MIXI民事法律相談コミュの土地・建物の共有名義を個人名義にしたいのですが…

よろしくお願いします。

私の家(土地・建物)は私と県外にいる兄と共有名義になってます。
実は兄とは共有名義になった前後から二十数年会っていません。
半ば行方不明状態で連絡も取れないといった状況でした。
ところが先日伯母が亡くなり家族がいないため、我々親族が法定相続人となりました。
そのためどうしても兄の実印が必要となり、司法書士の先生に探してもらい居場所が解りました。
そこで数日後、兄宛に伯母が亡くなり…との手紙を送ろうと考えていますが…
その際に今後またいつ会えるかわからないので、
『今の共有財産を私の個人名義にしたいため“無条件”で放棄してほしい』
を別枠で書くつもりでいます。

なぜ“無条件”なのかというと、二十数年この家を私が管理している事を大前提に…
◦固定資産税などの税金・町内会費などの必要経費を私が支払ってる。
◦建物が築50年以上で老朽化のため、維持するためのリフォームにトータル数百万円を私が支払っている。
◦継母との不動産名義変更による裁判で(これを説明すると長文になるので省略します)
継母が出ていく代わりに土地・建物を抵当に入れ継母へ支払った千数百万円を私1人が返済、
昨年ようやく完済し抵当権を取り除いた。(この裁判で兄との共有名義になりました)
◦兄と離婚した前妻とが別々に亡伯母にお金をせがみ数百万円を取っていったのだが…
その中に伯母が私にと貯めていた預貯金が含まれていた。
(伯母が亡くなったので証人はいませんが…)
◦共有名義のままだと、今後この不動産を売買や建て替えができなく非常に不都合である。
またリフォームにおいても、できる規模や借りられるお金にも限度がある。
など、いくつもの理由があります。

そこで…
兄が納得した場合に、どのような書類が必要になってくるのでしょうか？
私は、兄に土地・建物の名義放棄(？)する一文を書いてもらい実印を押し、
印鑑証明書と共に司法書士の先生に頼もうと考えているのですが、
それだけでは無理なのでしょうか？

あともう1つ質問させてください。

現在亡伯母の遺産相続の協議中なのですが…
預貯金が約1600万円(推定)を私を含む伯母側の親族7人の相続人で、
不動産が約1600万円(推定)を亡夫側の親族10人の相続人で相続しようとしています。
(私を含む伯母側親族は、3/4相続できる不動産に関して放棄する考えでいます)
この場合、相続税はどのくらいになるのでしょうか？
預貯金については、1度私が一括して預かりこの相続問題が解決するまでの費用や
家財道具の引き取りや家屋の取り壊しの費用を支払った後
分配しようと考えています。

それと…
私が受取人になっている生保が2社で350万円ほどあります。
これにはどのような税金がかかりどのくらいになるのでしょうか？

長文でしかも解りづらい文面で申し訳ありません。
ぞうぞ、よろしくお願い申します。

コメント(28)

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[1] mixiユーザー 09月19日 20:37

素人です。
相続については詳しい方がアドバイスされると思いますが
相続する親族があまりにも大人数なので（特に夫側とありますが）
その17人全員に相続の権利は間違いなくあるのですか？

[3] mixiユーザー 09月19日 21:12

＞楊貴妃＠誘導係さん

相続人については司法書士に亡伯母側・亡夫側それぞれの家計図を渡し、
また役所での公的書類を渡しそれに基づき17人全員に相続の権利があります。
伯母には子供がいません。
また亡伯母側・亡旦那側共に両親は勿論死亡、
双方の兄弟ももほとんどが死亡しているため
その子供…被相続人の”おい・めい”にあたる相続第３順位が17人になります。

[4] mixiユーザー 09月19日 22:36

なるほど。
とすれば相続税の基礎控除は現行は
1000万×法定相続人の数　＋　5000万　からまだ変わっていないと思うので
17人いれば相続税の申告は不要だと思います。

次に兄弟間の名義変更は無償ならば贈与に当たるのではないでしょうか？
名義変更の手続きそのものは書士に代行依頼は可能ですが
贈与税か売却の二者択一と思います。

それと保険金は誰が保険料を支払っていてどういう形で
受け取られているかわかりませんが、保険料が本人負担なら
一時所得、第三者なら贈与です。年金保険だと仕組みが変わります。

一時所得は｛（満期保険金額－既払込保険料）－50万円｝×1／2
贈与なら（満期保険金額＋その他の贈与財産－60万円）×税率

[5] mixiユーザー 09月19日 23:25

老婆心ながら・・・
今は、とりあえずおばさんの相続の件で長年音信不通であったお兄さんの印鑑が必要なんですよね。
いま、お兄さんの暮らしがどういう状態かわからないので、まずは伯母さんの相続の印をもらうことのみにして、共有名義の不動産の件は、伯母さんの相続の件が片付いてから話をしたほうが良いと考えます。
共有名義の不動産の件でこじれて伯母さんの相続の印鑑がもらえなかったら何にもなりませんから。

[6] mixiユーザー 09月20日 00:17

保険の外交員でＦＰです。

今年度の税制改正では相続税に関する改正は見送られたので、
全体の相続税非課税枠の計算式は
1000万円×法廷相続人の数＋5000万円のままですので非課税です。

また非課税枠内か計算する前に
相続財産は個別に評価額が計算されます。

その際、生命保険の保険金は、
500万円×法廷相続人の数まで非課税です。

ですので、亡くなられた方が契約者でありかつ被保険者の保険で、他に契約がなければ、
死亡保険金の評価額は0円で、非課税です。

相続する人が全て亡くなった方の兄弟姉妹とその姪、甥であれば、
遺留分といって最低限分ける必要のある金額もないので
分けろといわれても分ける必要もないお金と言えます。
保険金はむぅにぃさんのみ受け取る権利がある
非課税の固有の資産となります。

[7] mixiユーザー 09月20日 00:59

あと一つ加筆と質問です。

伯母様のご主人は伯母様より先に亡くなられているのでしょうか？

そうしたら、伯母様のご両親がご存命でないですし
法廷相続人は伯母様の子と兄弟姉妹だけ、
子がいない場合は兄弟姉妹だけです。
伯母様の兄弟姉妹の甥姪だけが法廷相続人になります。

伯母様のご主人の両親や兄弟姉妹、その甥姪は法廷相続人ではないですし、
一円も受け取る権利はありません。

[8] mixiユーザー 09月20日 01:02

＞楊貴妃＠誘導係さん

ありがとうございます。

相続税の基礎控除は解りました。

受取人が私の保険は、被保険者である伯母本人は支払っていました。
が、満期保険金額など細かい事は解りません。
というのも…
遺品整理で見つかった証券を保険会社に持って行ったところ、
どれも受取人が伯母になっており預貯金の相続と同じ扱いになるとの事でした。
ところがまだ見つかってない証券がいくつかあり、
それの受取人が私である事が判明しました。
それで証券がないままその場で言われるまま請求の処理をしたのが現状です。

“兄弟間の名義変更は無償ならば”とありますが…
共有名義ならば、固定資産税や維持するたまのリフォーム代などは兄にも支払う義務があるんじゃないでしょうか？
また継母に支払った金額の返済も、共有にした上で抵当に入っているので兄にも半分は返済義務があると思うのですが…。
ところが上記の様に私1人が支払ってます。
兄の所有分までいくかはわかりませんが、それ相応の額を使ってます。
なのでとても無償だとは思ってません。
この言い分って通らない事なんでしょうか？

[9] mixiユーザー 09月20日 01:34

＞とんぼさん

ありがとうございます。

私自身決して焦っているわけではないのですが…。
兄が家庭を持っていれば大丈夫なんでしょうが、
独身だった場合にまた行方不明になる危険性があるんです。
昔、伯母が兄の前妻から住所を転々としてるので養育費の請求ができないといった話を聞いたと話してました。

相続の印鑑については確実に貰えるとおもいます。
ただ兄が感情的になった場合、どのような行動に出るか解らないので
私ももう少し考えてみます。

ご忠告ありがとうございます。

[10] mixiユーザー 09月20日 02:05

＞ゆぅさん

ありがとうございます。

相続税について詳しい説明で非課税である事が解りました。

伯母の旦那さんは伯母より先に亡くなっております。

預貯金・保険に関しては伯母名義ですので我々伯母側にだけに相続権利があります。

しかし土地・家屋の名義は伯母ではなく旦那さんのままになってます。
あくまで推測ですが…
伯母の考えは、名義変更しなければ旦那側親族にすべて相続されるものだと思っていたのでしょう。

実際には名義は旦那になっていても伯母が相続権利を放棄していないため、
土地・家屋全体の3/4は伯母側親族に、1/4は旦那側親族に相続される
というのが実情のようです。

[12] mixiユーザー 09月20日 07:28

> むぅにぃさん

なるほど、判りました。

伯母様のご主人が亡くなっているにもかかわらず、
土地・家屋を亡くなった時に相続財産の中にいれて計算されずに名義もそのままだったのならば
この土地と家屋は伯母様の亡くなったことによる相続の問題だけでなく
伯母様のご主人が亡くなった時の相続の問題も加わります。

おっしゃる通り、全体の3/4は伯母様側親族、
1/4は旦那様側親族に相続する権利があります。

もしかしたら伯母様は
生前お家に住み続ける代わりに
名義変更しないようにして
亡き後はご主人様の親族にお渡ししたかったのかもしれませんね…。

[13] mixiユーザー 09月20日 12:47

共有名義のご自宅ですが、既にアドバイスにもありますように基本的には贈与に該当すると思われます
（名義放棄という手続きはない）

トピ主さんからすると、今までの維持管理にかかる費用が買取価格だと認識されているようですが、それはあくまでもトピ主さんの論理です
お兄さんからしたら、家賃も払わず住んでいるのだからそれぐらいの費用負担は当たり前、となるやもしれません
（私ならそう主張します）
お兄さんが御納得されるのであれば、今までかかった費用を借入金として、その返済に名義部分を当てることもできましょう

その不動産はトピ主さんのご両親からの相続でしょうか？
法定相続でやむを得ず共有名義とされたのでしょうか？
相続税やその他支障がなければ遺産分割のやり直しということで、登記しなおせる可能性がないわけではないと思います
贈与、買取、貸付金の返済、遺産分割のやり直し、様々な手段があるとは思われますが、今回の相続とは切り離されてお兄さんとよく相談されるとよろしいかと存じます

[14] mixiユーザー 09月20日 12:51

あぁ、すみません
ご家族でももめられていたのですね
費用はかかりますが、専門家を入れて連絡されるのも冷静に対応できてよい面もありますよ

[15] mixiユーザー 09月20日 20:56

税理士補助です。

相続税については法定相続人が17人もいらっしゃるようですので、
5000万円＋1000万円×17＝2億2000万円までは非課税ということで解決していますね。

共有名義の不動産についてお答えしてみます。

これまでのアドバイスにもあります通り、贈与に該当します。
無償で持ち分を獲得するわけですから、その価値に相当する分に対して贈与税が課されます。

今までの維持管理などについてのお気持ちはよく解るんですが、
そちらも場合によっては支払った時にトピ主さんからお兄様にいくらかの贈与があったものとみなされ、
お兄様が遡って課税される可能性もあると思います。
固定資産税はまだしも、リフォームや継母さんへの支払いは金額が金額だけに気になるところです。
当時に遡って借用書を作ったとしても、その後定期的に返済が行われていませんから、課税上は贈与と見られる可能性は高い気がします。
ですので、あえて触れない方がよろしいかと思います。
もっとも、7年より前の話であれば時効なので気にすることはありませんが。

「登記が間違っていた」として登記し直すという手もあるようですが、
裁判で確定して共有になっているものを直すことができるのかどうか…

具体的な必要書類や登記費用等については私にはわかりかねますが、
お兄様が納得されることに加えて、トピ主さんが贈与税を課されて構わないという条件が揃えば、持ち分を放棄してもらうことは可能だと思います。

[16] mixiユーザー 09月20日 21:28

>まさきさん

質問する形で申し訳ないのですが
もし仮に売却という話になり、これまでにかかった費用（固定資産税や
補修等）を持つという形で路線価から大きくかけ離れた、たとえば
一坪千円みたいなあり得ない金額での売買は可能なのでしょうか？
やはりそれは贈与税逃れ、と税務署に目を付けられますか？

それが出来てしまえば相続税に悩む必要はないですよね。
ちょっと気になったのでトピ主さんじゃないですがお伺いしました。

[17] mixiユーザー 09月20日 22:34

>楊貴妃＠誘導係さん

あり得ない金額での売買ですか…それで課税を逃れることはできないですねぇ。
低廉譲渡という考え方がありますので、時価との差額が贈与税の対象になるかと思います。
なので、仮にそのような売買を行って申告すると、
思いっきり目をつけられるというか、まず間違いなく調べに来るでしょうね。

[18] mixiユーザー 09月20日 23:24

>ゆぅさん

名義が変わってないのを知った時、親戚一同ゆぅさんと同様の事を言っていました。

[19] mixiユーザー 09月21日 00:38

＞晴夫さん

ありがとうございます。

手続き上、名義放棄がないのは私も理解しております。
私は兄に上記の項目を理由に放棄してもらい、それを文面にと考えていたんですが…
放棄という言葉は使わない方がいいですね。
楊貴妃＠誘導係さんが言われる“無償で贈与”という言葉を用いた話し合いをし、納得してもらうしかないような気がしてます。
(無償のの意味を履き違えてコメしてました。
楊貴妃＠誘導係さん、すいません)

共有名義になったのは…
省略させていただいた継母との不動産名義変更による裁判にあります。
私が16歳の時に父が亡くなりました。
その後、継母が勝手に名義を自分の名に変更しました。
(それが普通と言われればそうなのかも知れませんが…)
ところがこの継母には前夫との間に子供がいます。
なので継母に何かあった時、我々兄弟だけでなくその子供にも相続の権利が発生してしまいます。
それを恐れた伯母が名義を父の名に戻し新たに変更させるため裁判所に申し立てました。
結果は名義を戻し継母は家から出て行く…ただしそれ相応の額を継母に支払う事になりました。
なぜ共有名義になったのか、金額はどうやって決まったのかなどは当時まだ私は若すぎたため裁判員・弁護士・伯母の三者で話し合ったものだと思われます。
なので私には詳細はわかりません。
また当時から兄は県外に住んでいたため、私に一任しておりました。

[20] mixiユーザー 09月21日 01:01

＞まさきさん

ありがとうございます。

実は兄も若い頃に数年間税理士事務所で働いていました。
なのでまさきさんのお話を読む限り、兄もそれ相応の知識を持っていると考えた方がいいですね。

“あえて触れない方がよろしいかと”
とは、司法書士などの専門家との話し合いで…という事なのでしょうか？

また贈与税は…
評価額などいろいろな事が解らないと出ない金額だと思いますが、
大雑把に考えて百万単位になるんでしょうか？
何もわからないもので、不躾な質問で申し訳ありません。

[21] mixiユーザー 09月21日 04:37

＞むぅにぃさん

伯母様は自分が生前関わってきた人達皆のこと、
とても大事にされていた方なんでしょうね。
お人柄を感じます。

相続税額が大きくないので必要ないかと思ったのですが
念のため相続税の基礎控除額を正確に書いておきますね。

伯母様の相続に関しては法廷相続人は7人です。
(配偶者は先に亡くなったので亡夫側親族10人は法廷相続人ではない)
よって
○1000万円×7人＋5000万円＝1億2000万円

伯母様が名義変更されなかった
亡夫名義の土地建物に関する法廷相続人は17人になります。
よって
○1000万円×17人＋5000万円＝2億2000万円

お2人のご親族の相続に関わり大変かと存じますが頑張って下さい。

また、参考まで贈与税の額の計算方法だけお伝えします。

まず、土地と建物の価格を確認して頂いた上で、
同じ年に他に贈与がなければ
基礎控除額110万円を差し引きます。
これが課税価格となります。

次に課税価格に税率を乗じて税額を計算します。
300万円以上ならさらに控除額がありますのでそれを差し引きます。

課税価格ごとの税率と控除額は以下の通りです。

○課税価格200万円以下
税率10％

○課税価格300万円以下
税率15％
控除額10万円

○課税価格400万円以下
税率20％
控除額25万円

○課税価格600万円以下
税率30％
控除額65万円

○課税価格1000万円以下
税率40％
控除額125万円

○課税価格1000万円超
税率50％
控除額225万円

例えば、土地と建物の価格が1000万円ならば以下の通りです。

?基礎控除額を引いて課税価格を出す。

1000万円－110万円＝890万円…課税価格

?税額を計算する。

※課税価格が890万円なので、1000万円以下の税率と控除額を適用。

890万円×40％－125万円＝231万円…贈与税額

[22] mixiユーザー 09月21日 13:10

>20 むぅにぃさん

ちょっと言葉が足りなかったですね、失礼しました。
「あえて触れない方が…」というのは、
持ち分を放棄する旨でお兄様に一筆書いてもらうというお話でしたので、
その書面にリフォーム費用などのことを書かない方がいいかも…という意図です。

仮に税務署から説明を求められたりした場合、その書面が証拠になると思いますが、
そこに過去のお金のやりとりが書かれていると、当時の贈与を疑われる可能性があるかなぁと。

贈与税の金額についてですが、
不動産の価値にお兄様の持ち分をかけた金額が課税対象になります。
実際に課税される金額を計算する場合は路線価などが必要になりますが、
ざっくりの納税額を把握するのであれば、固定資産税の通知書に載っている評価額でよいかと思います。

具体的な計算方法については、
21でゆぅさんが書いてくださっていますのでそちらをご参照ください。

[23] mixiユーザー 09月22日 10:19

コメして下さってる皆様

毎日、温かくまた的確なご意見に感謝しております。

昨日は何も返信する事が出来ず、大変失礼しました。
仕事の上がりが遅かったのと、相続問題発生後に発病した精神的またストレスによる病が痛みコメする事ができませんでした。

今日は仕事が終わり次第、コメさせていただきますのでご了承下さい。

申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

[24] mixiユーザー 09月22日 20:52

＞ゆぅさん

そう言っていただくと私は勿論、伯母も喜んでくれている事でしょう。
実際80歳を超えても交友範囲が広く、誰の事でも親身になって物事を考えてくれていた人でした。結果、私が1番心配をかけましたが…。

相続税が非課税になる事はよく解りました。
私にとって幸いだったのは、伯母が1番頼りにしていた(と思います)ので親族で唯一私だけが旦那側親族と交遊があった事です。
ただ私の親兄弟が仲が悪かったため親戚でありながら疎遠になり、現在相続会議や遺品整理などで動いているのは私1人。
なので疎遠になった親戚…いとこ同士だけでも仲良くなろうと伯母の事と同時進行で頑張っているところであります。
すいません、つい身内話を長々と…。

贈与税の額の計算方法についても大変よくわかりました。
こんな私でも解るように表記していただき感謝します。
ただ…結構な額になるんですね。

[25] mixiユーザー 09月22日 21:39

＞まさきさん

書面に詳細を書いてもらうつもりは一切なく、実際会った時に兄を納得させるための口実(？)であり…
書面はシンプルに必要のない事は書かないようにと思ってます。
ご心配していただきありがとうございます。
書式については、司法書士などのサイトで見る正式な書面にしなくてはいけないんでしょうか？

贈与税の計算方法ですが‥
不動産全体の評価額を出し、計算して出た贈与税額を1/2にするのではなく…
評価額を1/2(兄の持ち分)にしてから計算して贈与税額を出すのでしょうか？
例えば、ゆぅさんの書かれた“土地と建物の価格が1000万円ならば”
というのを参考に…
1000万円×1/2＝500万円
500万円－110万円＝390万円…課税価格
390万円×税率20％－控除額25万円＝53万円…贈与税額
というのでいいんでしょうか？
理解能力が乏しくすいません。

[26] mixiユーザー 09月22日 23:23

>25 むぅにぃさん

あ、書面に書くつもりはなかったんですね。
早とちり失礼しました。

書面は登記に必要となるものですし、書式…というか書かなければならない内容は決まりがあると思います。
「贈与証書」「贈与契約書」などで調べて出てきたものを参考にすればよさそうな気もしますが、
登記を依頼される司法書士さんに前もって見てもらったりした方がいいかもしれませんね。

計算方法については、その考え方で合ってます。
全体で1000万円のものを半分もらう＝500万円分の贈与ということになりますもんね。
それでもやっぱり贈与税は大きくなっちゃいますね…

[27] mixiユーザー 09月25日 13:57

＞まさきさん

書面については解りました。
ネットで検索してみます。
また、昨年家の抵当権を外してもらった司法書士に相談してみる方向であります。

計算方法についても解りました。
今なら私が受取人になってる伯母の保険金があるので、何とかなりそうです。
このために使うのなら、伯母も納得してくれるだろうと思います。

[28] mixiユーザー 09月25日 14:21

ご回答してくださった皆様

温かく適切なコメントをしてくださり、本当にありがとうございます。
この場をかりて御礼申し上げます。

今現在の状況は…
伯母に亡くなった事と相続問題の事を書いた後、
私の質問内容にある放棄(譲渡)の理由を書こうと思いましたが、
なにか兄に対し喧嘩腰になってるようにとられるのが感じました。
なので
『家の事について相談があるので、協力してもらえませんか』
と一言だけ書いておきました。

兄からどういう連絡、どういった返答があるか
不安でもあり期待でもあります。
(言い方は汚いですが)
賽は投げたので、私にとってこれからが決戦になります。

皆様のご回答を基に行動いたします。
本当にありがとうございました。

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