マンション管理組合コミュのマンションの欠陥改善について、アドバイス宜しくお願いします。

はじめまして。
150世帯・築10年のマンションの理事を勤めている鉄筋と申します。

うちのマンションでは、入居当初から発生して現在も解決されていない、重大な欠陥が二つあります。

?１Ｆ共用廊下の浸水。

?エレベーターホールのサッシからの雨の吹き込みによるＥＶ漏電の危険。です。

?１Ｆ共用廊下部の浸水が最初に発生したのは、新築分譲で入居した年から発生しました。

廊下は北側にあり、同じく北側にある

からの通り道でもあり、そこから建物のエントランスホールへ入れます。また、ホールヘの入口に管理員の住戸もあります。[住み込み常駐です]

廊下の続きには１Ｆ住戸が数軒あります。
浸水のレベルは、長靴で通過しないと、濡れてしまうレベルであり、その水溜まりはエントランスホールヘ流れ込みＥＶを漏電させます。
また１Ｆ住戸の玄関先まで水が廻り、土のう等を積まないと玄関まで浸水します。

台風等のチョッとした豪雨になると、管理員が土のうを積む作業に追われます。

?のＥＶホールですが、ＥＶ２機の待機場所で、建物から飛び出しており、ガラスサッシで４分の１の円状に囲われておりますが、サッシの上下に開口部があり、そこから雨が吹き込みます。こちらも、西風を伴う雨が降るとＥＶが漏電の危険にさらされるので、管理員がバスタオル等を床に敷いて、水を食い止めます。

この二点に対して、理事会にて数年に渡り、販売側に改善要求をしており、対策工事も[１Ｆについては大規模に、各階ＥＶホールについてはアクリル板で開口部を塞ぐという応急処置的な対策をしてあります。]しましたが、浸水の頻度の減少と症状の緩和こそ見られましたが、根本的な改善は見られず、年に数回は厳戒体制で管理員が土のうを積んだり、バスタオルを床に敷いたりと、寝ずの対策を施す始末です。

私としては、１Ｆ部分は雨水排水管の外径の拡大等の工事。ＥＶホールに関してはサッシの交換を販売側に要求すべきと考えております。

が、住人の中にはこの事実を知らない人もおり、問題意識の統一に苦労しております。

改善要求を適当に回避し続ける販売直系の管理会社。

現場を任され、住人と板挟みになる管理員。

良心的で信頼のおける管理員に甘え続ける住民。

この構図を続けるのも厳戒がきており、今居る管理員も永くは無いでしょう。

皆様のマンションでは、欠陥にまつわる問題はございませんでしょうか？

コメント(26)

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[1] mixiユーザー 06月24日 14:36

まず、訂正すべき大前提があります。
それは、交渉相手です。

　漏水に関するアフターサービス基準は、おそらく管理組合の管理規約と一緒に売買契約成立時にもらう書類一式に含まれると思いますが、築年からいうとまだ十分にアフターサービス期間内で「売り主」が補修する義務があるはずです。
　従って、理事会の交渉相手は「管理会社」や「施工会社」ではなく、「施主＝売り主」です。おそらく施工会社や管理会社が系列会社であることが多く、顧客サービス部門などが代理で個別対応しているかのようになっている事が多いと思いますが、こじれる場合は「施主」の、代表権のある取締役に理事長名で正式な文書で要求すべき内容だと思います。

　うちの場合ですが、これらの仕組みに気づくのに時間がかかってしまったのですが、かなりの大がかりな補修工事まで到達できました。施主→施工会社へのクレーム、というのが効きました。管理会社はこれらのゼネコンの関連会社でも立場が弱いことが多く、管理会社を窓口にしているとなかなか話が進まないかもしれません。

[2] mixiユーザー 06月24日 15:32

10年以上未だに管理業界におり管理業務主任者、宅建、区分所有管理士の資格を所有している管理会社社員です。

まず、建物の不具合に関する交渉先ですが、先の方も仰っているように売り主にすることになります。
これは関係法令に照らしても当てはまります。今まで解決が延びたのは管理会社を相手にしていたからかもしれませんね。

次に竣工後10年を経過しているということですが、屋根や主要構造物の保証は10年間であることが基本です。
これも関係法令やアフターサービス書に記載があるかと思います。
しかしながら、欠陥の改修をアフターサービス期間内に申し入れているのであれば、対応しない売り主により対応期間が延びているのでこの限りではありません。

mixiではなかなか応えにくく、詳細も伝え憎いので差し支えなければ直接ご連絡下さい。

なお、マンション管理士という手段もありますが、マンション管理士の資格は管理業界の経験がなくても受験でき、合格したらマンション管理士として登録も出来てしまうため、人選は慎重にしてください。

ちなみに区分所有管理士は民間しかですが、実務経験がないと受験できませんので、経験のあるなしはこの資格を保有しているかを判断基準にされることをお勧めします。

[3] mixiユーザー 06月24日 15:39

見落としていました。築10年を過ぎると、雨水漏水のアフターサービス期間をすぎていますね。
アフターサービス期間内に要求した内容がどこまで売り主に伝わっているか…これがポイントになりそうです。

私どもの場合、
管理組合と売り主（施主の副社長が来ました）の話し合いの場に、管理会社も、施工会社も同席していただきまして、また、やりとりした書類を準備して臨みました。
瑕疵担保責任とアフターサービスと、ダブルスタンダードですが、アフターサービスに関連する部分は強く言えると思います。

[4] mixiユーザー 06月24日 17:46

申し訳ありませんが誤解のないようにお伝えさせていただきす。あくまで誤解のないようにですので、ご了承下さい。
瑕疵担保責任の追求は難しいかもしれません。
なぜなら曖昧で大雜把な瑕疵担保責任や売り主責任を明確化するためを主としてアフターサービスは定められているからです。
民法上の瑕疵担保責任はアフターサービスが無いときに「瑕疵を発見したときから1年間に責任追求すること」になるからです。

先の方も仰っているようにアフターサービス期間中に改修の申し入れが正しく売り主に伝わっているようであれば良いのですが、万が一、売り主に伝わっていないのであれば、間に入った方や業者にも責任追求できます。

しかしながら責任追求する場合にもこちらが正しく依頼していることが前提になります。

この辺りの詳細がわからないのでなんとも言いがたいです。

[5] mixiユーザー 06月24日 22:47

こちらの言い分が正しくてどんなに筋が通っていても問題が解決しないケースがたくさんあります。
訴訟も含めて戦う覚悟をするか、どこかで妥協するかです。

現実的な解決策としては、こちらの要求に関して動こうとしない相手にどこかで見切りをつけて自分たちで費用を負担して解決しなくてはならないと思います。

大なり小なり新築当時の状況には問題があります。
そういうものを一つ一つ解決しながら安心して快適に住めるマンションが築かれていくのではと私は考えています。

[6] mixiユーザー 06月25日 10:37

鉄筋さん、こんにちは

以前に理事長として瑕疵問題で売主と交渉したことがあります。
訴訟する為には、訴訟する側が瑕疵である証拠を集めて客観的判断ができるようにしなければなりません。
また、理事長が表に立って行わなければならないので、相当な覚悟が必要です。
実際、売主から誹謗中傷ギリギリの文書を住人宛に配布されたことが有ります。
それから、これが一番大事なのですが、住人の結束が必要です。
鉄筋さんのマンションの半分ぐらいの規模でしたが、まとまりませんでした。
この規模になると、売主の関係者も住人になっていることが多く、難しいです。

お話をお伺いした範囲では、管理会社にかなりの問題があると思います。
本来、管理会社は住人側の立場に立って色々とサポートやアドバイスをしなければならないのですが、売主の子会社の場合は、このような問題が発生することがあります。
特に、瑕疵問題で交渉するのであれば、まずは管理会社の変更から行わないとうまく行かないと思います。
子会社である以上、親会社の不利になることはできないので、それが住人の不利益につながることが多いからです。

以前のマンションでは管理会社を変更し、瑕疵問題が疑われる問題を売主に解決させることをあきらめ、管理費や修繕積立金の見直しをすることで問題を解決しました。

なので、私が鉄筋さんの立場だった場合、まずは理事会に管理会社変更の提案をします。
変更する理由としては、管理費の見直し・管理状況の改善等が良いと思います。
現在の管理員をそのまま採用する大手管理会社もいくつかりますので、
管理員さんを変更しないで管理会社を変更する手続きを行うと良いと思います。

ここで大事なのは、鉄筋さんのマンションに合う管理会社を選ぶことです。
管理会社のプレゼンを受ける際に、価格やサービス内容だけでなく、現在の不具合状況をどのように改善できるかを提案してもらうと、とても参考になると思います。
大変ですが、少なくとも３～５社からのプレゼンを受けることをお勧めします。
そうすると、現在の管理状況もよく見えてくると思います。
私も以前のマンションで、１０社を候補に上げ、５社のプレゼンを受けて管理会社を変更しました。

この他にも色々と解決法があると思います。
どの方法をとるにしても、理事の皆さんだけでなく、住人全員を巻き込んで話し合うことが大事だと思います。
私の場合には、理事会議事録の要約を全戸配布しました。

鉄筋さんの規模になると、住人をまとめるのは大変だと思いますが、できることからやってみてください。
きっと住人側からも協力者が現れると思います。

[7] mixiユーザー 06月25日 17:13

皆様、素早い御回答ありがとうごさいますm(_ _)m

アフターサービス等の期限についてですが、９月の下旬で10年満期を迎えますので、あと数ヶ月あります。

因みに私は理事長ではありません。

今まで、再三に渡り理事会でこの件について孤独に追求してきましたが、瑕疵担保責任やアフターに該当しないと管理会社フロントにあしらわれてきました。

理事会の中でもこの件に対する問題意識を持って取り組んでいる者が他におらず、頼みの理事長も転勤になってしまい、理事会に出られない状況です

過去にこの件について取り組んでいたはずの理事数名にも聞きましたが、諦めムードがあったり、喉元過ぎて関心が無くなっていたりもします。

孤独な戦いが続きそうですが、皆様のご指摘通り、これからは、販売側に直接要求を突き付けていこうと考えております。

が、まずは理事会メンバーを説得しない事には、どうにもならないと、思っております。

フロントにも理事の温度差は伝わっており、舐められた対応されても仕方が無い雰囲気もあります。

悔しいかぎりです！

そんな中、明日、管理士の相談会が地元で開かれるので、皆様のアドバイスを参考にさせていただいた上で要点を整理して、相談会に行ってきます。

アフター期限も近づいており余裕もありませんが、諦めずにやるだけやってみようと思います。

今後も、その都度発生するであろう疑問点等、相談させていただきたいと思いますので、宜しくお願いいたしますm(_ _)m

[8] mixiユーザー 06月26日 15:49

あまりオススメできませんが、理事会のレスポンスが悪い場合の最後の殺し文句ですが…

「これがためにマンションの資産価値が下がるようなことがあれば(実際下がるわけですが)、是正するチャンスを怠慢で逃した理事は、後から訴えられても仕方ありませんよ」

…実際は、理事は区分所有者から公正な手続きを経て選出された代表なわけで、その時の区分所有者全てに責任がある、ということのなるのでしょうが。自分が理事長をしていた時に、面と向かって言われたことがあります。うちの理事会は、そういうプレッシャーをかけてくれる方がいるので、結構健全に運営されているのではないかと思います。外圧がいい方に働く事例です。

[9] mixiユーザー 06月27日 10:07

いろいろご意見がだされておりますが、民法、宅建業法、区分所有法などなど、法的な部分を正確に把握することが大切です。
まず、ご相談の論点となっていることは「共用部分の不具合」であることです。
「共用部分」の所有者は誰か？
それは区分所有者全員であります。ここから始めますと瑕疵や不具合に対する民法上の債権者＝区分所有者全員＝管理組合となります。
この債権者に対する債務者ですが、宅建業法では売主になります。
この債権債務の関係からしますと、管理会社の立場は売主側でもなく、ましては管理組合側でもありません。
管理会社を変更したところで、この中立な立場は明確になりますので、むしろ変更後の管理会社はの言い分は「弊社の管轄外です」となるでしょう。
となりますと、先の方もありますが、債権者である管理組合が売主に対して主張しなければならず、その覚悟もかなりのものと思います。
この件について話を進めるための方法として、先の方は管理会社変更と案をご提示されておりますが、管理会社変更するにも理事会が主導で動かなければならず、また時間の無駄です。無駄というのは瑕疵補修が先送りになるからです。
管理会社を変更してもしなくても、債権者は管理組合であることには変わりません。ここはしっかり把握してください。
次に、民法上の「保存行為」という観点からご説明します。雨水による漏水がはげしいようですが、このような状況が続きますと建物の維持保存に影響は出てくるでしょう。このような場合、民法の「保存行為」という観点から、「だれでも補修することが可能であり、その補修にかかった費用等について所有者に請求できる」というものです。個人が支出するには多大な費用ですので、まずは緊急的に理事会判断で補修を行い、建物の維持を確保してから費用を売主に請求することも可能です。その後に訴訟や管理会社を変更するなどの対応を検討すればよいかと思います。建物の劣化進度をとめるか、劣化をよりも売主責任を追及するかは管理組合の判断となりますので、理事会へご提案されてはいかがでしょうか？

[10] mixiユーザー 06月28日 13:55

ゆでさん・ｿﾆｰ･ｸﾛｹｯﾄさん・yamさん・今日の桜島さん。
コメントありがとうごさいます。

日曜に地元市主催のマンション管理士相談会にいってまいりました。

こちらで浸水箇所の写真[浸水の画像ではなく通常時に撮影したもの]・アフターサービス規準書・図面[購入時の物]等を持参し、管理士に浸水箇所の説明をしました。

通常は持ち時間１時間で相談員１名での対応になるところを、管理士３名体制で時間を大幅に上回る対応をしてくださいました。

その結果、私のマンションには明らかな欠陥があるとの共通の見解をいただき、
アフターサービス規準書に該当する箇所が確認できる事からも、大至急販売側へ改善要求すべきとの意見をいただきました。

当日は、私の妻、そして理事長の奥様にも同席していただいた事から、この件に対する私の主張が間違い無いものだと理解していただけたのが、最大の収穫でした。本来ならば、この件に関して否定的な意見を持っている方に同席していただければ、さらに良かったかと思いましたが、次回の理事会に期待が持てると信じたいです。

今後の展開についてですが、相談会の際に管理士派遣事業というものを紹介していただき、市の負担で無料で受けられるということでしたので、早速申込しようと思います。

通常の申込手続きだと時間がかかるので、相談員の方の配慮で至急派遣できる様に尽力して下さる事を管理士の方が申し出て下さいました。

それと同時に国土交通省への相談も同時にやっていきたいと考えておりますが、現在、私以外の実働部隊がいないのが現状であり、個人の労力ではどうしようも無い部分もあり、歯痒いです。

先に工事をしてからの販売側への請求交渉等も考えましたが、そもそも浸水の事実を知らないので、工事の必要も無いと考えてる理事が多く、残念ながら無理ですね。

しかし、管理員の日誌を見ても浸水の事実の立証の必要性も今更用意するまでも無く、住人も何度も経験されているので、理事の関心が無いのが疑問です。が、最近少しづつ住人の関心の高まりを感じられる様になってきた気がしますのでもう一踏ん張りしたいと思います。

実際に個々の持っている経験や能力では
私が一番劣っており、若輩者でもあるので、皆の協力・団結がいただければ、どんなに心強いかと思います。

次回の理事会が勝負です

誹謗中傷の覚悟もしつつ、すべてをぶつけたいと考えております

[11] mixiユーザー 06月28日 14:13

成果があって良かったですね。
管理員さんの日誌に記録があったのは心強いです。

トピ主さんのご活躍を期待いたします。

[12] mixiユーザー 06月28日 19:45

ｿﾆｰ･ｸﾛｹｯﾄさん
ありがとうごさいます。

管理員の日誌は有効でしょうか！

ウチのマンションは管理会社が二つ入ってます。

先ず、販売直系の管理会社が親会社として存在し、実質の現場管理業務は下請管理会社が担っております。

よって管理員は下請所属になります。

この時点で既に無駄なコストが掛かってます

最近特に気になる動きとして、管理親会社のフロントや取締役から、下請管理員に対する圧力が見受けられます。

要は、｢住人側に立った仕事・報告をするな｣という指導です。
管理日誌についても、｢細かく記載せずに二行程度で済ませろ！｣と指示されているとの事です。

幸い、管理員が真面目で正義感があり誠実な方なので、詳しく記載されています。

管理日誌が重要証拠となりえるなら、親会社に持ち出されない様に気をつけたいと思います。

実際にやりかねません！

組合宛の郵便物は実際に持ち出される事があります。

こんな心配をするマンション普通じゃないですよね。

正直、このマンションから抜け出したい考えもよぎります。

毎月の管理費は何の為に払っているのか馬鹿らしくなります

ゆでさんからのアドバイスの、殺し文句、
実際に活用させていただき、理事会に臨みたいと思います

これでダメだったらこのマンションは終りですね。。。

[13] mixiユーザー 06月28日 20:25

鉄筋さん、こんばんは

＞正直、このマンションから抜け出したい考えもよぎります。

残念ですが、どこへ引っ越しても似たようなものです。
マンションは管理運営に無関心な入居者が多いので業者にいいようにされてしまいます。

よくも悪くも思うようにならないことが多いものです。

あきらめて我慢して生活するか、他人をあてにしないで自ら立ち上がるか。
後者の選択には相当のエネルギーがいりますよ。

うちは１０６世帯のマンションで、忍耐強く戦っています。

[14] mixiユーザー 06月28日 23:24

こんばんは鉄筋さんm(__)m
　皆様のご意見をロムっていました。

sissiの立体長屋は管理会社変更をした経緯が有ります。
　やはり、不透明な管理、不行き届きの管理、等々…

結局、幾つか公演を聴きに行ったり（仲の良いお隣さんなどと）
他のマンションの管理会社から　管理についての講演を開催したり
　して　小規模な立体長屋の底力は結局　団結力だとしみじみ感じました。

なんと言っても
『資産価値を下げたいですか？』これは　有効な切り口です。
『払っているから、してもらってる　払っているから大丈夫』
と言うのは　『他人に財布を勝手に使われているのと同じ』だと言う事。
『管理費は区分所有者の管理する財産』これが不透明では　怖いです。

プレゼンは数社行いましたが　当然、その当時現行の管理会社も含めて
区分所有者に行って　意見の交換をしました。

正直、その時、理事でなくとも　区分所有者であれば　臨時総会を組めます。
　頑張ってください。

[15] mixiユーザー 06月30日 09:43

鉄筋さん、こんにちは

解決の糸口が見つかってよかったですね。
日誌については、現時点で全コピーを取っておくと良いと思います。

売主の子会社管理会社の場合は、似たような事例は多いです。
以前に購入したマンションでも、二度同じようなことがありました。
しかし、いずれの場合も管理会社を変更することで格段に良くなりました。

管理会社の変更が時間の無駄と言うご意見もありましたが、
私の経験ではかけた時間以上の効果がありました。
子会社管理会社の場合、管理費が高く、修繕積立金が安く見積もられています。
そのまま放置すると、大規模修繕が資金不足になるはずです。
優良な管理会社であれば、早期に修正案を出してくれます。
管理会社を変更すると、大抵は管理費が安くなり、その分を修繕積立金に回す
と言う手段が一般的ですが、それを上回ることもありますのでｓの場合には
スライド式に修繕積立金を値上げすることになります。

また、優良な管理会社では、定期的に設備点検を行い設備管理も行いますが
子会社管理会社では放置することも多いです。
適切な期間で点検を行えば設備の寿命も長くなりますので、これも資産を守る
ことにつながります。

優秀な管理会社が管理している物件は、外観も違ってきます。
なので、掲示板が整頓されて、新しい内容のもののみ掲示されているか
廊下や共用部に私物が置かれていないか、植栽は手入れされているか等を
見れば優秀な管理会社かどうか、すぐにわかります。
管理会社が優秀か否かで、マンションの資産価値はかなり違いますので
管理会社を変更しても時間の無駄という意見には、私は賛同できません。

なお、sissiさんのご指摘の通り、理事でなくても総議決件数の１／５以上の
区分所有者の賛同があれば臨時総会を開くことができます。

マンションの管理状態がよければ、売値も変わってきますので頑張ってください。

[16] mixiユーザー 06月30日 09:54

sissi＠部世練ったさん。
コメントありがとうごさいます。

文中の↓部分
『資産価値を下げたいですか？』これは　有効な切り口です。
『払っているから、してもらってる　払っているから大丈夫』
と言うのは　『他人に財布を勝手に使われているのと同じ』だと言う事。
『管理費は区分所有者の管理する財産』

↑。そのまま使わさせていただきます。

今日の桜島さんもおっしゃる通り、何処も大差無く似たりよったりなのだと私も思います。

やはり住人の意識レベルで、マンションの価値も変わってくるものだと痛感しております。

このコミュにたどり着いたのが今では救いになっており、力になっております。
m(_ _)m

今後も、随時、展開について報告します。

[17] mixiユーザー 06月30日 11:01

うちのマンション、全くyamさんが書いていらっしゃる経過をたどっています。

4年目に管理会社変更、委託費などの浮いた分を毎年1000万以上修繕積立金に振り替えていたのですが、それでも不足すると言う計算結果で8年目に修繕積立金の増額。

ただし、主体的に動いたのは理事会と理事会が作った「管理費検討委員会」でした。

持ち回り、1年任期の理事会だけだとなかなか大きな問題には手を出しにくいですよね…

ご健闘をお祈りします。

[18] mixiユーザー 06月30日 14:45

yamさん
ゆでさん

ありがとうごさいます。

管理会社変更についてですが、実は現在数社見積依頼しています。

しかし、住民側の意識がまだまだ未熟な部分もあり[私も含めですが]

変更＝問題解決パラダイス的な意識にならぬ様に、意識改革が必要と思っております。

やはり共通の認識を持った人をどれだけ巻き込めるかにかかってますね。

皆さんのお話をお聞きして、ウチのマンションがいかにスローテンポだったかが解ります。

管理会社変更等についても色々質問あるので別トピでも質問させていただきます。

[19] mixiユーザー 07月01日 11:35

鉄筋さん

管理日誌は有効です。
管理会社側からすると管理会社の資産であるから開示はできないと反論するケースもあります。
開示をされている間にコピーをとるなどして資料を保管することは良いかと思います。
今後、管理日誌の開示が拒否されるようであれば、管理員さんと管理組合の間での「業務日誌」を用意しては如何でしょうか？
管理会社が拒否してきた場合には・・・。
管理員さんになんとか協力をしていただくしかないと思います。

あと、管理会社変更は決して無駄ではないと思います。

私が管理会社変更について「時間の無駄」と申し上げましたのは、「現状起きている問題が根本的な解決になるのか」「現在起きている問題を解決するほうが優先順位が上ではないのか」という観点から、現在起きている問題と平行して管理会社を変更するのは、理事会に非常に付加がかかるので優先順位を考えるとまずは現状の問題を解決することに時間をかけたほうが良いのではと思った限りです。

現理事会の動きを拝見しますと、二つのことを同時に提案するとそこで嫌気がさして遅々として進まなくなることが予想されますので、まずは、現状の問題を解決することを優先に理事会へご提案することをお勧めしたに過ぎませんので、問題を把握したうえで、誤解の無いようにお願いします。

[20] mixiユーザー 07月01日 15:12

鉄筋さん

はじめまして！

> やはり共通の認識を持った人をどれだけ巻き込めるかにかかってますね。

マンションの規模にもよりますが、これが一番大変もしれませんね。

私も役員の時に、管理会社の変更や修繕積立金の見直しなどを行いました。その時、一番時間を掛けたのが問題意識の共有でした。

積極的に行動しつつ、データーでちまちまと補足しながら、一年を掛けて修繕積立金の200%upを実現しました。

焦らずにじっくりと取り組んで下さい。

[21] mixiユーザー 07月03日 07:11

昨日、理事会やりました。

詳細にお伝えしたい所ですが、色々問題にならぬ様、ざっくり報告します。

まず、今後の取組、この件を解決すべき問題かどうかについては、賛同を得ました。

しかし、｢どう解決に挑むか？｣に関しては、意見の一致は出来た部分と出来なかった部分があります。

そこの部分の根本的な意識の違いの原因は、管理会社を信用しているかどうかの部分で、意見・認識の違いがあるのだと感じました。

それと、もう一つは、この様な問題の解決に当たって、他のマンションでは、どのように取り組み、解決に向け動いたか？

その事を調べ参考にして意見を述べられている方は残念ながら、皆無と感じております。

時間が無いので、少し急いでしまった部分もあり、私の発言や姿勢がどの様に捉えられたか、正直不安な部分もあります。

正しい要求が、正しい手順を踏んでも、通らない事があるのが、世の常なのだと私は考えている部分もあり、そのうえで万全を期すべきと思うのですがねぇ・・。

ただし、一歩前進した事は間違いないと思います。

私の方も人や世の中を信じる努力を少しはしてみようと思います。

結果的に問題が解決出来れば良いのですから。

また、進展がありましたら報告します。

[22] mixiユーザー 07月04日 10:51

鉄筋さん、経過報告をありがとうございます。

私自身も経験しましたが、瑕疵責任を追及するにはかなりの時間と費用と労力が必要になります。
誰が見ても正しいことなのに、いろんな事情が絡むとそれが通用することばかりではないことも思い知らされました。
なので、お気持ちはよく分かります。

でも、自分を信じて行動しつづけると、強力な理解者が必ず現れます。
そしてその輪が徐々に広がります。
大変だと思いますが、無理しないで長く続けるように頑張ってください。

まずは期限の問題がありますので、専門家（不動産を得意とする弁護士）に意見を聞いて法的な手続きも行った方が良いと思います。
弁護士によって判断が異なりますので、複数の弁護士の意見を聞いた方が良いと思います。

それから理事会の中だけでも、意見を統一するのが良いと思います。
そして統一できた問題から手をつけていくと良いと思います。

私の場合は、土日が都合がつかない理事もいましたので、平日の夜間に集まって対応を協議しました。
もちろん、そのときは子会社管理会社の担当者を外して。

そして、現時点の問題と、それを解決するための手段と目標を明確にしました。
解決手法は複数用意し、それぞれに達成の難易度や期待できる効果と費用や時間を算出し、比較検討しました。
弁護士にも相談し、訴訟の費用や勝率、解決までのおよその時間も割り出しました。

それらを総合的に判断した結果、当時の理事全員の意見が一致したのは、管理会社に起因する問題が多すぎるので、管理会社を変更しなければ何も始まらないということでした。

鉄筋さんのご参考になれば幸いです。

[23] mixiユーザー 02月08日 18:45

皆様、その節はアドバイスありがとうございました。
久しぶりのコメントになります。（前回は７月でした。）

進捗を報告しながら、ご教授を賜りたかったのですが、
情報漏えいの危険性と多忙から報告できずにおりました。

７月からの約半年間、ホント色々ありました。

先ずは、管理会社の変更です。
これは思いのほか、うまくいきました。
と言いますのも、以前の管理会社が、欠陥に協力的だった管理員を解雇する動きに出た為です。

もはや、管理委託費を受け取っておきながら、組合に反旗を翻す動きに出た
管理会社を信頼する事は不可能でした。

そして、新管理会社決定後に早速欠陥調査をしていただきました。
（欠陥調査を実施していただく事は、管理会社選定の際に、
委託候補各社に条件に盛り込んでいたものです。）

その調査の結果、当初こちらが問題視していた箇所など
小さく見えてしまう程の、致命的な構造的欠陥が見つかってしまったのです。

現在、その最大問題個所について協議を重ねております。

既に、デベロッパーには改善要求済で、施工ゼネコンによる調査も
終了しました。

その調査により、大部分の問題点を認めていただき、改善策を提示して
頂いた箇所が多数あります。

しかしながら、販売側の説明だけでは信用に値しないので、

先ずは、第三者機関による調査を実施して頂き、「どの程度の改善が必要か？」
「改善で済むのか？」を推し量りたいと考えております。

そこで、只今、組合では信頼できる第三者機関を探しております。

みなさま推薦の第三者機関がありましたら、教えてください。

既に、複数の候補に共通質問等を出し、候補の絞り込みに入っています。
しかしながら、その候補の中で、不安要素がある様な事が見受けられたら、
消去法で絞っていきたいと思っています。

ですので、「ここの第三者機関はやめた方がいいよ」等でも構いません。

その中で、ウチが挙げている候補と合致するようだったら、要注意と言う事です。

第三者機関の多くは、財団法人や社団法人等ですが、役員名簿や、取引先などに
ゼネコン等の名前がズラリと並びます。

その様な所では、「デべやゼネコンをかばう動きにしか出ないのでは？」
とも考えてしまいます。

第三者機関に関する成功談・失敗談どちらでも構いません、
宜しくお願いいたします。

※デベロッパーの方の閲覧やコメントが見受けられた場合には、
このコメントは即時削除させていただきます。

[24] mixiユーザー 02月08日 21:02

「信頼できる第三者」になるかどうかはわかりませんが。

NPO法人全国マンション管理組合連合会
http://www.zenkanren.org/index.html

[25] mixiユーザー 02月08日 21:49

こんな意見で申し訳ありません。

私もコンサルタントとして活動しておりますが、最終的には、主様たちがどれだけ相手を信用するか？のように思います。

多分、どこも帯びに短かし襷に長しではないでしょうか？

私は信頼していただけるクライアントであれば全力を尽くします。

[26] mixiユーザー 02月09日 09:56

鉄筋さんはじめまして。　私は、現在、理事長を務めております。

大変重大な局面をむかえておられますね。
問題に対する意見等々は、皆様のご意見と全く同じです。

ここで問題の一つにある、「共通認識」　これ結構苦労するところです。　私の場合、とにかく、総会や理事会議事録については、詳細に記載をし（例　共用部の電球の単価とか・小規模修繕の場合、複数社からの見積もり取り寄せとか・・・ｅｔｃ）、場合によっては、マンション内の動向等を掲示板を活用し、居住者全員にお知らせすることで、やっとこさ　賛同が得られたり、総会の出席率も上がってきまして、総会の場では、活発な意見がでるようになりました。

ようは、辛い役割ですが、根気よくやり続けることが肝要ではないでしょうか？

大した　意見ではありませんが、陰ながら応援させていただきますので、どうか頑張って対応して下さい。

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