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「流行ショック＋債務返済のピーク＋新たな資金調達規制」という三重の圧力に対応するため、不動産会社が抱える債務リスクを早急に防止・解決する必要があります。不動産企業のストレステストや格付け評価システムの推進を加速し、不動産業界のリスク早期警戒メカニズムを改善し、不動産企業による海外債券発行を規制し、潜在的な外部金融リスクを防止および管理する必要がある。
テキスト|彼はDexuとLiChao
「2035年の国家経済社会開発と長期目標のための第14次5カ年計画の策定に関する中国共産党中央委員会の提案」は、第19回中央委員会の第5回総会で検討され承認され、「不動産市場の安定的かつ健全な発展の促進」を再び強調した。不動産市場で最も重要なテーマとして、不動産会社の着実な運営と標準化された発展は、不動産市場の着実で健全な発展に直接影響を与えるか、さらには決定するでしょう。
2017年以降、中央政府による金融リスクの防止と緩和のための一連の政策協定の下で、国民経済のさまざまな産業やセクターのレバレッジ比率は一定の低下傾向を示しています。しかし、不動産業界、特に不動産開発会社の長期的な高レバレッジ運用モデルは、不動産ファイナンスの慎重な管理の文脈で大幅に改善されていないことは注目に値します。国内外での新たな王冠の流行が不動産市場の需給面に大きな影響を与えていることから、不動産開発企業の資産負債比率はこの傾向に対して上昇傾向を示しています。
流行の影響下にある不動産会社の債務リスクが強調されています
1998年の不動産市場の改革以来、不動産開発企業の総負債は年々増加しています。2019年末までに、国の不動産開発企業の総負債は76兆元に達し、GDPの76.7％を占めています。新たな王冠の流行の影響を受けて、2020年の最初の3四半期の全国の住宅、オフィス、商業施設の販売エリアは、前年比でそれぞれ1.0％、16.5％、15.3％減少しました。最初の3四半期に発表された大手不動産会社23社の販売実績から判断すると、平均販売目標完了率は通年の67.1％に過ぎず、年間販売目標完了率が75％を超えるのは2社のみである。売り上げの回収と仕事の再開の遅れ、不動産株の深刻な混乱、厳格な資金調達の監督、明らかな方針の緩みはなく、クレジットボンドやその他の有利子負債の集中支払いのピーク期間、不動産会社のリスク防止と管理のためタスクとプレッシャーは徐々に増加しています。
（1）高レバレッジ運用モードは変わらず、債務不履行のリスクは高まり続ける
2012年の第18回中国共産党全国大会以降、産業・不動産業界の資産責任比率は概ね低下傾向にあり、不動産開発企業の資産責任比率はこれに反している。2019年の産業資産負債比率は58.6％、不動産業界資産負債比率は68.6％、不動産開発企業債務比率は80.4％でした。上海と深センに上場している172社の上場不動産会社の2020年半ばの報告データによると、「3つの赤い線」基準（つまり、前受金を除いた不動産会社の資産負債比率は70％を超えてはならず、純負債比率は100％を超えてはならず、現金短期債務比率は1回以上」）現在、上場不動産会社121社が足を踏み入れ、70.4％を占めている。そのうち、上場不動産会社を踏んだ「3本の赤い線」が19.2％、2本の赤い線を踏んだ上場不動産会社が18.6％、最初の赤い線を踏んだ上場不動産会社が32.6％を占めた。
新しい王冠の流行の発生以来、不動産会社は、新しい訴訟、信頼できない違反、異常な操作、行政処分、重大な違反などの司法およびビジネスリスク項目の大幅な増加を見てきました。2020年1月から10月にかけて、人民法院で破産書類を発行した不動産開発会社は294社もあります。推計によると、2020年には不動産会社がクレジット債やその他の有利子負債の集中償還のピーク期を迎え、業界の債務は約1.46兆元である。など、多くの大規模な不動産会社、Xinhualianホールディングス(4.070, 0.00, 0.00%)、山水文化公園、そしてZhongkunグループは、最近、その原因債務の大幅なデフォルトを経験してきました。資金調達チャネルが限られ、債務比率が上昇し続ける市場の下降サイクルでは、「新しいものを借りて古いものを返済する」と「短いものを借りて長いものを返済する」モデルがより一般的であり、不動産会社の金融回転能力は大きな試練を受けています。
（2）資産負債比率の地域差が大きく、上流産業と下流産業のリスク圧力が高まっている
地域の不動産市場の動向や規制政策の影響を受けて、不動産開発会社の資産負債比率は大きな地域差を示しています。青海、山西、内モンゴル自治区を含む24州の不動産開発企業の資産負債比率は80％を超えました。資産に対する負債の比率が85％を超える7つの州のうち、5つは北西部にあります。上海と平龍江を除いて、他の地域の不動産開発会社の資産負債比率はすべて75％を超えています。今年破産・清算された不動産開発会社294社の分布から判断すると、中西部地域と第3・第4層都市が比較的高い割合を占めている。地方財政は土地譲渡と不動産市場に大きく依存しているため、不動産開発会社の資産責任比率は上昇し続けており、一部の地域では財政リスクの予防と管理に対する圧力がさらに高まる可能性があります。
同時に、この流行は、建設工学、建築資材、家具、ホテル、展示会、資金保証など、不動産の上流および下流の産業にも大きな影響を及ぼしました。2020年1月から10月にかけて、破産発表プロセスに参加する関連企業の割合も増加し続けました。「建設」、「エンジニアリング」、「建築資材」、「ホテル」をキーワードにした人民法院告知ネットワークのテキスト分析によると、今年の最初の10か月で、上記4種類の関連業界の218社が破産告知手続きに入った。 429、113、238には、419もの判決文書、苦情の写し、「住宅所有保証」に関する法廷召喚が含まれています。流行の影響下で住宅ローン保証業界が直面する厳しい状況にも、大きな注意が必要です。
（3）不動産会社による海外債券発行の規模が急速に拡大し、外国債務リスクの防止・管理への圧力がさらに高まっている。
国内の不動産会社に対する資金調達規制の強化と強化の影響を受けて、多くの不動産会社は積極的に海外の債務融資を求めています。2015年以降、不動産会社による海外債券発行の規模は拡大を続けています。2017年の国内不動産会社の海外債券発行規模は2016年の4倍でした。2020年1月から10月にかけて、不動産会社の海外債券発行額は586.74億米ドルに達し、2018年の海外債券発行額を上回り、そのほとんどが米ドル建てである。世界規模での流行の広がりと、海外の株式市場、商品価格、流動性、米ドル指数の継続的な変動と相まって、不動産会社が海外の債務発行を通じて「新しいものを借りて古いものを返済する」ことはますます困難でリスクがあります。同時に、2020年の不動産会社の海外債券の満期は453億米ドルに達するでしょう。国の海外資金調達政策の厳格な管理と海外債務発行のコストの継続的な増加により、不動産会社による海外債務発行の量は依然として急速な成長の勢いを示しており、不動産会社が債務返済のピーク資金調達ニーズに対応していることも示しています。
（4）不動産業界におけるリスクの差別化が進んでいる
厳格な資金調達監督と「3つの赤い線」の文脈で、不動産業界の集中は急速に高まっています。利益率の低下、資金調達チャネルの縮小、資金調達コストの増加、および不当な債務の満期により、債務返済が集中している中小規模の不動産会社のレバレッジ比率とキャピタルチェーンリスクがさらに高まっています。今年の最初の10か月で、不動産セクターのみを対象とした67件もの清算発表があり、そのほとんどは中小規模の不動産会社でした。新しい「3つのレッドライン」融資規制は、非上場および非主要不動産会社のデータ監視とその後の実施に関する詳細を開示していませんが、不動産融資の慎重な管理の現在の背景の下で、中小不動産会社の融資環境は完全に閉鎖されています。タイト。流行のフォローアップの影響が拡大し続けているため、中小規模の不動産会社の債務リスクと地元の金融システムへの浸透に特に注意を払う必要があります。
(35.300, -0.08, -0.23%)(2.100, 0.00, 0.00%) 2.100、0.00、0.00％ ）
(14.950, 0.20, 1.36%)
現在の不動産企業の債務リスクが形成される理由
不動産会社の債務リスクは、不動産業界の属性と高レバレッジ運用モードに大きく関係しています。土地の購入、解体、再定住、不動産開発の初期段階での建設費を賄うために多額の資金が必要となることから、キャピタルチェーンは不動産開発企業のライフラインと見なされています。2003年以降の不動産市場の急速な拡大の時期に、業界の高い利益率と資金の急速な返還により、不動産業界は投資の「急増現象」を起こしやすい、すなわち、多くの不動産開発投資は波のように波のようになっている不動産業界へ。「潮流」の時、すべての不動産開発会社は、投資の選択に対する見返りに大きな期待を寄せています。地方自治体は、政治的業績と土地譲渡手数料に基づいて関連する政策支援を提供します。金融機関も「行動」の影響下で、彼らは資金を調達する用意があり、あらゆる種類の住宅需要の対象は、数世代にわたって貯蓄を使って住宅を購入します。
2017年以降、不動産業界の需給終了に対する中央政府の厳格な管理により、市場は徐々に合理性に戻り、不動産投資は徐々に「衰退」しました。不動産業界全体の利益率は徐々に低下している一方、土地費、人件費、金融費、解体・再定住費などの開発費は徐々に上昇しており、不動産会社の債務リスクはますます顕著になっています。
中国の不動産開発会社の資金源については、間接融資（主に銀行ローンや信託ローンを含む）の割合が90％以上と高い水準で推移しており、近年、直接融資（主に株式融資や債券融資を含む）の割合は少ない。リバウンドしましたが、それでも10％未満の低レベルでホバリングしています。間接融資では、国内の金融機関からの融資元が一貫して1位にランクされています。非金融業界における間接融資の全体的な割合と比較して、不動産開発会社の融資構造の不均衡はより深刻です。不動産開発企業への間接融資、特に信用の割合が高く、銀行や金融機関の資金調達構造に過度に依存しているため、債務リスクに耐える能力が弱く、業界の債務リスクは銀行金融機関システムを通じて容易に広がる可能性があります。不動産業界に蔓延している不当な債務の満期は、集中債務返済期間における不動産会社のレバレッジ比率とキャピタルチェーンリスクをさらに増加させました。
不動産企業の債務リスクを防止・解消するための対策
中国の不動産会社は金融システムに大きく依存しているため、不動産会社の債務リスクは銀行や金融機関のシステムリスクに変換される可能性が高くなります。したがって、「新たな王冠の流行＋債務返済のピーク＋新たな資金調達規制」という三重の圧力に応えて、不動産会社が抱える債務リスク問題は、大きな注目を集め、予防と解決に向けて多大な努力を払う必要があります。一方で、関連する規制当局は、不動産会社の資金調達資格と資本使用に基づいて、その資金調達活動をさらに監督および規制する必要があります。他方、不動産会社および関連業界団体も、新しい資金調達規制に積極的に直面し、開発モデルの変革を加速する必要があります。企業経営改革とともに、不動産市場の着実かつ健全な発展を共同で実現していきます。
（1）不動産企業向けのストレステストおよび格付け評価システムの推進を加速し、不動産業界向けのリスク早期警告メカニズムを改善する
新しい「3つのレッドライン」融資規制は、不動産企業の融資管理の市場化、標準化、および透明性にとって非常に重要です。今後は、主要不動産会社の監督経験をまとめることで、3年間の移行バッファー期間中の新たな「3つのレッドライン」融資規制の拡大・拡大を秩序正しく推進し、非上場不動産会社や非主要不動産会社の融資監督を徐々に強化していきます。 、不動産会社のオフバランスシート債務の徹底的な監督を強化する。地域の流動性リスクの可能性を考慮して、予測、調査、シナリオの推論を適切に行い、不動産企業の分類と評価システムの改善をスピードアップする必要があります。過度に債務を拡大し、悪意のある「新しいものを借りて古いものを返済する」不動産会社の資金調達行動を断固として迅速に抑制します。債務不履行に陥り、債券の期日までに支払いを怠った不動産会社については、違反情報を分類して開示し、標準化して制限する必要があります。フォローアップの資金調達行動。「3つの赤い線」を踏んで、最終的なストレステストの結果が生後6か月未満の不動産会社、および平均負債対資産比率が85％を超える地域の場合、規制当局は資本動向と発生する可能性のある潜在的な財務リスクに細心の注意を払う必要があります。
（2）「スペースの時間」の概念を使用して、住宅企業の債務代替延長および貧困救済政策の実施を分類および促進します
流行と債務返済のピーク要因の影響を十分に考慮し、期待される包括的利益が良好で短期キャッシュフローが不十分な不動産プロジェクトでは、代替債の適切な発行を通じて債務の交換または延長を実施し、不動産企業の債務から株式へのスワップの開発を秩序正しく促進することができます。流行期には、元本や利息を期日までに返済できない1年以内の短期貸付を適切に延長することができます。流行期の販売前資金監督政策をさらに改善し、不動産会社の特定の税金や土地譲渡手数料の支払い期限を適切に延期し、企業家賃の引き下げや免除、仕事の再開などの政策や措置の実施を加速する。国の投資政策に積極的に対応し、都市の再生、農村の活性化、旧市街の再建、シャンティタウンの再建、および国の関連する疫病予防および管理政策、寄付、寄付、およびテナントとの賃料引き下げ条項の断固たる実施に取り組んでいる不動産会社の場合、適度な特別税の軽減と資金調達方針のサポートを提供できます。
（3）不動産会社の海外債券発行を規制し、潜在的な外部金融リスクを効果的に防止および管理する
国家開発改革委員会と財務省が発行した「市場規律メカニズムの改善と外国債務リスクと地方債務リスクの厳格な防止に関する通知」に従い、不動産会社による海外債務発行の潜在的な派生リスクに細心の注意を払い、承認プロセスにおいてそれらを厳重に管理します。外国債務の申告・登録管理体制を厳格に規制し、海外債務に代わる資金の規模、期間、用途などの詳細を真摯にタイムリーに報告し、不動産会社による外国債務発行の広報を強化する。原則として、外国債務の発行は、1年以内に期限が到来する中長期の外国債務を置き換えるためにのみ使用でき、不動産会社による外国債務の過剰発行や国内債務の返済のための外国債務資金の使用などの市場違反を断固として排除します。積極的かつ慎重に外部債務融資ツールと金融商品を選択し、国内の不動産会社の海外子会社による海外債務発行を、国の原則に従って現在の外部債務統計の範囲に含めます。国際的な投機家と規制違反を回避するホットマネーが海外の資金調達チャネルを通じて中国の不動産市場に流入し、それによってトリガーとなることに注意してください。株式、外国為替および住宅市場における潜在的な変動。流行時の国際金融市場の変化に応じて、事前に外貨建て債務を償還するよう不動産会社に働きかけ、為替レートの変動による外国債務コストの上昇リスクを効果的に防止します。
（4）直接融資の割合の拡大を促し、不動産企業の融資構造の最適化と変革を促進する
不動産会社は、追加の株式の発行、株式投資、スピンオフ、上場などを導入することで株式融資を調達します。これにより、少数株主の株式と金銭的資本をステートメントで増やすことができ、「3つの赤い線」の指標を改善するのに役立ちます。不動産会社に対する現在の新しい資金調達規制の文脈において、不動産会社は新しい資金調達チャネルを作成するように適切に導かれることができ、不動産会社は彼らの資金調達構造の変革を加速することを余儀なくされる可能性があります。銀行のクレジットファンドへの過度の依存という現在の問題を解決するために、不動産融資チャネルの多様化を通じて効果的なリスクの多様化を実現します。このため、不動産企業の直接融資比率の拡大をさらに促進し、不動産企業の資産証券化を加速し、資本市場、特に株式市場を効果的に促進して、標準化された軌道に乗せる必要がある。不動産会社に対する株式市場の通常の資金調達機能を徐々に回復し、特に不動産会社のIPOについては、対応する政策管理を秩序正しく緩和します。また、不動産信託、債券、ファンド、不動産信託投資ファンド（REIT）などの多様な資金調達モデルを積極的に拡大し、業界チェーンの資金調達を増やし、不動産会社の資産流動性を徐々に高め、不動産会社の債務リスクを効果的に防止および解決することができます。
（5）業界集中の高まりに対応し、不動産企業の開発モデルの変革を加速させる
1998年の中国の不動産市場の改革以来、不動産開発会社の数は急速に増加し始め、2013年以降徐々に安定している。2019年には、不動産開発会社の数は約99,544にとどまり、業界の急速な拡大はもはや続きません。過去10年間の市場環境の変化にかかわらず、不動産販売と販売エリアの市場集中は常に比較的安定した高い成長率を維持してきました。不動産業界の集中の継続的な増加、平均利益率の継続的な低下、資金調達チャネルの狭小化および資金調達コストの増加は、不動産企業の資本連鎖リスクをさらに増大させ、リスクの増大はまた、不動産企業の資金調達の困難を悪化させた。逃げにくい悪循環に陥っている。「新たな王冠の流行＋債務返済のピーク＋新たな資金調達規制」という三重のプレッシャーにさらされている不動産開発会社にとって、業界集中の上昇傾向は避けられないと言えます。
そのためには、「開発を重視し、所有を無視する」「拡大を重視し、品質を無視する」という従来の不動産会社の開発モデルを一変させ、不動産代理店建設事業を積極的に拡大し、不動産企業の多様な運営モデルを積極的に推進し、特徴的な商品やアップグレードを変革・開発する必要があります。ダウンストリームサービスは、製品市場の多様化と地域横断産業の多様化を実現し、それによって運用リスクを効果的に多様化し、持続可能な収益性を高めます。不動産業界への集中の高まりに対応するため、流行要因や実情を適切に考慮し、不動産事業M＆Aローンを不動産開発ローンから分離し、銀行や金融機関の厳重な監督から除外し、不動産企業M＆Aや組織再編の質を高めることができます。不動産業界の債務リスクを解決します。
（He Dexuは、中国社会科学アカデミーの財務戦略アカデミーの学部長兼研究者です。LiChaoは、中国社会科学アカデミーの財務戦略アカデミーの副研究員です。編集者：Wang Yanchun）
この記事は2020年12月7日にCaijingMagazineに掲載されました
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