今現在分譲マンション内でペットに関するトラブルが起きており、大変困っておりますので皆さんのお力を貸してください。
簡単にマンションの詳細を書かせて頂きます。
・私は個人売買にて今年の１月に購入
・マンションは築３０年近く経過しており、配管関係は一度も交換しておりません。
・管理会社は入っておらず、自主管理で毎年４月に理事長が変わるシステム
・管理者が保管すべき管理規約が現在書面で残っておりません。ですので入居時に規約は頂けませんでした
・全４５世帯中、１０世帯強がペットを飼っております
ここから本題に入らせて頂きます。
先日、理事長の横暴により、来年よりペットを禁止にするとの議案が通知されました。（決議は来年４月）
主な理由としては、室内でペットを飼育する事によって毛が排水管に詰まり、水漏れや劣化の原因につながるからとの事でした。
私「でしたら、とりあえず室内でのペットの洗浄を禁止という事にしては？」
と言ったら
理「そういう問題ではない！それに元々ここはペットは禁止だ」
と言われました。
規約にはペットを禁止する項目はなく、細則に
「管理組合（若しくは理事長）が許可をした小動物以外は飼育ができない」
との記載があります。
↑これは入居後、他の所有者がたまたま持っていたものを拝見したのですが、どうやら建築直後は禁止だったそうです。ただどこかの時点で飼育が良くなったので、新しい規約が作成されたそうなのですが、人によって言う事が違うので、結局は正規のルートで規約をもらっていない私にはどれが今現在有効な規約なのかがわかりません。
上記を客観的に見る限り許可さえあれば飼育オーケーと捉える事ができますし、私自身が前任の理事に口頭ではありますが、オーケーをもらった上で小型犬を飼っています。
この状況で何点か質問させて頂きたいのですが、
?ペットについては細則にのみ記載がされておりますが、これを「ペットを全面的に禁止」するとの項目を追加する場合、新しい規約の設定として決める事項でしょうか？それともただの細則の変更でペットを全面禁止にする事ができますか？
?新しい理事長は独裁的で、何でも自分ルールで物事を決めようとしてきます。「全４５世帯のうち、４４世帯が飼育に賛成したら特別に飼育を認めてやる」と言われました。
これって決議をとる際の区分所有法の定数を無視していると思うのですが、これで推し進められて集会で決まってしまった場合、無効を主張するには裁判で主張しないといけないでしょうか？
?「今後排水管関係でトラブル（水漏れ、詰まり等）が起きた場合、配管交換代を含めて全責任を飼っている世帯で負ってもらう」と言われております。配管関係の事故は色々な要因が重なって起こると思うのですが、この内容でもしトラブルが起き裁判になった場合、事故原因を証明するのは原告側という事になりますか？また、実際詰まり等が起きたらペットの毛も一要因ではあると思うのですが、賠償問題となった場合、老朽化という事情は考慮してもらえるでしょうか？
わかりづらい文章で大変恐縮ですが、皆様の知識・知恵を貸してください。
よろしくお願いいたします。
簡単にマンションの詳細を書かせて頂きます。
・私は個人売買にて今年の１月に購入
・マンションは築３０年近く経過しており、配管関係は一度も交換しておりません。
・管理会社は入っておらず、自主管理で毎年４月に理事長が変わるシステム
・管理者が保管すべき管理規約が現在書面で残っておりません。ですので入居時に規約は頂けませんでした
・全４５世帯中、１０世帯強がペットを飼っております
ここから本題に入らせて頂きます。
先日、理事長の横暴により、来年よりペットを禁止にするとの議案が通知されました。（決議は来年４月）
主な理由としては、室内でペットを飼育する事によって毛が排水管に詰まり、水漏れや劣化の原因につながるからとの事でした。
私「でしたら、とりあえず室内でのペットの洗浄を禁止という事にしては？」
と言ったら
理「そういう問題ではない！それに元々ここはペットは禁止だ」
と言われました。
規約にはペットを禁止する項目はなく、細則に
「管理組合（若しくは理事長）が許可をした小動物以外は飼育ができない」
との記載があります。
↑これは入居後、他の所有者がたまたま持っていたものを拝見したのですが、どうやら建築直後は禁止だったそうです。ただどこかの時点で飼育が良くなったので、新しい規約が作成されたそうなのですが、人によって言う事が違うので、結局は正規のルートで規約をもらっていない私にはどれが今現在有効な規約なのかがわかりません。
上記を客観的に見る限り許可さえあれば飼育オーケーと捉える事ができますし、私自身が前任の理事に口頭ではありますが、オーケーをもらった上で小型犬を飼っています。
この状況で何点か質問させて頂きたいのですが、
?ペットについては細則にのみ記載がされておりますが、これを「ペットを全面的に禁止」するとの項目を追加する場合、新しい規約の設定として決める事項でしょうか？それともただの細則の変更でペットを全面禁止にする事ができますか？
?新しい理事長は独裁的で、何でも自分ルールで物事を決めようとしてきます。「全４５世帯のうち、４４世帯が飼育に賛成したら特別に飼育を認めてやる」と言われました。
これって決議をとる際の区分所有法の定数を無視していると思うのですが、これで推し進められて集会で決まってしまった場合、無効を主張するには裁判で主張しないといけないでしょうか？
?「今後排水管関係でトラブル（水漏れ、詰まり等）が起きた場合、配管交換代を含めて全責任を飼っている世帯で負ってもらう」と言われております。配管関係の事故は色々な要因が重なって起こると思うのですが、この内容でもしトラブルが起き裁判になった場合、事故原因を証明するのは原告側という事になりますか？また、実際詰まり等が起きたらペットの毛も一要因ではあると思うのですが、賠償問題となった場合、老朽化という事情は考慮してもらえるでしょうか？
わかりづらい文章で大変恐縮ですが、皆様の知識・知恵を貸してください。
よろしくお願いいたします。
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コメント(20)
?基本的に細則の変更で可能です。
?細則の変更は、理事会で議案を作成して総会で過半数の賛成があれば可能です。
?各住人及び各区分所有者（オーナー）が管理責任が発生するのは専有部分です。配管の縦管は共用部分となり、管理組合が管理責任を負担します。
よって、縦管の水つまり等で専有部分や共用部分が汚染された場合は、管理組合責任となります。
また、こうした事故での原因調査は、管理組合が加入している共用部分への火災保険での漏水原因調査費用保険で対応できます。
原因が不明な場合は、管理組合責任となります。
但し、配管の修繕は管理費負担です。保険は対応しません。
☆保険加入も規約で明文化されているはずです。
＞・マンションは築３０年近く経過しており、配管関係は一度も交換しておりません
通常築３０年では配管は交換しません
＞先日、理事長の横暴により、来年よりペットを禁止にするとの議案が通知されました。（決議は来年４月）
総会で決議（過半数）されたなら、その細則変更は有効です。
分譲マンションに住むなら、こうしたトラブルもそうですが、多少なりとも学習が必要です
理事長が横暴でも、悪法も法です
?細則の変更は、理事会で議案を作成して総会で過半数の賛成があれば可能です。
?各住人及び各区分所有者（オーナー）が管理責任が発生するのは専有部分です。配管の縦管は共用部分となり、管理組合が管理責任を負担します。
よって、縦管の水つまり等で専有部分や共用部分が汚染された場合は、管理組合責任となります。
また、こうした事故での原因調査は、管理組合が加入している共用部分への火災保険での漏水原因調査費用保険で対応できます。
原因が不明な場合は、管理組合責任となります。
但し、配管の修繕は管理費負担です。保険は対応しません。
☆保険加入も規約で明文化されているはずです。
＞・マンションは築３０年近く経過しており、配管関係は一度も交換しておりません
通常築３０年では配管は交換しません
＞先日、理事長の横暴により、来年よりペットを禁止にするとの議案が通知されました。（決議は来年４月）
総会で決議（過半数）されたなら、その細則変更は有効です。
分譲マンションに住むなら、こうしたトラブルもそうですが、多少なりとも学習が必要です
理事長が横暴でも、悪法も法です
素人です。
例えばペット禁止と契約書に書かれてあっても、飼育は法的には問題はありません。
で、対応としては、現状飼育している方達で協力して、弁護士さんに相談に行ってみてはいかがでしょうか。
その理事長の横暴が通るかどうかは分かりませんが、現在飼っているペットを処分する訳にも行かないですし、元々は了解を取り小型であればOKということだったのであれば
なおさら途中での改変・改正は生活に支障を来してしまいます。
分譲購入なので即引っ越す訳にも行かないでしょうし。
とりあえず弁護士さんを通じて、規約を取り寄せてもらってみてはどうでしょうか。
現行の規約が実際どうなっているのかが分からないと、対処のしようもないと思います。
当初きちんと了解を取り、家族として飼っているペットを、いきなり飼ってはいけないと言われては、困惑して当然です。
少々骨が折れるとは思いますが、きっちり法律で武装して闘われることを薦めます。
例えばペット禁止と契約書に書かれてあっても、飼育は法的には問題はありません。
で、対応としては、現状飼育している方達で協力して、弁護士さんに相談に行ってみてはいかがでしょうか。
その理事長の横暴が通るかどうかは分かりませんが、現在飼っているペットを処分する訳にも行かないですし、元々は了解を取り小型であればOKということだったのであれば
なおさら途中での改変・改正は生活に支障を来してしまいます。
分譲購入なので即引っ越す訳にも行かないでしょうし。
とりあえず弁護士さんを通じて、規約を取り寄せてもらってみてはどうでしょうか。
現行の規約が実際どうなっているのかが分からないと、対処のしようもないと思います。
当初きちんと了解を取り、家族として飼っているペットを、いきなり飼ってはいけないと言われては、困惑して当然です。
少々骨が折れるとは思いますが、きっちり法律で武装して闘われることを薦めます。
＞あくまでも自分ルール（全員が許可をしないと今後飼育を認めない等）で採決をとろうとしています。
↑
採決でほとんどの方が賛成だというのであれば、区分所有法を無視したとは言えないですよね。
＞理事長の勢い
↑
意味がよくわかりませんが、規約変更によってマンションの資産価値がどうなるかを気にされる方がほとんどのはずですので、マンションの資産価値を下げるような採決に、区分所有者が賛成するとは思えませんが？
採決は理事長の勢いだけで決まるようなものではないはずですし、
多数の方が横暴だと思っているような案に多数の方が賛成するとも思えませんが？
もちろんペットを飼っているということで他の住人の多くが迷惑している等の事情が、理事長の議案が認められペット不可になる可能性はありますし、逆の可能性もありますよね。
それと今現在の管理規約にペットの件がどうなっているのか？
それすらわからないでは採決も何もないはずですが？
まずは現在の管理規約を確認することが先のはずです。
↑
採決でほとんどの方が賛成だというのであれば、区分所有法を無視したとは言えないですよね。
＞理事長の勢い
↑
意味がよくわかりませんが、規約変更によってマンションの資産価値がどうなるかを気にされる方がほとんどのはずですので、マンションの資産価値を下げるような採決に、区分所有者が賛成するとは思えませんが？
採決は理事長の勢いだけで決まるようなものではないはずですし、
多数の方が横暴だと思っているような案に多数の方が賛成するとも思えませんが？
もちろんペットを飼っているということで他の住人の多くが迷惑している等の事情が、理事長の議案が認められペット不可になる可能性はありますし、逆の可能性もありますよね。
それと今現在の管理規約にペットの件がどうなっているのか？
それすらわからないでは採決も何もないはずですが？
まずは現在の管理規約を確認することが先のはずです。
>>[014]
どうお伝えしたら良いかわかりませんが、私の所有している当該マンションはとても時代遅れの組織のマンションです。多くがそこそこの年齢の方で、中には規約の存在すら知らない方もいます。投資ではなく、居住メインの所有者ばかりですので、資産価値を高めるという観点よりは、住民間での調和を皆さん第一に考えておられるような気がします。その中で今回の理事長は、特異でして、他の所有者が無知な事につけこんで、「自身の法律が日本の法律」とでも言わんばかりの口調で話します。何かあると、「すぐ裁判する」や「何かあったら全責任をとれ」という言葉を決め台詞にし、それを聞いた他の所有者は一歩引いてしまい、何も反論ができない空気なのです。
話がそれました。
規約については、確認致しました。私が見た規約がおそらく最新の物のようです。
ただ管理組合が保管する規約の原本自体が紛失しており無い状態ですので断言はできません。ですが、規約を見せてくれた住人の方曰く、その後変更や更新はなかった思うとのことなので、これを元に話をしていきたいと思います。
どうお伝えしたら良いかわかりませんが、私の所有している当該マンションはとても時代遅れの組織のマンションです。多くがそこそこの年齢の方で、中には規約の存在すら知らない方もいます。投資ではなく、居住メインの所有者ばかりですので、資産価値を高めるという観点よりは、住民間での調和を皆さん第一に考えておられるような気がします。その中で今回の理事長は、特異でして、他の所有者が無知な事につけこんで、「自身の法律が日本の法律」とでも言わんばかりの口調で話します。何かあると、「すぐ裁判する」や「何かあったら全責任をとれ」という言葉を決め台詞にし、それを聞いた他の所有者は一歩引いてしまい、何も反論ができない空気なのです。
話がそれました。
規約については、確認致しました。私が見た規約がおそらく最新の物のようです。
ただ管理組合が保管する規約の原本自体が紛失しており無い状態ですので断言はできません。ですが、規約を見せてくれた住人の方曰く、その後変更や更新はなかった思うとのことなので、これを元に話をしていきたいと思います。
管理組合理事長経験者です。
築３０年近くで数年に１度の排水管清掃しかしていないとか。
それだったら、ペットの毛より経年劣化で破損する可能性の方がはるかに高いです。
修繕積立金で排水管のライニングまたは取替を行う時期にきています。
それをペットのせいにするのは論点のすり替えにより、自分が理事長の時に面倒くさい排水管工事などをやりたくないだけではとも思います。
具体的には10件強のペットを飼う人がいるのであれば、協力しペット完全排除の議題に反対をすればよいかと思います。
前だか元の理事長の許可を得てペットを飼っていいと言われて飼っている訳ですから飼うこと自体は規約や使用細則には違反しなてないと思います。その規約を変更しペットを飼うこと自体を禁止するとなると規約の変更になるから3/4以上の賛成が必要です。
つまり全45戸のマンションであれば34名の区分所有者の賛成が必要となります。
逆にいうと12名以上の賛同者がいて、ペット禁止の規約変更に反対すれば、規約の変更はできません。その為には12名以上の賛同者を得る必要があるかと思います。
ただし、ペットの毛でアレルギーを起こすなどの問題があり、ペット禁止を申し出ている方もいるかと思いますので、現状飼っているペットに限り飼育可その後ペットの飼育は禁止するなどある程度の妥協点を一緒に提案すれば賛成を得やすいと思います。
（いきなり禁止にすると、今飼っているペットを殺さなければいけないのかという道義的な問題も発生しますので、そのような妥協案で手を打つようにすれば賛成を得やすいと思います）
なお、排水管の方は今の状況ですといつ破損し漏水事故が起きてもおかしくない状態だと思います。これも数名で総会の席上ででも今後どうするか質問したら如何でしょうか。一人の声だとかき消される可能性がありますが、数名もしくは十数名からの申し出があれば無視はできないと思います。
法的裏付け・設備的裏付けなどはマンション管理士を勉強されているとのことでお分かりになると思いますが、どんなに声が大きい人でも多数からキチンとした裏付けを示された上で意見されれば、自分の意見のみを主張し反対意見を黙殺というわけにもいかないと思いますので、ペットを飼っている人達からでも協力を取り付け、総会などの場で主張されたらよろしいかと思います。
築３０年近くで数年に１度の排水管清掃しかしていないとか。
それだったら、ペットの毛より経年劣化で破損する可能性の方がはるかに高いです。
修繕積立金で排水管のライニングまたは取替を行う時期にきています。
それをペットのせいにするのは論点のすり替えにより、自分が理事長の時に面倒くさい排水管工事などをやりたくないだけではとも思います。
具体的には10件強のペットを飼う人がいるのであれば、協力しペット完全排除の議題に反対をすればよいかと思います。
前だか元の理事長の許可を得てペットを飼っていいと言われて飼っている訳ですから飼うこと自体は規約や使用細則には違反しなてないと思います。その規約を変更しペットを飼うこと自体を禁止するとなると規約の変更になるから3/4以上の賛成が必要です。
つまり全45戸のマンションであれば34名の区分所有者の賛成が必要となります。
逆にいうと12名以上の賛同者がいて、ペット禁止の規約変更に反対すれば、規約の変更はできません。その為には12名以上の賛同者を得る必要があるかと思います。
ただし、ペットの毛でアレルギーを起こすなどの問題があり、ペット禁止を申し出ている方もいるかと思いますので、現状飼っているペットに限り飼育可その後ペットの飼育は禁止するなどある程度の妥協点を一緒に提案すれば賛成を得やすいと思います。
（いきなり禁止にすると、今飼っているペットを殺さなければいけないのかという道義的な問題も発生しますので、そのような妥協案で手を打つようにすれば賛成を得やすいと思います）
なお、排水管の方は今の状況ですといつ破損し漏水事故が起きてもおかしくない状態だと思います。これも数名で総会の席上ででも今後どうするか質問したら如何でしょうか。一人の声だとかき消される可能性がありますが、数名もしくは十数名からの申し出があれば無視はできないと思います。
法的裏付け・設備的裏付けなどはマンション管理士を勉強されているとのことでお分かりになると思いますが、どんなに声が大きい人でも多数からキチンとした裏付けを示された上で意見されれば、自分の意見のみを主張し反対意見を黙殺というわけにもいかないと思いますので、ペットを飼っている人達からでも協力を取り付け、総会などの場で主張されたらよろしいかと思います。
>>[019]
コメントありがとうございます！長文でアドバイスを頂いたにも関わらず、こちらからの返信が遅くなってしまい申し訳ありませんでした。
やはり配管は耐用年数が限界近く来ているのですね。配管の交換は次回集会で提案してみたいと思います。他からの意見なので却下されそうな気はしますが
決議についてですが、最近知ったのですが、集会に参加するのは全体の半分強で、委任状等も出されない世帯が多いようです。これでしたら区分所有法に則った採決でしたら四分の三以上の賛成はありえないので少しホッとしています。後はあの方の自分ルールだけなんとかできれば…最悪今飼っている動物に限っては認めて頂けるように話をしたいと思います。
今回の件があり、ペット世帯は団結することができました。ペットを飼っている以上少なからずとも飼っていない世帯への影響はあると思います。私共と致しましても、飼っていない世帯へきちんと配慮した上、きっちり管理を行って行きたいと思っております。
コメントありがとうございます！長文でアドバイスを頂いたにも関わらず、こちらからの返信が遅くなってしまい申し訳ありませんでした。
やはり配管は耐用年数が限界近く来ているのですね。配管の交換は次回集会で提案してみたいと思います。他からの意見なので却下されそうな気はしますが
決議についてですが、最近知ったのですが、集会に参加するのは全体の半分強で、委任状等も出されない世帯が多いようです。これでしたら区分所有法に則った採決でしたら四分の三以上の賛成はありえないので少しホッとしています。後はあの方の自分ルールだけなんとかできれば…最悪今飼っている動物に限っては認めて頂けるように話をしたいと思います。
今回の件があり、ペット世帯は団結することができました。ペットを飼っている以上少なからずとも飼っていない世帯への影響はあると思います。私共と致しましても、飼っていない世帯へきちんと配慮した上、きっちり管理を行って行きたいと思っております。
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