【債務整理】過払い・借金相談所コミュの住宅ローンの審査に通る6つのポイント

買ったり建てたりしてマイホームを手に入れるとき、
ほとんどの人は住宅ローンを借りることになる。

その際に、必ず事前に「銀行の審査」がある。

この審査によっては、借りられなかったり、
借入額や適用金利などに制約が出る場合もあるのだが、
いったい何を審査されているのだろうか？

■年収より年齢の審査のほうが実施率は高い！？

「平成23年度民間住宅ローンの実態に関する調査」結果報告書（国土交通省住宅局）に
興味深いデータが掲載されている。
住宅ローン等に関する融資審査についてだ。

「審査」は、銀行や銀行が提携する保証会社の審査基準に照らして、
借りる人が返済可能かどうかを判断して融資を決めるものだ。

融資審査に関する調査結果は、民間の金融機関1256件の回答を基にしたもので、
融資をする際の審査項目の上位は、1.完済時年齢（99.3 ％）、2.借入時年齢（97.5 ％）、
3.返済負担率（97.3 ％）、4.勤続年数（96.0 ％）、5.年収（95.8 ％）となった。

つまり、年収よりも年齢や勤続年数のほうが審査されているということだ。

回答した金融機関の9割以上が審査する際の項目としているものを下表に抜粋したが、
この結果から分かるように、借りる人の返済能力と物件について、次の6つが重視される。
それぞれについて、詳しく見ていくことにしよう。

■住宅ローンの審査で見られる上位6項目

申込時年齢と完済時年齢
年齢については、一般的に、借入時は20歳以上70歳まで、
完済時年齢は80歳までというのが多い。

具体的な回答内容では、借入時年齢の上限にばらつきがあるが、
完済時年齢は80歳未満という回答が903件と圧倒的に多い。

だからと言って、50歳で返済期間30年のローンが簡単に組めるかというと、
定年後の返済期間が長いため、返済期間を短くしなければ
借りられないということもあるので要注意。

年収と返済負担率
返済負担率とは、ローンの年間返済額を年収で割ったもの。
源泉徴収票の税込み年収が600万円でローンの年間返済額が150万円なら、
返済負担率は25％になる。

一般的に銀行では、この返済負担率を年収などに応じて、
25％～40％程度に置いているようだ。

具体的な回答内容でバラツキがあるのは、
一律で年収や返済負担率に上限を設けるのではなく、
年収や次に挙げる勤務状況などによって、条件を変えているからだろう。

勤務先の勤続年数や雇用形態
安定した収入があるほど返済能力が高いと見られるので、勤続年数が長いほど有利になる。

一般的には、勤続3年以上が条件と言われているが、
回答内容では1年以上と3年以上に分かれた。

また、残念ながら派遣社員や契約社員は融資対象外とする回答が多く、
雇用の安定性が低いと見られてしまうようだ。

債務(借金)状況
先ほどの返済負担率では、借りようとしている住宅ローンに限らず、
カードローンなどの借り入れの返済額も合計して計算される。
既に借金がある場合は、住宅ローンの借入額が減ってしまう場合もあるので、事前に返済して借金をなくしておきたい。カードローンなどで返済が滞った履歴があると、審査では不利になってしまう。

健康状態
なぜ健康状態が問題になるかというと、団体信用生命保険（団信）の加入が審査の条件となるからだ。団信とは、住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を支払い、ローンが完済となる制度。生命保険なので、極端に健康状態が悪い場合などは加入できないことがある。

　以上は借りる人の返済能力に関する審査項目だが、調査結果の6位に物件の「担保評価」が挙がっている。回答金融機関1256件のうち814件が担保評価は融資判断に影響すると回答している。

担保物件の評価
一般的に融資を受ける際、物件には担保として銀行の抵当権をつける。

銀行は担保について、土地や建物をいくら程度と評価するか、
権利関係や建築基準法など法規上の問題がないか、などを調べる。

したがって、銀行の評価額以上を借りることは難しくなる。

必ずしも物件価格＝担保価値ではないことに注意しよう。

さて、調査結果を参考に、住宅ローンの銀行の審査項目について見てきたが、
ほとんどの銀行は借りる人ごとに詳しく返済能力を審査している。

契約社員でも勤続年数が長く安定しているとか、
転職したてでも年収が上がる場合は返済できると見なすとか、
金融機関によって審査基準が違うこともある。

審査が通らなかったと言って諦めずに、複数の金融機関にあたるとよいだろう。

ただし、無理な借り入れを希望している場合は、
物件を見直して借入額を減らすなども検討してほしい。