MIXI民事法律相談コミュの根抵当権が設定されている家屋の売買

いつもお世話になっています。
ご相談よろしくお願いいたします。

５人家族です。
私の父は５年前にガンで亡くなりました。

その際、親族会社の取締役専務だったということもあったので、私と妹は相続放棄を行い、母と弟が遺産を相続しました。

遺産は車と貯金１００万、そして住んでいた家屋です。

家屋は、親族会社の所有する土地の上に建てられており、毎月１万円程度の地代を払うという形をとってきました。
家屋に関してはまだローンが残っていましたが、父の死去に伴い、ローンは特約つき生命保険で全額支払われました。

そして、そのまま５年ほどたったのですが、いよいよ親族会社の経営が立ち行かなくなってきました。
親族会社では、土地を担保に１億ほど銀行から借りており、このままだと、土地を手放さなければならないことは確実のようです。

そこで、母親と弟は家を売りに出すことにしました。

ところが、調べてみて分かったのですが、母親と弟の住んでいる家屋も所有者は父親のまま、銀行から会社経営の為に担保として５０００万ほど借りられていました。（親族会社なので、母親の家だけでなく、その土地の上にある祖父、叔母の家３件分まとめてですが）

その件についてはずっと会社側から何の説明も無く、家が担保にされていることも知りませんでした。（調べてみたところ、父が存命中に行われていたようではあります）

親族会社は、父が亡くなる１週間前に父を解雇しています。そのことも後から知りました。もう取締役でない人の家屋を担保にしていたことが信じられません。

最初は親族会社のほうから、「家を買い取る」という話があったのですが、それも今は立ち消えになっています。

ここで質問なのですが、

１・ここで家を売った場合、売った家の代金は誰の所有になるのか
（銀行にもっていかれないか、ということです）

２・抵当権の設定されている家は売ることが出来るのか

３．会社側から何らかの補償を得ることは出来るのか

４・厳しいとは思うが、この家に住み続けるためにはどんな方法があるのか

そしてさらに、まだ名義は父のままであることも分かりました。
名義変更は早急に行いたいと思っていますが、いかんせん遠方に住んでいるため、なかなか二人に協力できない状態です。
（行政書士や弁護士に頼めば早いのでしょうけれど、なかなか費用の面で二人とも腰が重くなっています）

遠方に住んでいても名義変更で手伝えることは無いか、あわせてこれもお尋ねしたいです。

質問が多岐にわたり申し訳ありませんが、ぜひよろしくお願いいたします。

コメント(14)

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[1] mixiユーザー 10月26日 14:23

素人です。

まず、抵当がついている物件は売れません。
そもそも土地が他人名義で家のみ売るのが難しいですし。
（通常は土地持ち主に買い取ってもらうしかない）
なので、売れないので売った場合は考えられません。

１番重要な点は家の担保設定で借りられた５０００万円分が
いつの時点で借りられたかだと思います。

お父様が亡くなった後であれば、そもそも
担保設定がおかしいので無効請求できると思います。

お父様が亡くなる前であった場合は話しが難しくなります。
通常、お父様が解雇される時に担保も外してもらうのが筋なのですが
病気の為に出来なかったのであれば争う事になると思います。（会社と）
会社が倒産して銀行相手では、それも難しいと思います。

同族会社の場合、さらに話しが難しいです。
担保以外にもお父様が保証人になっていなかったか
早く調べた方が良いですよ。

[2] mixiユーザー 10月26日 14:33

株式会社経営者です。まずお父様解雇となっていますが取締役なので解任もしくは退任になります。この場合退任慰労金がでているはずですので確認が必要ですね。会社に未払金として残っている可能性があります。財産放棄されているので扱いはややこしいですね。次に根抵当権が付いた不動産物件は通常取引の対象になりません。土地は会社、家屋はお父様。根抵当権が付いてる。現実に売却は不可能ですね。ベストは会社に所有権を移す位ですね。財産放棄されているので家屋の売却代金もトピ主さんには入らないと思います。私思うに、会社に家屋を所有権移転して、住み続けるなら借家として会社から借りるという方法があります。根抵当の場合にはそれに見合う借り入れがない場合には外せる事も可能ですが、当座借り越し、手形割引の特約を会社が付けていたら外すのは特約を解約しなければ無理です。この場合、司法書士、弁護士、公認会計士、中小企業診断士などの複合支援が会社に必要ですね。会社から商工会議所に会社の行く末をどうしたいのか相談してもらってください。それにかかってます。拙い文章ですみません。

[4] mixiユーザー 10月26日 15:34

ハンドさん
コメントありがとうございます。

やはり売却は難しいですよね。一体どこに誰か売主として出しているのかも遠方なので分からず、内見の方が来るという話を聞いて驚いた次第です。

もともと、家が担保に入っていることを知る前から、売却は難しいと思っていたので、突然そんな話を母が始めたのでびっくりしました。

担保以外の保障についてですが、一部は外してくれていたようです。
ただ、家に関しては３件まとめてだったので、出来なかったとあとで言っていました。

銀行と交渉するのは厳しいのですね・・・。

会社と争うとしたらどのあたりが一番の争点になるでしょうか？
今回のことで本当に嫌になったので、すべてをはっきりさせたいのです。

>そわっちさん
私としては、母の生活の場が安定すれば良いだけですので、自分自身の取り分などはまったく必要ありません。
（遠方で仕事をしておりますし、婚約もしております）

会社側は母親に「この家が売れたら売却代金を渡す」と言っているようですが、現実としてとても難しいのではないかと思っていたところです。

やはり無理ですよね。

銀行からの借り入れ金額が大きいため、抵当を外すのはかなり難しいと思われます。

[6] mixiユーザー 10月26日 16:55

>遥海さん
４のコメントでさらに疑問点があります。

内見が来てるとの事ですが土地だけですか？
家も一緒に売りに出てるのでしょうか？
家も一緒であると会社は勝手に売れないはずなので
銀行への返済が滞っていて差し押さえ状態で
銀行が売りに出しているとしか考えられません。
（ただ父親宛に何かしらの書類届いているはずですが）

色々と問題点はあるのですが

一部保証外したと言う事は他に保証人として名前残っているのか？
残っているならば、その残債はいくらか？

会社と争う場合ですが
土地を、どのような条件で借りているか？
どんな田舎でも土地代１万円は安いので
社宅扱いのような補助が出ていたと見られる
可能性もあります。

正直な話、会社の経営状況が１番大きいです。
すでに倒産が不可避の状況であれば、家は
取られる可能性が高いです。
それ以上に保証人として名前が残っている場合
その分の債権を求められる可能性すらあります。

亡くなってから５年経っているので、どこから
有効で、どこから無効なのか自分にも分かりませんが
最悪はお父様の財産をお母様とお兄様も放棄しないと
いけない場合も出てくるかと思います。

保証人や抵当物件の差出は本人に非が無くても
残ります、本当に早急に調べた方が良いと思います。

[7] mixiユーザー 10月26日 20:00

>ハンドさん
コメントありがとうございます。

倒産は不可避だと思われます。私たち家族は会社経営からずっと離れたところにいたので、詳細はよくわからないのですが。

会社の社長が叔父、叔母という状況で、経理もすべて家族で行っている状態です。そのため母親もなかなか強くいえなかったらしく・・・。

しかし、おっしゃるとおり、かなり差し迫った状況のようですね・・・。
どういう状況で売りに出されているのか、再度確認してみます。

[9] mixiユーザー 10月26日 21:48

短期間しか対抗できませんが、会社に売却した上で借地権を登記するという方法もあるかもしれません。

http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/syakkaken/keibai.html

[10] mixiユーザー 10月26日 22:54

>ヤスジさん
コメントありがとうございます！
家に関しては諦めるつもりでいますが、なにぶん急なことなので。

半年でもこちらの心つもりは変わってきます。
こちらも検討してみたいと思います！

[13] mixiユーザー 11月01日 13:14

任意売却をよくやる不動産業者です。
こういう話はいくらでもあります。
債権者にとっても債務者にとっても競売より任意売却のほうが良いので、売りに出していることは不思議ではありません。

１　抵当権者にいきます。
２　できます。
３　お書きになっている事だけからは判断できません。
４　例えば、トピ主さんが、その物件を買って、親等に住ませてあげる方法があります。

[14] mixiユーザー 11月01日 22:34

>かっしーさん
補足説明ありがとうございました。
半年でも時間があれば助かるのですが・・・。

>よこさん
単純明快なお答えありがとうございました。

予想以上に親族の人が非常識でかなりてこずっています。
しかし、どうにか心を強く持ってあたりたいです。

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