マンション管理組合コミュの修繕工事で工事監理を依頼したのですが・・・

はじめまして、おてつと申します。

私は築２０年目のマンションに住んでいるのですが、19年目にしてやっと管理組合が設立されたという、
かなり問題アリのマンションにて初代の理事長を務めさせていただいております。


費用面などで問題山積だったものの、なんとかクリアして大規模修繕工事を実施することが出来たのですが、
その際に工事監理を依頼していたNPO法人の仕事内容に疑問が出ている次第です。


理事長をするのも初めてならば、大規模修繕工事を経験するのも初めてで、右も左も解らない状況で、
正しい工事監理がどういうものなのかについてもよく解らなくて困っております。


施工業者が手抜きをするというのは稀に聞きますが、
それを抑止する為に雇った工事監理サイドが杜撰な仕事をしているような状況ではないかと思うものの、判断に困っています。

一応、当該NPOと話し合いはしていますが、あまり納得できる回答ではなく、
「社会通念上、問題の無い工事監理だった」と言われて更に困惑しております。

果たして、本当に工事監理が正しく実施されたかの判断について、皆様のご意見を頂戴したく思います。


管理組合としての疑問は以下の通りです。



?塗装の色決定等、施工業者と直接打合せをしたが、立会いはなかった
　
これについては、工事監理を担当していた一級建築士が
「そっちで決めてくれ」と現場監督に指示したようです。
　
現場監督の方が良くしてくださったので、管理組合の要望通りに仕上がりはしましたが、
何の為に工事監理を依頼したのか疑問です。

通常はこのような打合せについて、工事監理サイドはアドバイスしないものなのでしょうか？　



?工程会議に出席しない

施工業者からの報告書に含まれる工程会議の議事録から、工事監理側の者が一度も出席していない事が判明しました。
工事監理の見積書には、「工程会議出席」が内訳として記載されていたのですが・・・。

NPOの話によれば、

「施工業者の報告書の中にある『（工事）会議』は現場監督と職人達が毎週1回開く会議を意味していますが、
　通常その会議に工事監理者は出席しません」

「見積りに記載している3回の『工程会議』とは、管理組合とNPO、施工業者の会議を指します」

とのことでした。
　
何を工程会議と呼ぶかについては、個々の見解が違うのはあるのかもしれませんが、
管理組合、NPO、施工業者の集まりも一度もありませんでした。

現場監督にも問い合わせましたが、一般的に工程会議とは現場監督と職人が集まってする打合せを指すそうです。

NPOの言うように、工事監理において、現場監督と職人の打合せに出席しないものなのでしょうか？
また、三者での集まりが工程会議というのであれば、それを実施しなくても問題ないという判断をするケースがあるのでしょうか？



?進捗状況報告等、工事期間中に何らかの報告を受けた事がない

当マンションの修繕工事は3ヶ月の工期だったのですが、工事期間中にNPOからの報告の類は一切ありませんでした。
　
インターネットにて、役所が発注する公共工事についての記述を読んでみましたが、
それによれば、月に一度の進捗状況報告などがされるようでした。

これに対し、NPOの回答は、
「それは、公共工事の話で、しかも新築の場合でしょ」
とのこと。
民間の工事での工事監理においては、そのような報告はしないものなのでしょうか？



?工事の仕様変更について説明を受けていない

屋上の防水について、仕様変更があったようなのですが、
工事期間中も、工事完了検査の時も、最終引渡しの時も、一切聞いておりません。
　
これは、最終引渡しの当日に施工業者から提出された施工報告書に「仕様変更届け」があったので、
それを見て気づいた次第です。

この件についてNPOは、
「工事監理を引き受けた時点で、ある程度の委任はされているので、問題ない」
とのことでした。

当初予定していた内容と違う施工を施す際、工事監理サイドの一存で決めることがあるのでしょうか？



?標準仕様書に漏れがあった追加工事の発注について報告なし

標準仕様書に記載されていなかった箇所の防水シーリング工事について、追加発注されていたようですが、
これについて、工事期間中に報告等は受けておりません。

最終引渡しの際に、施工業者発行の見積りと内訳を渡され、口頭で「実施しました」と言われただけです。
　
標準仕様書に記載されていなかった内容が出てきた理由を聞いたところ、
「足場を組んでみないと判断できない箇所だから」
とのことでしたが、エレベーター廻りシーリングなど、足場と無関係な箇所も多くあり、単なるミスのような気もします。

どちらにせよ、施工前に報告が無かったのは問題のような気もするのですが、
通常、工事監理において、そのような報告はしないものなのでしょうか？



?工事監理報告書が提出されなかった

工事監理報告書の作成が、工事監理の見積りに記載されているのに、未提出でした。
それを問い合わせたのですが、

「通常は、工事完了後1ヶ月での提出が慣行です」
とのこと。

何故、1ヶ月掛かるのかという質問に対し、以下のポイントを示しました。

○施工業者からの報告書を基に作成する箇所もあるので、それが提出されてから作成開始するから

○施工業者から提出される報告書の類は、工事完了から時間を置いて提出されるから

○施工業者から提出される資料のうち、現場を撮影した写真が膨大な為、その整理に時間を要するから

とのことでしたが、施工業者からの報告書等は最終引渡しの時点で全て提出されていたので納得できませんでした。

これもまた、役所発注の工事の話になるのですが、
それによれば、工事監理報告書の提出時期は、最終検査の申請前 or 最終引渡し時とのことでした。
この指摘についても、?と同様の返答でした。

民間における工事監理では、工事監理報告書はどのタイミングで提出されるべきものなのでしょうか？
また、NPOの言うように業者からの報告書提出時期などに左右されるものなのでしょうか？



?提出された工事監理報告書の中身について

当マンションは、2月2日から着工し、最終検査を4月22日に、引渡しを4月27日に済ませております。
　
前述している諸々の疑問点をNPOに提出した際、話し合いが必要との見解を示され、5月20日にお会いしたのですが、
その際に、工事監理報告書をようやく受取ることができました。
ちなみに、5月19日に電話にて確認したのですが、その時点では作成中とのことでした。

さて、その工事監理報告書の中身ですが、


建築概要と修繕履歴が書かれた用紙（手書きのコピー、A4用紙で一枚）

現場に一級建築士が来た日の日報（手書きのコピー、A４用紙で23枚）

　
工事監理に関連する内容は以上でした。

現場を訪れた分の日報については、一級建築士の印鑑が押されているのですが、
原本ではなくコピーがこちらに提出されている次第です。


それら以外にも工事管理報告書にファイリングされていましたが、

NPOが平成19年に実施してくれた無料建物診断の報告書
標準仕様書の一部
施工業者が発行した各種見積り

などなど、全て過去に受領済みの書類ばかりといった状況です。

また、?でNPOが掲げているような現場写真などは工事監理報告書に一切含まれておりませんでした。

NPOは「これ以上ないという物を提出させていただいた」と言っています。
他に工事監理を依頼しても同様の物が提出されるとのことなのですが、そうなのでしょうか？



疑問点は以上です。

NPOは
「うちが工事監理をやったから業者も手を抜かなかった。従って、うちに落ち度は無い」
と一貫して主張しております。

ですが、上記の疑問から、本当に仕事をしていたのか不安なので、皆様のアドバイスをお願いしたいと思います。

長々と記述して申し訳ありません・・・。
何卒、ご意見を頂戴したくお願い申し上げます。