島宇家族日記コミュの今朝考えついたアイデア（不動産投資）

章です。おはようございます。先程、洋子姉さんのメルアドに
こちらのメールを入れておきました。i-padやパソコンでもこちらだと
拡大して見れるので、介護の話とは外れますが、兄さんと洋子姉さんで、
次のアイデアをよく考えてみて下さい。お父さんの
意見も知りたいと思います。（文章は長いです）

今回の松濤の物件で、島宇石販売としてのニーズというか、
投資基準がかなり明確になりましたので、僕の理解を下記にまとめます。

１、事業の今後の多様化の為に、不動産投資も考え得ること
２、投資額は、リスクを考えて、２５百万程度が上限であること
３、投資に見合う回収が、ほぼ２０年で「元がとれる」収益物件であること。
４。売却する際に、困らない物件、流動性の高い物件で、直ぐに臨機応変に対応できること。
　　（つまり、賃貸需要があり、人が好む立地であり、稀少物件であること）
５。空き室保証が望ましいこと。その管理手数料／保証料を控除しても、「３」に掲げた
　　元が２０年で回収できること
（６。場合によっては実需ーつまり、佑介や香織が住むこともできるようなもの）

／／／と、言うことだと理解しています。

翻って、僕の個人としてのニーズをまとめると、
１。収益物件として、老後の年金代わりに賃貸収入が継続できる物件であること
　　（不労所得になるので、万一働けなくなっても収入が期待できること）
２。投資額は、借金をした上でも、４千万円程度であること
３。現在の長期金利の一時的な？下落のメリットを利用したいこと。
４、将来くるかもしれない（国債暴落などの危険）インフレに備える為に借金を創っておきたいこと
５。今の僕は、何もないけど、「信用力」だけは、かろうじてまだるので、みずほ本体にいる間、
　　年収がまだそこそこあるうちに、（今年が勝負だと思っています）、借りられるだけ借りて、
　　収益物件を入手し、当初１０年でできるだけ節税メリットを享受したいこと。
６。売却する際に、困らない稀少物件であること（これは石販のニーズと全く同じ）
７。場合によっては、実需ーつまり、僕自身が、現在の物件を時価がよい時に売却して、住める
　　広さもかろうじてあり、自分のライフスタイルにあうこと。

　／／／と、整理しています。

投資目的が違うので、対象物件は異なります。そういう意味では、松濤の物件はある意味で、
僕のニーズにより近い物件だとおもいます。石販のニーズに合致するには、広さに大しての
収益効果が薄い（つまり、あれだけの立地、設備、などである必要はない、松濤ブランドでの
割高感がある）のだと思います。

従って、昨晩兄さんから今回の判断を聞いたおりに、「じゃあ、石販のニーズに合致した物件
（おそらくは築浅中古物件で場所の良いところ）」を研究しておこうと思いました。（これは、
将来の家業を考えてのことです）

で、今朝、さっき、突如、妙案が浮かんだので、検討してみて下さい。
要するに、僕が買う気のまだある、千駄ヶ谷の物件を、石販と、僕の、共有名義で保有するという案です。
物件価格は４，４３０万です。諸費用約１３０万で、合計４５６０万円を、２１３０万円を何とか
自己資金で、２，４３０万円を銀行ローン（２６年）で賄う腹づもりでした、この僕自身の資金計画
について、昨晩、仮審査が完了しています。
これを、全額僕が購入するので、このうち、自己資金の一部を、石販の購入にするというのが僕の案で、
ミソは、できるだけ当初１０年の諸経費を僕が負担し、節税効果を享受した上で、石販は、投資収益
だけを純粋に追求することにするというものです。減価償却メリットが一段落した築浅（１０年後）
程度に、売却してもいいかと思います。立地の希少性は松濤を上回ります。

具体的に言うと、
◯石販の投資額（例えば）１５００万円を現金で。
◯章の投資額を残額２９３０万円で。（このうち、僕の投資額の半分になる１０００万を自己資金で、
　残り１９３０万円と諸経費１３０万円を僕の銀行借入で賄います）
◯物件価格に対する持ち分は、石販１５００、章２９３０万と、ほぼ１対３の割合にします。僕の持ち分
に対する自己資金の割合は３０％以上に治まりますので、銀行の優遇金利の適用が受けられる筈です）

ここからが、ミソですが、僕の持ち分が過半数なので、固定資産税は比例按分するとしても、
賃貸管理会社に支払う５％（会社によって違います）や、修繕積立金、管理費等の諸雑費を全て「僕の
負担」にして、最大限、僕の節税効果をはかるのと同時に、石販の持ち出しを圧縮し、純粋に石販としての
投資効果をあげてもらうことにします。（この点で、僕の利害と石販の利害は完全に一致します。
win-winの関係）　当然、僕が２／３の保有者であり、近隣に住む訳ですから、管理会社との交渉、
店子の募集、転売の際の手続きなど、全て主体的に動けます。石販としては、資金を出して、投資メリット
だけを享受し、あとは僕に任せる形にします。ある意味で、石販と僕のジョイントベンチャーというか
共同事業にするわけです。節税メリットを僕が享受する為には、書類上の個人事業主として確定申告を
する必要はありますが、これは勤務先には把握しようがありません。

どうでしょうか？　これなら、安心では？　物件の情報は公式HPで確認して下さい。このマンションの
一番小さい１つしかない部屋（Hタイプで）西南向きのルーフバルコニー付きで、ある意味で、僕の今の
マンションを小さくしたような部屋です。（前に保有していた千駄ヶ谷２丁目のマンションとも似ています）
千駄ヶ谷駅徒歩４分、代々木、大江戸線国立競技場、副都心線北参道が使えて、何より新宿御苑目の前（この部屋は御苑向きではないので安い）であり、屋上に、居住者専用のルーフガーデンがあるので、たとえ、部屋が御苑向き（北向き）でなくても、御苑の眺めや、神宮の花火など、賃貸人でも楽しめる
付加価値があります。低層の建物しか建てられない場所なので、安心でもあります。

是非、考えてみて下さい。考えるだけは、ただ出し、何より考えることで色々学べます。
このスキームは僕にとってもありがたい（資金負担が押さえられるので）話ですし、石販にとっても
悪い話ではないと思います。竣工が来年３月ですが。今週末から漸くプレオープンなので、
ちらしを見て、「これは稀少物件で瞬間蒸発するから、まず話を聞かないと！」と考えた僕に、
先行者メリットがあり、ローンの仮審査もおりたので、かなりの優先権があります。

物件名は、「THE パームス千駄ヶ谷御苑の杜」
http://www.t-sendagaya23.com/index.html

もともと、土曜の午後１時に予約をいれていたのですが、松濤の物件のこともあり、翌日日曜の
午後１時に予約を変更してあります。興味があったら、こちらの為に、上京してみては？

僕は、アイデアだけは昔から湯水のように、既成概念にとらわれずにでてきます。不可能と思えることを
何とか工夫して実現できないか、考えるのが好きです。現実味がないとか怒られそうですが。。

章