などにちょっと高いお金を払って作ってもらわなければならなりません。
もしそうすることで、先生に払ったお金より税額が削減できるのであれば「やり」です。

２．　専従者控除が受けられる。

これは、親族に対し給料を渡すことができ、なおかつそれをマイナス計上することができるということ。

それにより、自分の所得を抑えることができます。

ですが、よく間違いがでるのがここ。

ちゃんとお金を渡さなきゃだめですよ。

お給料をちゃんと渡さないで、税額だけ落としたいからといって、ここに計上してしまうと、あとで税務署ににらまれたときに大変なことになってしまいますよ。

で、お給料としてあげたのなら、もらったほうもちゃんと収入として申告しなければなりません。

ですので、奥様とか専業主婦で収入がないひとなんかは、これを利用すると、全体の税額が抑えることができることが多い。

でも、ちゃんと働いてくれた素敵な奥様限定のお話です。


２．の質問。

ネットでの申請は可能だそうです。（私の税理担当者談）

３．の質問

減価償却は建物分のみしか認めてもらえないのでしょうか？ 購入金額は土地と建物で分けられていないのですが何か分ける按分方法があるのでしょうか？

ということですが、まず、

「土地」には償却がありません。

相場で価格の変動はしますが、年数により劣化や価値がなくなるわけではありませんから。

ですので、償却に関しては

建物

設備

リフォーム

などが償却の対象になってきます。

んで、土地と建物の按分方法。

ざっと３種類

（１）不動産の契約書に消費税の記載があれば、それを５で割って、１００をかけてあげればおのずと建物の金額が出てきます。これがある場合には、これで申告をしてください。

（２）（１）がない場合は、固定資産税の評価証明をみてもらって、そこに書いてある建物評価額。これは、都内だったら都税事務所に行くと、所有者本人かもしくはその委任者（委任状必要）であれば、とることができます。そこに書いてある額を申告額とすることができます。

（３）それもない場合、自分で計算します。具体的には

坪単価（構造などによって違うのでこの金額は税務署に要相談）×面積×０．９という計算式で求めることができます。

もし中古物件の場合には経過年数がありますので、対応年数から経過年数を引いたものをまた引くという作業があります。

これはちょっと難しいので、税務署か税理士に相談されたほうが懸命ではないでしょうか。

ということで、ざっくりとした説明です。

これ以上になると不動産屋の私では手に負えないかな〜。

参考になりました？

ところで、すごくいい質問だったので、私のブログにこれ使ってもいいでしょうか。

http://blogs.yahoo.co.jp/harikiyasuyuki


だめなら私のコメントだけ使用しますが・・・

ありがとうございます。
ご返事遅くなりまして申し訳ありません。
大変参考になりました。
どうぞブログにお使いください。

購入した物件は一戸建て2棟です。
自分の持っているアパマン経営の本では5棟10部屋なくても
青色申告承認申請をすることをすすめているようです。
理由は10万の特別控除をうけれるからとのこと。
また、赤字を3年（法人5年）繰り越せるとも書いてありました。私の場合今年度は損益通算で現在の給与所得から
かなり赤字部分で差し引きできるかなと思ってます。

＞不動産５棟もしくは１０部屋以上もっているひとは
＞青色申告ね、それ以下の人は白色申告にしてください。

白色申告のほうがよいのでしょうか？
白色の場合も承認申請は必要でしょうか？

消費税の記載はありません。
（賃貸用ではなく自分が住む用として購入してます）
固定資産税の評価で按分したほうがいいのかもしれません。

白色は承認申請いらないみたいですよ。

でも、どうせ青色だったら６５万円控除に挑戦してみては。

お金がかかりますが、それよりも取り戻せる額が大きいんならやりですよ。

たびたびありがとうございます。

事業規模でなくても「６５万円控除」に
挑戦できるのであれば相談してみます。

青色には「お金がかかります」
とは税理士さんにお願いする費用ということですよね。

確定申告に関して勉強不足の為
いろいろな方の意見を聞いてみます。

これからもよろしくお願いいたします。

は〜い。