京都キャッシュフローゲーム会コミュの▼中古マンションの都道府県別「お買い得度」、全国第1位は京都府！？

▼中古マンションの都道府県別「お買い得度」、全国第1位は京都府！？


日経のマンション管理通信に、京都府に関する内容が掲載されていたので、転載しておきます。


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マンション管理通信 ２００８年０５月１４日号
「マンション管理新時代」サイトは　http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/mansion/
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http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080514/519872/

＜中古マンション沿線・駅別価格情報＞のコーナーでは、今月初旬から【2007年度下期】（2007年10月〜08年3月）版のデータを順にアップしています。中部圏からスタートし、先週は関西圏、今週から来週にかけて首都圏、月末までに札幌・仙台・広島・福岡をアップしていく予定です。主要沿線別の分析もその後、掲載していきます。参考になれば幸いです。

この価格情報の元データを提供していただいている東京カンテイは「Kantei eye（カンテイアイ）」という季刊の広報誌を発行しています。その最新号（08年春季）に中古マンションの「資産価値」を考えるうえで面白い記事が出ていました。「トレンドレポート」です。このレポートは毎回、同社の蓄積してきた膨大なデータをユニークな視点で分析しているのですが、今回は、新築マンションと築10年の中古マンションの価格を平均年収で割って年収倍率を算出し、都道府県別に比較しています。そのなかで特に興味深かったのが、中古マンション価格が新築に比べて割安な都道府県をあぶりだそうとした、「中古マンションのお買い得度」という分析でした。

ここでいう「お買い得度」とは、各都道府県における07年の新築マンションと築10年の中古マンション（いずれも専有面積70ｍ2に換算）の年収倍率に何年分の差があるかを示したものです。この数値が大きくなるほど中古マンションに割安感があり、“お買い得度”が高くなるという理屈です。

レポートの分析では、07年に“築10年もの”となる中古マンションが最もお買い得な都道府県は「京都府」である、という結果が出ました。

※同レポートは都道府県別の「平均年収」を使って03〜07年の年収倍率を算出している。このうち03〜05年の平均年収は内閣府経済社会総合研究所国民経済計算部編「平成16年度県民経済計算年報」の「1人当たり県民雇用者報酬」（県民雇用者報酬／県民雇用者数）を採用。06年と07年の平均年収は公開されていないため、03〜05年の変動率を基に東京カンテイが独自に予測値を計算した。なお、「県民経済計算年報」は「年」ではなく「年度」で集計している。


京都府（平均年収475万円）の新築マンション（4285万円）と築10年の中古マンション（2140万円）の価格には、年収倍率で「4.52年分」の開きがありました。
07年の京都府の新築マンション価格（総額）は東京都、神奈川県に次いで全国第3位、年収倍率は東京都（9.85年分）に次いで全国第2位（9.02年分）という高い水準になっていますが、これに比べると、築10年の中古価格の年収倍率（4.50年分）はそれほど高くはない、というわけです。

京都府に続いて全国第2位となったのは兵庫県（平均年収456万円）で、新築価格（3599万円）と築10年の中古価格（2113万円）の年収倍率の差は「3.26年分」でした。
意外なのは第3位で、秋田県（平均年収358万円）が「3.08年分」で入りました。
秋田県の平均年収は宮崎県、沖縄県に次いで低く、京都府や兵庫県とは全く違った市場環境にあります。同県の新築価格（2472万円）は決して高い水準ではありませんが、中古価格（1372万円）もかなり安いため、年収倍率の差が大きくなっています。

逆に「お買い得度」が最も低かったのは群馬県（平均年収458万円）で、新築価格（2223万円）と中古価格（1913万円）の年収倍率の差は「0.68年分」しかありませんでした。
群馬県の後には長野県が「0.69年分」の僅差で続きます。
見方を変えれば、これらの県は中古価格が下がりにくい地域であるともいえますが、もともと新築価格が安いと見ることもできます。レポートは、こうした地域は平均年収は低くても新築価格が相対的に安いのでマンションを購入しやすい環境にあるが、“マンション全体が戸建て住宅と競合関係にあり、中古マンションの価格面での優位性はあまりない”と指摘しています。

ちなみに京都府と兵庫県以外の大都市圏の築10年の中古マンションの「お買い得度」を見ると、東京都（平均年収621万円）は「2.66年分」、神奈川県（同536万円）は「2.63年分」、大阪府（同523万円）は「2.33年分」、愛知県（同512万円）は「2.36年分」、福岡県（同426万円）は「1.86年分」でした。

大都市圏の中でなぜ京都府と兵庫県の中古マンションに限って「お買い得度」が高くなるのか、同レポートは特に分析していませんが、思い当たる節もあります。
京都府の場合は07年の新築マンション価格、兵庫県の場合は築10年の中古マンション価格がそれぞれ“異常値”になっている可能性が考えられるのです。


京都府の場合は、構造計算書偽造事件に端を発した改正建築基準法の施行に加え、高層化を許さない京都市独自の景観保護制度の実施が重なり、07年は大都市圏のなかでも突出して新築マンションの着工が低調でした。
9月の新設住宅着工戸数はなんと“ゼロ”。10月もわずか“9戸”で、07年6月以降は他の月も概ね100戸台程度しか着工していません。
このため数少ない新築マンションにプレミアムの付いた可能性が考えられます。

一方、兵庫県は96年と97年の2年間、阪神大震災後の復興需要を当て込んだ新築マンションに再建マンションの余剰床販売分の供給が重なり、一時的に供給過剰状態になりました。94年と95年に1万4000戸台だった着工件数は96年には6割近くアップして2万3000戸台に膨れ上がり、翌97年も1万 8000戸近くが供給されました。
このため07年に兵庫県で築10年となる中古マンションは戸数が多く、過当競争で価格が下がっている可能性も考えられます。

レポートを読んで気になったのは、大都市圏の中古マンション価格の今後の見通しでした。
大都市圏では、建築資材の高騰と地価上昇を背景にした新築マンションの価格上昇に購入者層の年収の伸びが追いつかず、新築市場が急速に冷え込んでいるといわれるようになりましたが、中古マンション市場もその流れと無関係でいられるわけではありません。

築10年の中古マンションの年収倍率は新築には及ばないものの、東京都が最高で7.19倍、神奈川県が5.47倍に達しています。本土居住者によるリゾートマンションの需要が急増しているといわれる沖縄県も、5.26倍と高くなっています。
仮に購入資金の全額を借り入れ、住宅ローン金利（変動型で標準的な2.875％）も不変として、返済期間35年、元利均等払いの前提で同社が試算した結果では、年間のローン返済額が年収に占める割合は、東京都の築10年の中古マンションで32.78％に上りました。
バブル時代にもてはやされた「購入価格の上限は年収5倍」や「ローン返済は年収の25％程度」という俗論がまだ生きているとするなら、東京都の築10年の中古マンション価格は、既にその上限を突破していることになります。

一方で東京都の平均年収は03年の656万円から05年638万円、07年621万円（同社による予測値）と、年々下がっています。東京都の中古マンションは、気が付いたら新築と同じように購入希望者が追いついてこないという事態になっても不思議ではないのです。

中古マンションの「資産価値」は、売り希望価格では決まりません。売りに出しても購入希望者が見つからなければ、いくら希望価格をアピールしたところで意味はありません。金融資産とは違います。いざというときに速やかに売却・換金できなければ、中古マンションの資産価値は“ゼロ”と同じです。
買い手や入居希望者が順番待ちの状況になっているとされるごく一部の恵まれたマンションを除き、大都市圏、特に東京と神奈川にある一般の中古マンションは、価格相場の一方的な上昇を単純に喜んでいいものなのか、悩ましい問題を抱えていると思います。

村田 真＝建設局編集委員