マンション管理組合コミュの雑壁の耐震性の指針について

雑壁（一般的なマンションではバルコニー側および玄関側の共用壁で、構造計算には含まれていない壁）の耐震性について、何か指針のようなものはあるのでしょうか。

構造計算に含まれる躯体部分と区別され、より容易に壊れるようにできているというところまでは理解できるのですが、とはいえ日常的な地震で毎度壊れ、修繕を繰り変えずようでは、費用がかさんでしまいますから、「常識的にこのくらいは耐えるべき」という指針があってもおかしくないかなぁと想像しています。

うちのマンション（築４年）は今回の震災では震度５強の地震に見舞われ、雑壁がボコボコになってしまいました。
このくらいは普通のことで、毎回修繕するしかないのか、うちのマンションの設計が特殊なのか、相場観を知りたいと思っています。

建築元の意見は「容易に壊れるように作っているのだから、壊れて当然」です。
「余震が続いているが、修繕は壊れて、出費が繰り返されてはたまらん」というのが、他の住人の意見です。

個人的には建築元に反発があるわけではなく、一応裏をとりたいということと、
いろいろな考え方の区分所有者がいらっしゃる状況下では、
法律、政令、指針、判例等の客観的な資料があれば、住人の合意が形成しやすいかなぁと考えたので検索してみたのですが、うまく捕まえられず。

ご存知の方がいらしたら、ご教授いただけるとありがたいです。

コメント(20)

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[1] mixiユーザー 06月04日 22:18

雑壁自体の構造指針はおそらく壁自体の強度が設定されているだけだと思います。問題は雑壁と構造主体の壁・柱間が構造スリットで切れていないことでしょう。

雑壁だから壊れて当たり前というのは、業者の詭弁です。構造耐震壁が柱と一体になり地震に対抗するのに対し、雑壁はフリーに動きます。そのためその間に構造スリットを設けて、地震が起こった場合に、それによる変位をスリット部に集中させ、スリットが変形するように設計します。そのためのスリット幅、仕様を厳密に設定します。通常20～30mmぐらいのスリットを設けます。そうしておけばRCの壁は壊れず、スリットが変形して、通常の地震の場合RC壁に損傷は起こりません。

設計図書で、そういったスリットが入っているか、また設計図書にあったとしても実際に施工されているか確認してみてください。

[2] mixiユーザー 06月04日 23:21

>阿祥さん

ご指摘ありがとうございます。
恥ずかしながら構造スリットというものを知らなかったので、ネットの画像を見て確認しました。
押すとプニプニしている、シリコンのような部分ですね。

今手元に設計図が無いので、とりあえず外に出て現物を確認してきたところ、１軒当たり７本作られており、うち２本（つまり梁と接する部分）が幅3cm、ドアの両脇と窓２個の両脇は1.5cm幅のスリットがありました。
（ただし窓のうち１個の横は、梁に近いため、3cmのスリットと兼用）

あとは、それらの幅と本数が設計図と同じかどうかですが、これは後日確認してみようと思います。

蛇足ですが、このような構造を知らなかった身としては、このような遊びを作ってもなお、こんなにぼこぼこになるのかー

と、ある意味ショックです。

[3] mixiユーザー 06月04日 23:36

この場合、「設計図書」ではなく、「完成図書」の確認です

「設計図書」から工事中に変更になることはよくありことです

その変更部分も書き直して、管理組合が保管しているのが、「完成図書」

「完成図書」と実際に違えば、問題です

設備等含め、違うことはよくあることですが、残念ながら、ほとんどのマンションは気がついていないことはよくあります

[4] mixiユーザー 06月05日 01:04

>たけさん

ちょっとトピの最初の質問からは横道にそれてしまいますが、それをお聞きしてまた２つの疑問が湧きました。
（地震に限らず一般論としての疑問なので、他の方でもおわかりでしたら教えていただきたいのですが、）

１．設計から完成までの、構造壁ではないとはいえ、構造物にかかるような仕様変更を行っても、建築確認では問題にはならないのでしょうか？

２．これから確認して、仮にですが、完成図書とは合致するが、設計図書とは合致しなかった場合、完成前に契約した区分所有者は、その差分に起因する破損については、建築元に責を問えるのでしょうか？

[5] mixiユーザー 06月05日 01:50

＞ゆらさん

建物表面に見える部分はコーキング材といってスリットの表面を保護する材料です。ご注意ください。構造スリットは内部に隠れてしまっていて見えません。

また、スリットは柱の側面に設ける垂直スリットと、床面上部ないし梁面下部に設ける水平スリットがあります。通常壁面があると、一方を固定とし他の三方に設けられるものなので、特に床面に設けられているかどうかに注意が必要です。

寸法の目安は、壁面の垂直スリット長さの1/100です。例えが梁下から床までの寸法が2500mmとしたら、スリット幅は25mm以上と設定します。窓等で床から窓下まで1000mmあるとしたら10mm以上、施工性から考えて15mmとなることが多いです。ですので。上記の調査結果の1.5cmと3cmというのはよく見かける寸法ではあります。

[6] mixiユーザー 06月05日 19:17

＞４
＞１．設計から完成までの、構造壁ではないとはいえ、構造物にかかるような仕様変更を行っても、建築確認では問題にはならないのでしょうか？

特に問題ありません

＞２．これから確認して、仮にですが、完成図書とは合致するが、設計図書とは合致しなかった場合、完成前に契約した区分所有者は、その差分に起因する破損については、建築元に責を問えるのでしょうか？

問えません
パンフレットの記載されていると思います
「仕様の変更ある場合がある」とね

[7] mixiユーザー 06月05日 20:23

>阿祥さん, 5

本当に勉強になります。確かにちょっと気になる点があります。
具体的には、言葉で説明をするには語力の限界があるようなので（汗
順序変わりますが、簡単な図を書いてから改めて返信させていただきます。

>たけさん, 6

なるほど。
私は完成後に購入したので、完成前に契約した人の書面を見たことがなく、お聞きした次第です。
私の重要事項説明書には「完成済みのため（中略）別添付属図書と異なる場合、現況優先」の記載があります。
完成前に契約した人もやはり一般に同じような感じなわけですね。

私は契約時に、この一文がひっかかったので覚えていたのですが、
他の住人は「そんなの見たことない」と言うので

やっぱりそんなわけはないですよね。。。

[8] mixiユーザー 06月05日 21:26

とりあえず、完成図書の閲覧請求をしようと思ったのですが
（管理員室にあるのは知っているのですが）
完成図書の閲覧請求権を持つ人の範囲が、規約には記載されておらず、
標準管理規約にも記載が無いように見受けます。
「管理組合が保管する」という規約だけのようです。

てっきり「区分所有者ならなんびとでも閲覧できる」とかの記載があるかと思っていたのですが・・・

区分所有法にも図書に関する記載は無さそうですし、
適性化法第１０３条にも閲覧に関する記載は無いですね。

自分が理事長の時なら深く考えずにとりあえず見ちゃったかもしれないのですが…
閲覧請求の権利関する根拠は何になるのでしょうか？

[9] mixiユーザー 06月05日 21:41

>8

我ながらイチイチ細かくてすみません。
多分、その情報が、閲覧の許可に理事会決裁が必要かどうかという情報と表裏一体かなぁ、理事会決裁が必要だと１カ月先になっちゃうなぁ、と思ったので。

たとえば、「区分所有者なら請求権有り」と明記されていたら、そもそも許可がどうとかいうレベルではないので、理事長か誰かの立会だけお願いすれば良いから簡単に済むかな、と思ったのです。

[10] mixiユーザー 06月05日 21:49

うちの標準的通路側の雑壁の構造は、正面から見てこのようになっています。
スケールは合わせていません。
ドアと窓２か所は良くある世帯向けマンションの配置という感じです。

赤の点線が、コーキング剤が入っていて、ちょっと凹んでおり、押すとぶよぶよするので、少なくとも奥行き5cm位はコンクリートが無さそうに思える部分です。
奥の方はまだ図面を見ていないので、わかりません。

まず、スリットと思しき線について、「コーキング剤があってもスリットが切れているとは限らない」という点については理解しましたが、逆に、「触っても判らないけれどスリットは切れている」という場所が存在する可能性はあるでしょうか？
たとえば、図中の壁３および６は、上下共にそのような構造は見当たりませんでした。
床下や梁に隠れていることは、無さそうですよね？

（コーキングされた内部もちゃんと切れていると仮定した場合）３、６以外の壁は、窓等を挟むことによって、結果的に３か所切れた形になっています。

３、６の被害が特に酷くて、クラックはもちろんのこと、コンクリートが直径25cm以上、深さ10cm位脱落しているお宅が複数あり、配管や鉄筋？が見えています。
（他の壁もクラックだらけではあるのですが）

ベランダ側も、３、６に相当する、上下共に切れていなさそうな壁があります。

[11] mixiユーザー 06月05日 22:14

ゆらさん

工事関係書類を「その他の帳票類」として、標準管理規約第６４条を援用できませんかね。

理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

大規模修繕のとき、施工業者から設計図書などを見せてほしいと言われるので、書面を出してもらいました。
手続き的には、理事会の議案としましたが。

[12] mixiユーザー 06月05日 23:56

区分所有者はオーナー（って同義反復ですね）ですから、当然、閲覧する権利があるのではないでしょうか。
当然のことだからわざわざ規約に書いていないのだと推察します。

[13] mixiユーザー 06月06日 01:03

＞ゆらさん

指摘の通り、３と６の壁の床に対してどう構造スリットが入っているのかがポイントのようですね。

図を見ると、水平スリットの設置の可能性としては２通りぐらい考えられます。

１）１・２・３・４・６・７・８・９の壁を一体として施工し、水平スリットを２・３・６・８・９の壁の下部に設ける。５は床と一体に施工する。

２）１・３・４・６・７・８・９の壁を一体として施工し水平スリットを３・６・８・９の壁の下部に設ける。２の壁は床と一躰に施工し、柱側と３の壁側に垂直スリットを設ける。５は床と一体に施工する。

その他も可能性はありますが、２）のバリエーションでしょう。

また、施工上スリットが入っていても、そこに設置する鉄筋を間引かないと、スリットの性能が十分発揮できません。例えば鉄筋がダブル配筋で200ピッチで入っている壁の場合、それをスリットの箇所でシングル配筋400ピッチにするなどして間引き、その箇所に破壊が起こりやすいように施工する必要があります。鉄筋のピッチが変わらないと、引っ張りに対する強度はあまり変わらないことになってしまいます。

また、そもそも震度５の地震で破壊が起きたという話ですが、それ自体はやむを得ないとも考えられます。強い地震が起きた際には、ある程度の破壊は起きるが、生命の安全は脅かさないというのが、構造設計の指針になっていますので。その後の余震での破壊は震度３とか２とかでしょうから、そういった破壊は起こらないというのが筋ですが、本震の際に破壊が起こり、それが余震の時期になって発現したという説明もありえます。

なお、構造スリットの確認は施工記録の材料購入記録でも確認可能だと思います。購入長さが分かれば、十分な量施工されたかどうか、おおよその判断はつきます。

まずは、施工状況を確認して、施工者あるいは設計者の説明を聞いてみてください。

[14] mixiユーザー 06月06日 01:04

>11, 楠の末裔さん

ありがとうございます。それで行ってみます！
多分、現理事長どころか、まだ誰も請求を受けたことが無いと思うので、理事長の手をあんまり煩わせずに済むように、形式的なこと（要理由、とか書面でとか）も知りたかったんです。
助かりました。

>12, たかさん

私も（区分）所有者の権利として当然と思っているのですが、うちのマンションには仕切りたがりの方もいらっしゃるらしく、後で「何の権利があって調べてるんだ」とか言われる可能性があるんです（と、忠告されました。）
そんなこと言うやつは、自分で関連法読んでよ＞＜；というのが正直なところですが、現実には総会の前に関連法の予習をしてくる区分所有者は皆無です。

極論ですが、区分所有者の場合、組合への貢献義務とは別に、個人の人生の選択として、「そのマンションに住むことがお金や時間の負担として割に合わないと思うなら売る」という選択肢も存在しているわけで、自衛のために自分でも常に考察してみることは、必要だと思っているのですが。

神経質かもしれませんが、手持ちのカードが揃わないと、怖くて総会で投票ができません

[15] mixiユーザー 06月07日 19:03

ゆらさん、こんばんは

私は竣工図（完成図書）の閲覧申請を行ったことがあります。
管理会社に電話で相談したところ、どんな書式でもかまわないので
（管理会社としては書式を用意していないらしいです）
書面で閲覧申請を行って欲しいとのことでした。
それで、パソコンのWordで「竣工図閲覧のお願い」とタイトルを打ち、
提出日、申請者名、申請理由を書いて提出しました。
一週間ほどで理事長より許可が出ました。
まずは、管理会社に相談してみては如何でしょうか？

それから、私も「売り」がしやすいからマンションを選択しております。
マンションを選ぶことができても住人を選ぶことはできないのですから
快適に住めないマンションであれば、別のマンションに変えればよいと
思っております。
その為にも、リセール力（りょく）が十分にあるかどうかを
マンション購入時の必要用件に入れております。

マンションを売るにも、それ相応の時間やお金、体力と精神力が必要です。
ゆらさんが、不動産会社との交渉や内覧会を楽しんで行えるのであれば、
マンション売却もアリだと思います。

[16] mixiユーザー 06月07日 21:40

>13, 阿祥さん

自分のコメント入力と入れ違いになってしまい、気付くのが遅れてしまいました。
早々のご指導ありがとうございます。

まず、前半のスリットの件ですが、まだ私は勘違いしていました。
もし赤の点線の通りに入っていれば、パネル1,2,4,5,7,8は、３方向切りこみが入っていることになって、もう床もしくは天井の水平スリットは要らないのかと思っていました。
図面を見た時に確認してみます。

＞その箇所に破壊が起こりやすいように施工する
破壊というのは鉄筋が切れるということでしょうか？
もしそうですと、やっぱりパネル１枚分、打ち直し？みたいなことになってしまって、いずれの仕様だったとしてもコストはかかってしまいますね。

＞なお、構造スリットの確認は施工記録の材料購入記録でも確認可能だと思います。
＞購入長さが分かれば、十分な量施工されたかどうか、おおよその判断はつきます。

おそらくそのレベルになってしまうと、私の手には余るので、検査業者さんに入っていただく方が良さそうですね。

今回こちらに書き込んだ理由の１つは、そのような検査業者さんに依頼すべきかどうかという議論があるので、そこでどのような案に賛成したら良いか、考えるためでもあります。
激しく破壊が起こったお部屋の方々は、
「建築元が信用できない！構造計算やりなおす！土台調べる！あらゆる検査会社入れる！弁護士雇う！被害全額弁償しろ！」
みたいなお怒りっぷりで、
個人的には、そんな目的も絞らぬまま、やみくもに検査発注されたら、どんだけコストかかるねん～＞＜；、漠然とした不安による住民の暴走の方が怖い～という状況です。

今のところ、
「建築業者に言い訳の資料を作成する間を与えてくれ。
検査発注するなら、その資料が出た後にしてください。」
「目的を明らかにするか、自力で明らかにできないなら、マンション管理士などの目的を明らかにする手伝いのプロを間に入れてくれ～。」
となだめて、近日中に建築業者の説明があるそうです。

その際、建築業者が変にはぐらかすと、住民不安や怒りが再燃するかもしれないので、不安解消やなだめる材料を事前にそろえておきたい。
逆に他の方の勘が正当な点もあると思うので、変な反対しないように気をつけねばとか。
でも万一、本当に建築に瑕疵がある場合は、品確法の期限内にどうにかしたいし・・・とか。
ややみっともないくらい、いろいろ考えてます。

[17] mixiユーザー 06月07日 21:53

13, 阿祥さん

＞震度５の地震で破壊が起きたという話ですが、それ自体はやむを得ない

やっぱりそんなものなのですか～

そのように建築会社は説明するであろうと予想されるので、その時再燃する住民の怒りを鎮めるために、冒頭の
＞法律、政令、指針、判例等の客観的な資料
を探している次第です。

震度５強なら、そりゃくずれるよね　っていう資料ならそれでも良いです。
もしかしたら、建築会社は自分でそのようなデータを持ってくるかなとも
思うのですが、既に敵とみなされている側がそのようなデータを持ってきても、
住民を納得させるのは難しそうなので。

実は再開発で、半径1km圏内に同じ頃一斉に建てた、同じ高さの同じような、しかし建築会社が異なるマンションが１０棟くらいありまして、うちだけボロボロになったので、そのような騒ぎになっている次第です。
みなさん、当時よりどりみどりの中から選んだつもりが、１つだけハズレだった、みたいな気持なのかも

[18] mixiユーザー 06月07日 22:20

yamさん

ありがとうございます＾＾
とりあえず、今朝書面を提出して、先ほど今週末までには閲覧できそうというお返事をいただきました。
（楠の末裔さんもご教授いただき、ありがとうございました。）

今のところ、本気ですぐ売ろうと思っているわけではないです＾＾
本当に欠陥があって、修正が不可能で、しかもコンスタントに
高額の修繕を繰り返す必要があるというような最悪の場合のみです。

感じとしては、
株買った会社が決算に損害を計上した時、それだけでは株を売りませんが、
構造的な欠陥があって毎年損害を出す見込みなら、ドライに売らねば・・・
そのためには会計報告はちゃんと読まねば・・・くらいな状態です。

震災前は、売り出しを待つ方からの予約連絡がコンスタントにあり、
したがって不動産やの売り広告が配られることも無く、
価格もリーマンショック前からあまり下がらず、
良い物件だ・・・と、（多分みんな）思っていたのですが＾＾；
修繕が終わらないと、この見た目では借り手すらつかなさそうです

というわけで、私の立場は、「早く（あれば）問題を洗い出し、双方をなだめてみんなで妥当なところを理解し、係争を避け、修繕のフェイズに移りたい」です。

[19] mixiユーザー 06月08日 22:00

構造スリットの入れ方は、図示された全ての目地の箇所に入れる方法もありますが、施工の手間と経済性から、必要な部分に最小限設けるよう工夫するので、先の投稿のような結果になると思います。
また、現在壁面にある目地ですが、多くは構造スリットではなく、亀裂誘発目地であると考えられます。構造スリットは、柱・梁から構造的に分離することで損傷をもたらさないように設けるものですが、亀裂誘発目地は構造的には一体につくるが、そこにひび割れを発生させるように設けるもので、二つの意味合いは異なります。
手元に、構造スリットと亀裂誘発目地の施工についての良い説明があったので、pdfで送ります。参考にご覧になってください。特に図19-4の水平スリットの詳細に準ずる処理が壁面の下部に各所で行われているはずです。

また、構造スリットの地震の際の挙動に対してですが、上記の説明書では、
(1) １次設計レベルでは、シーリングを含めたスリットに損傷が生じないこと。
(2) ２次設計レベルでは、シーリングは損傷するが、躯体は干渉しないこと
とありました。一般の中小規模の地震で、建物の変位が1/200までの場合を１次設計レベル、大地震でそれを超える場合を２次設計レベルと考えてください。構造全体の基準では１次設計レベルでは建物の使用上問題がないこと、２次設計レベルでは安全上問題がないことと理解していたので、先のように書きましたが、こと構造スリットについては構造体に対して問題が起こらないように設計するというのが筋のようです。
なお、この件につき法的な基準を探してみましたが、適切なものが見つかりませんでした。

今回の問題につき、第３者機関の検査を依頼したいと考えているとのことですが、それがよいと思います。おおよそ次のような手順が考えられます。

(1) 構造設計の考え方を確認する。（構造設計図書、確認申請構造計算書の概要）
(2) 構造設計図書を確認する。（構造設計図書）
(3) 構造設計内容の現場施工への反映を確認する。（コンクリート躯体図、構造スリットの施工要領書の確認）
(4) 施工状況の確認。（施工写真、現地確認）

現地確認は、実際に壁のコンクリートを一部破壊して行うことになるので素人には難しいですが、それ以外は書類を見るだけですので、一般の人でも書類の提示を要求すれば見せてもらえると思います。特に、構造設計に問題がなかった場合、コンクリート躯体図にそれが反映されているか否かがポイントになるので、躯体図を確認するようにしてみてください。施工者には、瑕疵担保責任があるので、そういった施工図書も保存管理する義務があります。４年前の物件ですとないといういいわけはできません。

[20] mixiユーザー 06月09日 21:43

>19, 阿祥さん

ＰＤＦありがとうございました。良く理解できました。
それを元に少し検索して、おっしゃられていた鉄筋の意味等（スリットの種類や構造）も理解できました。

それで先程、完成図書一式を見せてもらったのですが、期待していた正面から見た図は、完成図書には記載がありませんでした。
最初に教えていただいた通り、建築元の設計図の方を見せてもらわないとだめなようです。

次の建築会社の説明の時に、説明を要求しようと思います。
しかし、いろいろご説明をいただいたおかげで、予習になったと思います。
誠にありがとうございました。

以上、とりあえずのご報告まで。

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以下、構造スリットとは話が変わって、ただの愚痴レベルの話ですが、周囲のマンションには問題がなく、うちだけが崩れた、という点は、建築元周囲を見学して廻ったうえで認めたそうです。

同じ系列の他のマンションの被害状況がうちと同様であることは知っているので、一斉に賠償請求が始まったら倒産するんじゃないだろうね？

と不安です。

躯体部分でないだけ姉歯の時よりはマシなんでしょうけど・・・
考えることはみんな同じで、案の定、既に脱出を準備しているお宅もあるという噂です＾＾；
しかし、完成図書を見せてもらったついでに、立ち会ってくれた理事長さんや管理会社さんから詳しく被害状況を聞くにつけ、これは当分売れせんわ＞＜；という気がしました。

やっぱり家を買うって、でっかい博打ですねぇ