不動産購入入門（韓国人等）コミュの不動産講座入門編-2

みなさんこんにちわ！
入門編-1では、マンションＶＳ戸建ての比較になりましたが、今回は戸建てでも「新築」と「中古」の比較をしてみたいと思います。
そこで、先にみなさんの固定観念（常識？）を覆す必要があります。それは、中古は「安い」という概念です。実は中古は思ったより「高い」のです。みなさんが希望する中古の築年数は、古くても平成以降築を望まれます。昭和築になると、中古としてよりは、解体して土地として使う傾向があるからです。
平成に入り、日本の経済は未曾有の「バブル期」に突入します。今の不動産相場（土地）の約４～５倍、金利は平成2年7月の8.4％をピークにありとあらゆるものが高かった時代です。その後バブルが崩壊し、平成12年まで急激な右肩下がりの時代になります。要は、みなさんが欲しがる中古は、今より数倍も高い値段で、数倍も高い金利で購入したものになります。住宅ローンを借りますと、登記簿謄本に「抵当権」という権利を銀行の保証会社の名前で設定されるようになります。これは、借入に対し、返済が出来なくなった場合、取り上げ競売にし資金回収をするという権利です。この「抵当権」は残債を全て抹消しない限り、外れません。
例えば、平成5年に6000万円で購入した戸建てを、平成19年に売却するとして、住宅ローンの残債がいくら残っているのかの問題になります。通常返済をいくら頑張っても14年間の返済では、残債は4000万近く残っているはずです。現在の建売の相場から4000万を出せばいくらでも新築が買えるわけです。同じ値段なら「新築」なのです。
もう一つは「保証」の面です。
中古の売買は、基本的に「売主＝個人」ＶＳ「買主＝個人」の個人間売買になります。現在の民法上の「瑕疵担保責任」（目に映らない部分に対する保証）は、個人売買の場合最大3ヶ月です。法律というのは「弱い者を守る」が基本になりますのでお互い「個人」であった場合、どちらも保護しなければいけないからです。この短い期間（最大3ヶ月＝最低は０ヶ月）で不具合が都合良く見つかればいいのですが、大半はその後見つかり修繕等で莫大なお金をかけることになるケースがほとんどです。
新築の売買は「売主＝業者」ＶＳ「買主＝個人」ということで、民法上の瑕疵担保責任は2年、さらに「品質確報の促進による法律＝品確法」により新築の場合10年間保証することを義務付けられます。
同じ価格で購入したものが、方や3ヶ月、方や10年と保証の期間が違うとなると、これは考えた方が良いと思います。
最後に、みなさん、20年前の車と、今の車の性能の差って別物だと思いませんか？建物の性能の差もそれぐらいあります。今の新築は大事に手入れをして使えば60年はもつと言われております。みなさんの今の年齢を考えて、新築にするか、中古にするか真剣に考えてみてはいかがでしょうか？