MIXI民事法律相談コミュの土地に建っている他人の家屋

初めまして。実母が所有する土地についてのご相談です。
実母の父親(祖父)が平成２年に新聞の競売で土地を購入しました。現地を確認せずに購入した土地には、古い家屋があり、おじいさんがひとりで住んでいました。その建物は未登記で、登記上の地目は畑になっています。その後土地はそのままで、税金のみ毎年きちんと納めています。平成18年に祖父が他界した際に、母が土地を相続し、所有権移転しました。同じくらいの時期におじいさんが亡くなり、現在家屋は屋根が落ち、窓なども外れ壁が崩れ落ち、廃屋になっています。今回その土地の廃屋を壊し、家を建てられないかと考え、おじいさんの息子２人のうち、次男と連絡をとることができ、家屋の解体費用はこちらで負担するので、取り壊しの許可が欲しいと連絡をしました。次男は長男と連絡をとってみるが、こちらも何か権利がないか弁護士に相談すると言われました。この場合、向うに何か権利はあるのでしょうか？こちらとしては、示談で応じてもらえない場合、裁判で、解体費用を請求しようかと考えていますが、それは可能でしょうか？借地の契約などは一度もしていません。これから借地の契約をして、借地代を頂くことは可能でしょうか？知識がなく、雑な文章で大変申し訳ありませんが、助言頂けると助かります。よろしくお願い致しますm(__)m

コメント(18)

最初
全て
最新の40件

[1] mixiユーザー 10月29日 10:44

素人です。

まず地目が畑だと新規で家は建てられないと
思いますが？その確認はされていますか？

また、文章を読む限り住んでいた御爺さんは
不法占拠と言う事になりそうなので
息子さん達に権利は無いでしょう。
解体費用の請求も可能かと思われます。

[2] mixiユーザー 10月29日 11:01

今同じような問題を抱えています。

うちも土地が父親の名義で建物が他人というパターンです。
うちの場合ですが
建物は誰かの所有権になっていて、誰かが税金を払っている。
個人情報なので、その「誰か」は役所は教えてくれない。

建物が未登記であったとしても、建物の所有権？は
誰かにあるはずと思います。

あと、「畑」は建築可能と思います。
「田」は無理な可能性があります。

[3] mixiユーザー 10月29日 11:26

素人です。

もしおじいさんが不法占拠をしていたなら、家の解体費用を主さん側が負担する必要はないと思いますし、むしろ土地を購入された後に支払っていた税金なども息子さんたちに請求できるのでは？

裁判をするにはかなりの労力と時間を要しますので、もし主さんが穏便にと考えるなら、弁護士さんを通してまずこちらの権利を主張し、交渉して頂いたらいかがでしょうか？

[4] mixiユーザー 10月29日 11:44

> ハンドさん
ｺﾒﾝﾄありがとうございます

土地は、畑でしかも市街化調整区域という困ったﾊﾟﾀｰﾝですが、今家屋調査士さんと何とか建築できるように手続き中です

不法占拠という発想はありませんでした。弁護士さんに相談してみようと思います

ありがとうございますm(__)m

[5] mixiユーザー 10月29日 11:48

> 負け犬総本山さん
同じ様な問題…大変ですよね

わざわざｺﾒﾝﾄありがとうございますm(__)m うちの場合は、市役所に行ってﾀﾞﾒだったので(今は個人情報を含むと本当に厳しいですね

)、ご近所の方や自治会長さんから伺って何とか息子さんにたどり着きました

お互い、無事解決しますように…

[6] mixiユーザー 10月29日 11:53

> ももさん
ｺﾒﾝﾄありがとうございます

私が家を建築予定なので、できれば穏便に…と考えています。裁判…時間もかかりますよね

こちらは解体費用を負担してでも(80万くらいです)穏便に済ませたいので… 上手く相手と和解できるように、やはり弁護士さんに相談してみようと思います

あちらが何を企んでいるのかわからず不安でしたので、ｺﾒﾝﾄを頂き嬉しかったです

ありがとうございますm(__)m

[8] mixiユーザー 10月29日 15:41

素人だし多くの方が有益な情報を出されている後で失礼になりますが・・・
自分の場合は（確認のため）建物の登記状況は建築業者に依頼して法務局で調べてもらいました。　

建物の登記状況は解体業者さんか設計、施工の見積りだけでも依頼する工務店さん、設計士さんに依頼すれば「建物の権利関係」は確認出来ると思います。
登記されていなければ（お話範囲では）権利関係も無いので解体は自由と思います。
逆に言うと幾ら壊れていても登記が残っていると処理が必要ですが、農地の上ということから考えれば可能性は低いように思います。　ただし仮設住宅は認められる場合もあるのでこの確認方法は登記簿では出て来ないので業者さんの協力を仰ぐことになると思われます。
なお法務局なら土地所有者でなくても購入予定とすれば登記簿を見せてくれるはずなのですが、経験が無いので知識の範囲。　＜閲覧だけなら５～６００円と記憶

相手が権利移転など行わないうちに早く処理される方が良いように思います。
また仮に建物が登記されていると解体の前に登記抹消の申請が必要です。

畠や田圃は農地の部類で家を建てる時には農地転用＋宅地転換の申請が必要です。　転換の面積や建物の大きさとの制約もあるので建築施工前に申請しておくことをお勧めします。

いずれも業者さんに頼めば申請費用の範囲だけで済むのが普通なので、全体の問題は法的な相談をされる意味は有ると思いますが、手続きは簡単ですよ。

余談ですが、敷地が広いと部分的にしか宅地に転換出来ないので残りは農地のままにしておく手は有ると思います。　ただし農地の部分の売買には制約が残ります。

[10] mixiユーザー 10月29日 20:22

> たいくん *glass*さん
ｺﾒﾝﾄありがとうございますm(__)m
調整区域の件はいろいろ検討した結果、今家屋調査士さんが手続きを進めてくれています

[11] mixiユーザー 10月29日 20:44

> グリーン・スーさん
丁寧なｺﾒﾝﾄをありがとうございます

まず、登記ですが、土地の名義人である母と法務局で確認をしました。法務局の方ともお話ししましたが、やはり建物は未登記です。しかし、未登記の建物でも税金はかかり、きちんと納めていれば、市役所の税制課に、名寄帳という、納税の記録が残っているそうです。
私は今回、それを手に入れ昭和45年以前から建っている専用住宅であれば、非農地証明を取れるので、農地転用の手続きなしで畑→宅地に変更できるという方法で変更したかったのですが、第三者が名寄帳をとることができないので(今のままですと息子さんの協力も得られそうにないので

)屋調査士さんが今、昭和45年以前の航空写真でなんとか申請できないか話しを進めてくれています。(建物自体は昭和20年には存在したようです)土地自体は100坪程度なので、わけるつもりはありません

できれば、このまま裁判なしで、相手側が納得してくれるといいのですが…

わからないことばかりで不安です

[12] mixiユーザー 10月29日 22:02

余計なことを申し上げました

家屋調査士さんが援助されておられれば、そのアドバイスやご紹介によってお勧めになれば問題は起きにくいと思うしご心配のことも相談に乗ってくれると思います。
早い処理の方が揉めにくいというのは他の経験からの実感であります。
農地転用の制限で５００平米以下という決まりが有るだけなので問題ないですね。

[13] mixiユーザー 10月29日 23:07

不動産業者です。
聞く限りで、賃料もなければ登記もないのでは建物の所有者はなんの権利もありません。
主さんが土地の明渡しを請求すれば明け渡さなくてはいけません。

建物所有者が「過去に土地の賃貸借契約がされているから借地権がある」などと言ってきても、現状賃料を何年も貰っていなければ問題ありません。
もしも建物所有者が賃料を払ってきても貰ってはいけません。
一度貰うと借地権を認めたと見做される可能性があるので注意してください。

[14] mixiユーザー 10月30日 03:31

不動産業者です。
使用借権ということになると思いますが、競売の場合は使用借権者は競落人に対抗できないはずです。
仮に長期間黙認したことにより使用借権が復活していたとしても、建物が廃屋となっていて所有者が死亡しているのならば、使用借権は消滅していると考えられると思います。
建物の所有権は相続人にありますから、相続人の負担で解体するよう要求して良いと思います。
相続人が解体しない場合は、トピ主さんが解体して、相続人に解体費用を請求しても問題がない気がしますが、裁判所の許可を取って解体したほうが安心かもしれません。

[15] mixiユーザー 10月31日 22:34

> グリーン・スーさん
いえいえ

丁寧なｺﾒﾝﾄ、嬉しかったです。
何かと問題の多い土地ですが、生前可愛がってもらった祖父に家を建てろと言われた土地なので、なんとか建てれるといいなぁと

ｺﾒﾝﾄ本当にありがとうございました

[16] mixiユーザー 10月31日 22:36

> ゆうさん
ｺﾒﾝﾄありがとうございますm(__)m
とても参考になりました！賃料を受け取らない。大切なことですね。心強いｺﾒﾝﾄ、嬉しいです

来週からまた弁護士さんなどと相談しようと思います。ありがとうございました

[17] mixiユーザー 10月31日 22:39

> よこさん
ｺﾒﾝﾄありがとうございますm(__)m
競売の場合…って考え方もあるんですね！購入方法など特に気にしていなかったので、教えて頂いたお話しを確認してみようと思います。
心強いｺﾒﾝﾄ嬉しいです。

[18] mixiユーザー 10月31日 22:46

土地家屋調査士さんであれば、納税義務者の委任なしに「家屋図面」（まはそれに類する台帳）がとれませんか？？

わが自治体では確かできるはず。。。
もちろん未登記家屋でも課税台帳は存在します。

もし家屋図面に築年や調査年などが記載されていれば、それで証明できるのでは？？
（でももちろん、航空写真が存在し、それによって証明できるのであればそれがいいかもしれませんね！）

ログインすると、残り2件のコメントが見れるよ