住宅ローンコミュの短期と長期

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短期と長期のどちらのローン選択などに関しては、こちらのトピックに書き込んでください。
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はじめまして。
いい物件があったら～なんてのんきに構えていたら、とんとん拍子に話しが進み、来月にもローンを組むことになりそうなのですが・・・

あわてていろいろローンのことを勉強してみたものの、考えれば考えるほどわからなくなってきました。
夫の上司がいろいろと詳しいので助言してもらっています。
上司が進めるのは３年固定１．９５％で、以降はずっと１％優遇というものです。
もし金利が上がったとしても１％優遇があるし、夫の収入も上がっているだろうからという理由なのですが、私としては将来金利が上がることが心配なので、もう少し長期のもので組みたいと思っています。

けれどやっぱり１．９５％という金利は魅力的。
上司がおっしゃるように、ずっと１％優遇ならばいいのではないかという気もしてきます。

ほかのトピックを見ていると、みなさん長期固定で組まれる方が多いですが、今の時点で３年固定で組むというのはどう思われますか？

３年間の間に私は出産＆就職をしようと思っているので、（今の職場は育休がないので退職するつもりです）多少金利が上がったとしてもやっていけるとは思いますが、とんでもなく上がったら・・って考えると不安になります。

まとまりのない文章で申し訳ありませんが、どうかご意見お聞かせください。

コメント(21)

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[3] mixiユーザー 11月27日 00:54

「物件価格/預貯金/年収」等が分からなければ、ｱﾄﾞﾊﾞｲｽのしようがないと思います

[4] mixiユーザー 11月27日 02:21

うちも散々悩みました～。
夜も眠れず、胃も痛くなったくらいどこの銀行にするか、
短期か長期かって悩みました。

私は全期間固定を押していたのですが、
不動産屋も銀行も「今いろいろ言われてるけど、
実際に全期間固定ってそんなにいませんよ。」
なんて言うんです。
まあ向こうには向こうの思惑があるのかもしれませんが・・・。
3年とか2年っていうのは支払いが厳しい人の為の
客寄せだなんて言う人もいますし、
そのときに１番低い金利で借りられるんだから、
短期がいいじゃん！っていう人もいます。
ぶっちゃけ景気なんて誰にもわかんないんですよね（＾＾；）。
なので開き直ってうちは10年固定にしました。
これなら今の低金利の恩恵も多少は受けられるし、
10年は金利のことでハラハラしなくてすみます。
子供もある程度大きくなるから（現在1歳10ヵ月）私も働いて
金利の上昇にも対応できるかな・・・。って感じです。

ご主人もAnjeさんも納得できるように組めるといいですね！
頑張ってください。

[5] mixiユーザー 11月27日 07:56

うちも悩みましたよ～

その悩んでいる3.4ヶ月間くらい、
毎月、金利が気になって気になって・・・・。
で、こんなハラハラドキドキ感がずっと続くのは嫌だね
と言う事で、35年固定の超長期にしました。

結局コレで良かったのかは、わかりませんが
毎月同じ金額に安心感(？)はあります。
と、いいますか二人で腹くくった！と言う感じです(笑)

アドバイスになってなくてすみません・・・。

[6] mixiユーザー 11月27日 09:15

r-typeさんの言うとおりだと思います。
金利が上がっても大丈夫かどうかは、借り入れ金額と年齢、ご年収やお仕事の状況等の情報がないと、考えようがないかと思います。

個人的には借り入れ金額が限度一杯なのに、短期固定商品というのは、結構博打だとは思いますが…

ちなみに、子供は生まれてみないと働けるかどうか分かりませんよ。
体の弱いお子さんだったら、手がかかって預けて働くのが難しい時期も長いですし。
出産を予定している奥様の収入をあらかじめ組み込んでのローンは、FPさんなら勧めないと思います。

[8] mixiユーザー 11月27日 09:45

金利にはほんと悩まされますよね～。
うちはまだ建ててませんが、これから家を建てるとしたら、
子供２人が小学生になってから私も働こうと思っているので
それまでは固定の金利で行こうと思っています。
なので最低でも７年固定です。できれば１０年固定。
家を買う時点で金利が２～３％だといいなぁと思ってますが
来年どうなるかなぁ・・・。
ちなみにハウスメーカーさんには２年固定０．８％とか
３年固定１．２％を薦められましたが、３年後にもし金利が
４～５％とかになってたら怖いので、絶対にそれは選びません。
当面は夫の給料だけで払えるようにして組みたいと思って
います。安心をとります。

[9] mixiユーザー 11月27日 11:41

私は３年０．９固定２４００万借り入れを今週にでもするつもりです。(審査はＯＫです。）
私は安定派なので３５年固定を旦那にも勧めましたが、結局結論としては３５年固定にすると安心は買えるけど金利を一杯払わないといけないし、繰上げ返済していくつもりならやはり低金利で貯金して繰上げしていく方が得策だと思いました。
金利が上がる上がると心配すると思いますが、今から先そんなに金利がどんどん上がることは私は少ないと思います。

銀行も闇雲に金利上げて払えなくて不良債権抱えるのももうイヤでしょうし、変動金利が固定を上回ることなんてそう無いと思います。
それまでに低金利だと元金も減っているのでそれから金利が上がってもそこまで悲観することはないと思います。
そして優遇もついてるので４～５％くらいにならないと長期固定追いつかない（変な言い方ですが。。。）と思っています。

これはウチの考えなので賛否両論あると思いますが結局は安心を選ぶなら長期固定にするしかないと思います。

[10] mixiユーザー 11月27日 16:54

違うトピでもかきましたが、私もしまじろうさんと同じく、「短期三年」で転がしていってます。
金利が上がるといっても三年後いきなり5％、6％になっている訳が今の経済成長率等を考慮しても、ないと踏んだからです。今回の景気もバブル期より長い好況ですが、個人消費は元気がない。長い好況にもかかわらずこの「金利」と考えると、元金が大きい今のうちにさっさと返してしまおうという感じです。
金利優遇も通しで－1・2％付いてるので借りに4％になったとしても2・8％でフラットに比べればまだ安いってのが気持ちの上で＋に働いているかもしれません。いずれにせよ安かったか高かったか今の時点ではわからないってのが本音です。払い終わってからじゃないと結果なんかわかりません。気持ちよく払える方法を考えてみましょうよ。

[11] mixiユーザー 11月27日 18:34

実は、3,000万円の元金均等の支払金額は、

3％だと毎月：約11.5万円　
　　　（うち金利：約7.5万円　元金：約4万円）
1％だと毎月：約8.5万円
　　　（うち金利：約2.5万円　元金：約6万円）

くらいになります。
（便宜的な計算なので、ボーナス払いとかは省きます）

支払金額で3万円ほど差ですが、金利差があり、
元金の減り方を含めて、約5万円違います。

つまり、3年間で5×36　＝　180万円　違います。

これを、3年後の金利の保証料として、どう考えるかですね。

さらに、これを支払金額の差の3万円分を積み立てて、
繰上返済した場合には、元金が減るため、支払金利の軽減
効果もあります。
（なんか金持ち父さんの話みたいですね）

個人的には、よっくんさんのような
半分短期、半分長期
というような、組み合わせがオススメです。

長期の契約金利を短期が上回った場合、短期の繰上返済
短期の金利が低く推移した場合、長期の繰上返済

としていくと、リスクヘッジをしながら、
バランスよくメリットを享受できます。

具体的には、
3年間で、3千万円の借入であれば、
支払金額の減少　1.5×36＝約50万円
住宅ローン控除の戻り　約80万円で、
そのうち、100万円くらいは、繰上返済に回せれば
いいのではないでしょうか。

一つ思うのは、銀行でも住宅ローンの返済比率を
計算する際に３％台後半くらいの審査用の金利を使いますが、
（勿論銀行によって違います）
ライフイベントを織り込むと、これぐらいの数字で見ておく
必要があると思います。

短期で借りる場合、常に４％の住宅ローンの返済金額が
あるものとして、実際の支払額との差分を金利上昇時の
繰上返済用として、取っておけるのが理想ですね。

うちは全部短期（しかも半額元金均等返済）なので、
本当にこんな感じでやっています。

余談ですが、うちが短期で全部借りたのは、ばばくろさん
の意見に近いのですが、得てして、金利上昇局面の
イールドカーブ（金利の推移曲線）は、右肩上がりになって
しまいがちですが、仮に４％とかに上がったとしても、
また下がるはずですし。3年固定あたりで転がせば、
高くなるときがあっても平準化すると思います。
（日本の経済構造上、私的には、そこまで上がるとは
思っていませんが）

長文失礼しました。。。

[12] mixiユーザー 11月27日 20:44

コメントをくださった皆様ありがとうございます。
本当に参考になるお話を聞かせていただいて、とてもありがたいです。
一人一人の方にお返事をできなくて申し訳ありません。

いろいろ考えて、短期と長期のミックスにしようかと思い始めました。
もう少し自分なりにも調べてみて、夫ともじっくり話し合って決めようと思います。

最近、寝ても覚めても考えるのは金利のことばかりで＾＾；
でも、みなさんも同じように悩んで決めてるんですよね。
納得いくローンを組めるように頑張ります！

本当にありがとうございました。

[13] mixiユーザー 11月27日 21:05

shi-manさんの計算は元利均等ですか？

元金均等なら、金利にかかわらず月々の弁済に占める元金は同じ（元金÷支払回数）かと思いますが。

[16] mixiユーザー 11月27日 23:32

元金不均等になってますねー。検算してみましたが元利均等の間違いの模様。

> つまり、3年間で5×36　＝　180万円　違います。

これもｵｰﾊﾞｰに思えたので検算してみると113万円の差でした。

ｿﾝﾃﾞﾓｯﾃ、1%？　今の変動金利さえ2.625%、1.1%優遇されても1.525%。

3年間の保証料ということならば、3年固定の1.65%辺りと比較すべき？
⇒78万円の差ですね

まぁ、こーいった比較方法を妥当と見るか？　色々ですねー・・

> 個人的には、よっくんさんのような
> 半分短期、半分長期
> というような、組み合わせがオススメです。

この方法、一見良さそうに思えて、どっちを先に返すか？
って、繰上返済の判断が鈍るんですよねー

[17] mixiユーザー 11月28日 00:03

>あべるさん、r-typeさん

失礼しました。
もちろん、元利金等で計算しました。

別に仮に1％としたのは、
まあ、仮なので、お気になさらずに。

113万円というのは、支払金額の差ではないですか？
長期固定金利の場合と、短期固定金利の場合では、
元利金等でも、元金の減り方が違う、ということを
言いたかったのです。

実質的に、3年後時点の短期固定の場合のメリットは、
?直接的に支払い金額が少ないこと　113万円程度
?多く元金が減ること　残り70万円程度

ということになるわけです。
あまり?に注目されないために、あえて言いたかったのです。

>この方法、一見良さそうに思えて、どっちを先に返すか？
>って、繰上返済の判断が鈍るんですよねー

単純に3年固定の満了のタイミングで、金利が高いほう、
ではダメですか？ほとんど不利はなさそうですが。

[18] mixiユーザー 11月28日 01:50

元金の減り方なら
r=1.00% ⇒ 65万円(月々18千円の差)。
r=1.65% ⇒ 42万円(月々12千円の差)。

> 単純に3年固定の満了のタイミングで、金利が高いほう、
> ではダメですか？ほとんど不利はなさそうですが。

3年間ﾀﾞｹとかに着目すれば、一見そう思えますが
ｼｮｯﾊﾟﾅから繰上返済を3年間「も」見送る(見送らざるを得ない)訳ですよねー？

影響小さくないのでわ？　迷ってる間にも利息わ増える一方です
また、繰上返済に対する集中力(意欲)が落ちる影響わ無視出来ないと思いますが？

[20] mixiユーザー 11月28日 11:02

うーん、私の考えとしては、影響は小さそうですね。
3年で100万円程度の目標で話をしているので、
さほど問題はないかと。

例えば、長期固定の代表でもあるフラット35の
繰上返済の最低金額は、100万円でありますし。
繰上返済手数料が掛かるものもありますし。

でもまあ、人にもよると思いますが。
繰上返済の要件を重視して、きっちり少ない金額でも
返していく人は、多少判断に迷うかもしれませんね。
ただ、判断に迷うのは、短期金利が上がって、
長期金利に近づいたときですから、
しょっぱなは、迷う可能性も低そうですよ。

[21] mixiユーザー 11月28日 16:20

> 3年で100万円程度の目標で話をしているので、さほど問題はないかと。

確かにそのﾚﾍﾞﾙなら問題わ少ないでしょうねー
その一方で、一旦35年で組んで、ﾎﾞｰﾅｽ毎に百万円ずつ繰上しよう!
と考えてる人も結構いらっしゃると思います

> 繰上げ返済に対する意欲が3年やそこらで落ちるなら長きに渡る住宅ローン
> での返済なんでもとから繰上げ返済なんてそうそう出来ない方ではないか
> と思いますが。。。

何でも一緒だと思います
理屈通りに実行出来る人と出来ない人がいると思います

繰上返済が出来る人なら
預貯金も出来たでしょうから、返済比率も低く
短期固定以上の無駄な金利わ元々払わずに済んでるﾊｽﾞ

が、現実にわ、そんな人そう多くもないでしょう
「3年後を目標に」と「毎月毎月ｺﾂｺﾂと」とのどちらが自分に合ってるか？
手に取って分かる効用(達成感)が、その人なりに見え易い様に、どー工夫するか？
人によって様々だと思いますが

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