建築士の集いコミュの『東京都で共同住宅』について

初めまして、勝手にコニュを立ち上げさせて頂きました。
私は、千葉にある住宅会社に勤務をしております。
お恥ずかしい相談なのですが、教えて下さい。

今、建設地が東京都の物件があるのですが、
東京で共同住宅の計画をするのが初めてなので、いろいろ教えて下さい。

＜＜＜物件＞＞＞
・第一種低層住居専用地域
・１５０％　６０％
・第一種高度地区
・準防火地域
・絶対高さ制限：１０ｍ
・全面道路幅員：４ｍ（西）
・間口：８．９ｍ　奥行：１８．７ｍ（四角）

・構造：枠組壁工法
・１階が１Ｒの３世帯。２階がオーナー自宅。（１階はオートロック）
・共同住宅と自宅の玄関は別。
・２階リビングから、Ｒ階へ常設階段。（ルーフバルコニー）

何度かラフプランを描いて外注している設計事務所に聞いたのですが、
「安全条例と窓先空地があるよ。」と、
言われただけで、詳しくは教えて頂けませんでした(T_T)

「建築安全条例」はインターネットで調べたのですが、
他にも、何かありそうで心配です。。。

明日の午前中に区役所に電話を一度してみようと思うのですが、
何も知らないままだと、恥ずかしいので教えて下さい。

今後の予定は、６／１９までにラフプランを完成させて、
６／２０に役所に直接相談に行こうと予定しています。
そして、６／２４にはお施主様にプランと見積提出予定です。

みなさん、こんな若僧に愛の手を・・・
ｵ(￣人￣)ﾈ(－人－)ｶﾞ(*＿＿)人ｲ

コメント(23)

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[1] mixiユーザー 06月15日 00:22

初めまして、がんばってますね！
西入れで、細長ですね。
１）南側は、空けるのが一般的でしょうから、そこを、２ｍ以上あくようにして、
２）北側に通路を入れる？
５ｍ幅くらいの建物になるけど。
３）一階の一番奥のユニットは、南に出っ張らせて大きさをかせぐ。
４）２階の北側の斜線がかからないようにする。

この規模なら、以上の形状的問題がなければ、大きな変更の必要性は無いと思います。電話相談だと、部分の詳細な条件の確認はできますが、全体形状については、手書きでも実際に見てもらったほうがいいと思います。
指導課は、親切なアドバイスをしてくれます。

それより、上下のバランスがむづかしいのでは？
１R３世帯の上で、２階だけで、十分な広さになりますか？または、１R世帯が広くなりますが、家賃と面積がバランスするのでしょうか？

がんばってください！楽しみにしています。

[2] mixiユーザー 06月15日 00:44

東京が初めてなのでしょうか？
共同住宅が初めてなのでしょうか？

東京が初めてなら東京都安全条例を買ってチェックすればいいだけです。

共同住宅が初めてなら危ないですね。共同住宅はＷＥＢ上で教えられるほど簡単じゃないと思います。教わるのは諦めて基準法と安全条例を勉強すれば、規模が小さいのでどうにかなるでしょう。

[3] mixiユーザー 06月15日 01:45

制限が知りたいだけなら
民間にFAX送りつけて電話するのが一番早いんじゃまいか？
東京都の指導課って親切なのかな？
大阪じゃ役所関係に電話しても嘘つかれるのがデフォ。

[4] mixiユーザー 06月15日 08:51

★カナダ・ツガさん★
ありがとうございます。

>１）南側は、空けるのが一般的でしょうから、そこを、２ｍ以上あくようにして、
>２）北側に通路を入れる？
「空地」って、ヤツですよね？！
ぐるーっと一周を、1.5～2.0ｍ確保しないといけないんですか？！
一方向しか考えていませんでした。。。

>３）一階の一番奥のユニットは、南に出っ張らせて大きさをかせぐ。
斜線の関係で、塔屋を南に作らなければならないので、この案、頂きます！！

>４）２階の北側の斜線がかからないようにする。
Ｒ階の塔屋も、ルーフバルコニーの手摺もダメだよね！！
なんか、パニック・・・。

カナダ・ツガさんの言う通り、
皆さんの意見と役所の見解を踏まえたラフが出来たら、
役所に持っていこうと思います！！

>１・２階のバランス
大丈夫ですよ！！
１Ｒとしては規模が大きいので。。。
ユニットバスと洗面とトイレと洗濯機置場が全てバラバラってのが、
御施主さんのご要望なので。。。
建ぺい率のせいで、２階が要望通りに取れないのですが。。。

★ふき@帝国循環さん★
専用住宅であれば、東京都はやったことがあります。
長屋であれば、千葉県でやったことがあります。
共同住宅は、初めてです。。。

厳しいお言葉。。。
そうですよね～。危険ですよね～。
私も、得意分野ではないので恐いです。。。
でも、やらねばならないので、頑張ります！！

★負け犬総本山さん★
「民間」ってのは、検査機関の？？？

どうなんでしょう、やさしく教えてくれるのでしょうか。。。
役所のＨＰは、かなり丁寧なんですけどね～。。。

[5] mixiユーザー 06月15日 09:46

なんにせよ東京都安全条例は全部ﾁｪｯｸしてください。本なら最初から解説付です。窓先空地の取りかたなんぞをWEB上で話していてもらちがあきません。敷地内通路、採光係数、ガス機器設置基準、上階は単独の出入り口なら長屋にならないか、駐車スペースは？などなど話してたらきりがないですよ。

[6] mixiユーザー 06月15日 10:15

大阪なら民間の方がちゃんと対応してくれる。一応企業だしね。
役所はＦＡＸ送っても見ないし、向こうからＦＡＸも絶対くれない。
東京はわからないけど、大阪ではね。

[7] mixiユーザー 06月15日 12:03

★ふき@帝国循環さん★
「共同住宅等」ばかり読んでました。
「ガス機器設置基準」なんて。。。
千葉とは違い、東京の役所の方は丁寧そうなので、
ラフプランを持って来週、役所に行ってきます！！

★負け犬総本山さん★
申請は代願をしているので、民間とのつながりは無いのです。。。
民間がＯＫしても、役所でダメだしされたこともあるので、
直接、役所に来週行ってきます！！

★皆さんへ★
直接、役所に行った時に特に確認しておくべき注意点等ありますか？？？
戸建て住宅がメインの会社勤務なので、
プランを考える時間がものすごく短期なのです。
私の仕事量としても、頻繁に出歩きが出来ないので、
施主に提出する前の図面として話が出来るだけの確認を。。。

[9] mixiユーザー 06月15日 14:56

★さとしさん★
忙しい中、ありがとうございます。

近所の大きな本屋に行って来たのですが、
そこでは欲しい資料は売っては居ませんでした。。。

「建築設計基準」で、セブン＆ワイで探したのですが、
最新の発行が「1995年5月発行」でした。。。
しかも、買えず。。。
↓↓↓
http://7andy.yahoo.co.jp/books/search_result/-/fromKeywordSearch/true/kword_in/%b7%fa%c3%db%c0%df%b7%d7%b4%f0%bd%e0/ctgy/books/oop/on/submit.x/32/submit.y/9/sort/1/disp/0

で、他に探して「東京都建築安全条例とその解説　改訂３１版」を注文しました。

[10] mixiユーザー 06月15日 17:39

はじめまして。

東京都で計画するならやはり東京都安全条例は必携です。

僕も以前初めての東京都の仕事だったので、某区役所へ相談にいったら、「持ってなきゃ話にならないよ。」とイヤミ。
（今思い出しても腹立つ）

解説付ですから解りやすいですよ。

がんばってください。

[11] mixiユーザー 06月15日 17:40

[12] mixiユーザー 06月15日 18:32

★げんたさん★
ありがとうございますm(__)m
いろいろ、短期間ですが、勉強して聞いてみようと思います！！

・・・その時の「コレは、確認してきな！！」って
　　　　　　　　　　　　項目なんかはありますか？？？・・・

[13] mixiユーザー 06月15日 18:45

はじめまして。書き込みさせていただきます。

安全条例買って見るのが一番手っ取り早いですね。
ﾌﾟﾗﾝが出来ていれば、役所に行っても教えてくれると思います。

窓先空地に関しては、基本的に「避難経路」として認識しています。俺としては・・・
上部にﾊﾞﾙｺﾆｰも出してはいけないと言われた事覚えております。
1Rの入口も言われるかな・・・1.5mって・・・

最近、役所の人達は対応良くなっていると思います。
昔はホント腹立つ事いう人もいましたけどね・・・

[14] mixiユーザー 06月15日 19:35

★きんちゃん♪さん★
ありがとうございますm(__)m

安全条例の本。この週末に届いて欲しいです。
来週の月曜日に役所に行く予定なので。。。

私も「避難経路」ということで、考えています。
「上部にバルコニー」ってのは、頂けないです！！

質問内容を箇条書きにして持っていこうと思います！！

[15] mixiユーザー 06月15日 22:57

★皆さんへ★
根本的な考え方を変えることにしてみました！！
「共同住宅」という考えを「長屋」と・・・。

「長屋」で考えていくと、規制は少ないように解釈できます。
「共同住宅」だと空地が必要だが、
「長屋」という解釈なら、空地を気にする事は無いと思うのです！！

ただ、エントランス部分だけがまだグレーです(>_<)
今日は、もう考えが浮かばないので、明日、また考えたいと思います。

[16] mixiユーザー 06月20日 19:48

★皆さんへ★
本日、区役所へ行ってきました。
「長屋」としては、やはりエントランスの考えに駄目だしされました。
「共同住宅」として、プランを進めていく方向へ決定しました。

役所の解答は、その場では出ませんで、
明日、役所の担当者から午前中に電話がかかって来る予定です。

良い方向へいってくれるといいです！！

[18] mixiユーザー 06月21日 01:29

長屋で申請するなら、床面積が発生する共用部分は作れませんよ～。

[19] mixiユーザー 06月21日 17:42

★皆さんへ★
本日、区役所の担当者から電話がありました。
結果は、こちらの都合がいい感じになりました！！
いろいろ、ありがとうございました。

ただ、プランは練り直しですけど・・・(^O^)

後は、施主のＯＫだけなんだけど、
「木造」ってだけで東京では不利なことを痛感させられました。。。

また、施主との打合せ後に、最後の報告をカキコさせて頂きます！！

★しょうたく＠伝統工法さん★
カキコありがとうございますm(__)m

検査機関は、よく知らないです。
イーホームとかですよね？？
会社では申請関係を別の設計事務所に代願をしているので、
検査機関はまったくわからないのです(>_<)

★びたさん★
カキコありがとうございますm(__)m

ハイ。駄目でした。
「上空まで開放された通路」ってのを知っていながら、
まずは挑戦したのですが、待たされて結果・・・却下。

あ～だ、こ～だ話をして、
こちらの都合のいいように結果が本日返ってきました。

プランは、ちょっと考え直しなんですけどね。。。

[20] mixiユーザー 06月26日 15:37

しばらく空けておりましたが、方向が見えたご様子でなによりです。

設計上の規制はありますが、賃貸などの事業に使用する建物では、木造は経理上ものすごく優遇されます。
建設費のみならず、固定資産税、減価償却費など、大きくコストダウンします。自分の住宅で年間何万円も違うとしたら大きいと思います。
だから、施主様には、ぜひとも木造をお勧めください。
どのくらい、差があるかなどは、御興味がありましたら御連絡ください。記事や資料など御用意いたします。
ファイナンシャルプランナーの領域ですが建築企画ではとても重要なことなんですが、建築設計の分野ではあまり真剣に検討されていないようです。
これからの設計の人は、知っておくときっと差別化の一つになると思います。

がんばってください。

[21] mixiユーザー 06月28日 20:41

★皆さん★
先日、打合せを営業がしてきました。

結果からお伝えしますと・・・次回に話が続きました！！

素直に喜べない私。
この先も、頑張らないと。。。

それと同じお客様より、別の物件（専用住宅）のお話もきました。
専用住宅なら、任せとけ！？

まだまだ、相談しに来ると思いますが、
よろしくお願い致しますm(__)m

★カナダ・ツガさん★
カキコありがとうございますm(__)m

『木造はいいぞ！！』って言えることがあるんですか～。。。
でも、木造で耐火構造にしなくてはいけない時点で、
沢山の費用がかかってしまう気がするのですが。。。

それでも、お施主様にとってはいい話！？
興味がありますね～。。。

[22] mixiユーザー 07月11日 02:22

建築計画以上にお金の問題で営業さんが大変そうだなぁって気がうっすらしますけど。。。汗

良いものができるとよいですね。

木造の耐火建築、計画決まったら見てみたいものです。

[23] mixiユーザー 07月11日 11:16

★ 天然ゴムさん★
コメントありがとうございます。

今のところ打合せは、滞っていますが、営業はやりたいようです。
私は、もう、やり遂げた感で、いっぱい何のですが。。。

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