マンション管理組合コミュの自動火災報知設備に接続された専有部分の感知器の不具合について

当マンションの自動火災報知設備は、管理人室に受信機が設置され、各占有部分に設置された感知器や廊下などの発信機からの火災信号を受信したときは、音響装置が作動するとともに消防署と警備会社に自動通報されるシステムになっています。

定期手に設備の点検は行っておりますが、最近、ある専有部分に設置された感知器に不具合が指摘されました。
このため、管理組合としては、当該専有部分の区分所有者に不具合の解消をお願いしているところですが、費用負担をめぐって管理組合と区分所有者の意見が分かれており、現在に至るまで不具合は解消されていません。
管理組合としては、専有部分内部での不具合であるため、費用は区分所有者負担としていただきたいとのスタンスですが、当該区分所有者は、感知器は区分所有者の自由意志で設置したものではないし日常生活に支障を生じているわけでもないので、費用負担は納得できないとの考えです。

築２０年近く経過していることもあり、今後も類似の不具合は予想されます。
また、将来的には受信機の交換も含めて装置そのものの交換も考えなければならないとも思います。
このような、自動火災報知設備に接続された専有部分の感知器に不具合が生じた場合の専有部分における感知器の交換、専有部分における回線の断線や接触不良などの不具合に対応したときの費用負担は、どのように考えればいいか、お知恵を拝借したく思います。

よろしくお願いいたします。

コメント(11)

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[1] mixiユーザー 03月13日 12:40

私のマンションでは築１０年を過ぎて竣工当時からある報知器の経年劣化による取り替えを実施しました。マンション全体の防災に関わることでありますから当人任せにせず、管理組合として一斉交換することとしまして管理費から支出をしました。一斉交換でまとめて発注することとしてスケールメリットで購入費用を抑えました。

[3] mixiユーザー 03月13日 20:55

>>[1]

全体の交換であれば、管理組合として費用負担することは、総会で決定されれば可能だと思っています。
これは、たとえば給排水管の取り替えも同じでしょうね。
専有部分で水漏れなどの不具合が生じた場合、一義的な復旧責任と階下に損害があったときの一義的な賠償責任は区分所有者にあると考えられているはずです。
今回の場合は、個人の専有部分に属する部分の不具合なので、その費用負担が悩ましいのです。

[4] mixiユーザー 03月13日 21:12

>>[2]

おっしゃるとおり、消防法の規定からいって、このまま放置することはできません。
では、誰が対すべきかということになるわけです。

消防法での条文は、第９条の２において「住宅の用途に供される防火対象物（その一部が住宅の用途以外の用途に供される防火対象物にあつては、住宅の用途以外の用途に供される部分を除く。以下この条において「住宅」という。）の関係者は、次項の規定による住宅用防災機器（住宅における火災の予防に資する機械器具又は設備であつて政令で定めるものをいう。以下この条において同じ。）の設置及び維持に関する基準に従つて、住宅用防災機器を設置し、及び維持しなければならない。」とされ、「関係者」に義務を負わせています。
「関係者」は、同法第２条第４号において「防火対象物又は消防対象物の所有者、管理者又は占有者をいう。」となっているので、一義的な設置義務・維持義務は区分所有者にあると解しています。

ただし、専有部分における不具合ではあっても、専有部分で閉じたシステムではなく、マンション全体にかかわるシステムであることから、防火設備全体の管理責任は管理組合にあるとも言えるので、専有部分に設置された防火設備を管理組合が維持管理することは区分所有者の財産権を侵害するものではないことの確認や管理規約への明記を含め、他の区分所有者も含めた意思決定があれば可能だと考える余地はあると思います。

ただ、その意思決定等を総会まで待つことは、現状の不具合を放置することにもなるわけで、当面の不具合の対応は、早急にしなければならないので、いったん管理組合が費用を負担して対応し、後に区分所有者に請求するという手もあるかとは思うのですけどね。

[5] mixiユーザー 03月13日 21:13

管理人室に受信機が設置され、各占有部分に設置された感知器や廊下などの発信機からの火災信号を受信したときは、音響装置が作動するとともに消防署と警備会社に自動通報されるシステム・・・・・であれば、専有部分と見なして、総会にはかり、
修繕費で一斉点検なり交換が全体にとっても良いと思いますが・・・

管理会社からどのようなアドバイスがありましたか？

[6] mixiユーザー 03月13日 21:22

>>[5]

消防法では１７条の「学校、病院、工場、事業場、興行場、百貨店、旅館、飲食店、地下街、複合用途防火対象物その他の防火対象物で政令で定めるものの関係者は、政令で定める消防の用に供する設備、消防用水及び消火活動上必要な施設（以下「消防用設備等」という。）について消火、避難その他の消防の活動のために必要とされる性能を有するように、政令で定める技術上の基準に従つて、設置し、及び維持しなければならない。」との規定もありますが、ここにおいても「関係者」の設置義務・維持義務が謳われていて、関係者の規定は「防火対象物又は消防対象物の所有者、管理者又は占有者をいう。」であることから、専有部分は区分所有者、共有部分は管理者たる管理組合であると考えています。

点検は、専有部分も含めた一斉点検を行っており、当然、総会の管理業務のなかで計画を提示しています。
今回の不具合は、その点検のなかで発見されたものです。
おっしゃっている「専有部分と見なして、総会にはかり」は、「共有部分と見なして、総会にはかり」だと思いますが、今後、一斉に交換することは論議することになるとしても、当面の現在の不具合に対応しなければなりません。

[7] mixiユーザー 03月13日 22:34

失礼しました。「共有部分」とみなしてです。訂正します。

集合住宅ゆえの微妙な「境界」ですね。
法でも定義は曖昧で、やはりそのマンションの管理組合の決議が
大事になるんでしょうね。

総会へも提案の仕方でいろいろな方向性が出ると思います。
私はマンション法もわかっていないので、いつも管理会社の人に
質問攻めにして参考にさせてもらってます。

[8] mixiユーザー 03月14日 12:34

私見として、

火災報知設備が共用部分である管理人室に直結していることから、標準管理規約21条2項に該当させることも可能だと思うのです。

後付けで火災報知機つけて壊れてました。火事で作動しませんでした。だと専有部分の所有者責任になるのは明白ですが、建築時にあらかじめ付けられた火災報知設備の場合、耐用年数を越えて一斉交換の必要が出た際は、専有部分内も管理組合負担になるかと思うのです。
そのように考えた場合、いずれは管理組合で交換とか整備とかするんでしょ、という理屈は成り立ってしまうように感じます。
所有者責任で管理できるものではない設備（点検時にしか不具合がわからない）であるゆえ、所有者に負担を強いるには若干ムリがあるのではないかと思われます。

[9] mixiユーザー 03月14日 20:43

>>[8]

標準管理規約第２１条では、第２項として「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」という規定で、国交省の標準管理規約のコメントでも「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」となっていますね。

ただ、第２項を適用する場合は、何について管理組合が管理するのか、それはどの範囲化などを明示し、区分所有者の承認を得ておく必要はあると思います。
このとき、それぞれの設備について、どこを分岐点として専有部分と共有部分を分けるか、整理も必要でしょう。

一方で「配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。」ともあります。

つまり、管理は管理組合が行うことが可能であっても、費用負担は別であると。
これは、これまでの排水管をめぐる判例でも示されているところだと思います。
むろん、一義的には管理と費用は別であることを確認したうえでも、管理組合として費用を負担することを排除するものではないかもしれません。

[10] mixiユーザー 03月14日 22:29

>>[9]
これ、話を広げると火災報知機兼用のインターホンの場合もっとややこしい話になるような気がしませんか？
普段から使ってるインターホン。
しかしいざ近所で火災が発生したのに警報が放送されなかった。

普段目に止めることすらない天井の感知器の不具合より重大かつ責任の所在がはっきりしなくなる気もするのです。
避難訓練等で定期的に火災報知は使うのでしょうが、通常の使い道と違いますしね。

規約別表の改正にはなってしまいますが、もう少し細かく明示した方がいいのかもしれませんね。

[11] mixiユーザー 03月29日 00:31

こんにちは。
うちの場合、占有部に設置のセンサーも経年劣化など自然故障の場合は管理組合負担、居住者の責任によるもの（例えば、棒をぶつけとか）は壊した人の負担が原則です。
うちの場合、小修理にあたるので、総会の決議ではなく、理事長、経理担当、施設担当理事のハンコで管理会社に費用処理を依頼します。（故障がみつかるのは、半年に１回の法定点検のときくらい。）

　仮に賃貸の集合住宅だったらと想像してみて、大家が負担するべき費用なのか、賃借人が負担すべき費用なのかという視点で考えてみてはどうでしょうか？占有部といえども、そこに住んでいる人が、感知器を勝手にはずしたり、故障したままほっといたら、万が一の火災のときにその建物に住んでいる人たち全体の問題なので、占有部に設置されていようとも、建物に付随する施設と考えるのが自然だと思います。

　経年劣化による故障なのか、何かをぶつけたなどの人為的な故障なのかは、点検業者さんに判定してもらいます。（その判定でもめたって話は自分は聞いたことありません。）

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