MIXI民事法律相談コミュのマンションの共有名義の変更について

約20年前に4000万でマンションを購入。当時私も収入があり
名義を「夫」「私」「夫の父」の三分の1づつの共有名義にしました。

その家を5年前に、私は子供をつれ、別居。現在、戸籍上は夫婦のまま（離婚届はでしていない状態）

マンションのローンは「夫」の給料で払っていて、今現在も彼はそこに一人で暮らしています。

離婚の話は特に滞っているというよりは、毎月子どもの養育費ももらっているし、別居はしていますが、子供の教育の話や事務的な話などは、きちんと、できる状態です。（特にいがみ合っているとか、口もきけないという状況ではない）

マンションは購入当初より、価格が下がり、たぶん現在売りに出しても１８００万程度の価値しかないようです。

先日、夫から、「金利の低い、ローンに借り換えをするので、この際、君の名義を僕の名義に一本化したい」という申し入れがありました。
「名義を私から彼に移すことによって、私には贈与税がかかるが、それは払わなくていい。その点で君に負担はかけない」

という話です。

マンションの名義を彼に戻すことは、私とって、何かメリット？あるいは何かデメリットはありますか？

資産価値が現在１８００万とするなら、６００万分の財産を現金で貰うこととかは可能なのでしょうか？
実際のローンの支払者が彼である場合はだめなのでしょうか？

また、このような相談をどこかでするなら、どこで、どんな資料をそろえて相談すればよいのでしょうか？

どうぞよろしくお願いします。

コメント(19)

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[2] mixiユーザー 06月13日 16:11

住宅ローンの状況はどうなっているんでしょう？
（ご主人、こやみき　さん共）

住宅ローンという債務を相殺後、プラスになれば、
結婚後の資産に相当する部分は、財産分与の対象になりますね。

[3] mixiユーザー 06月13日 16:20

不動産業者です。
基本的に借り換えで名義を変える必要はないですが、夫が相談した銀行に別居中と言ったのでしょう。
知れば銀行が嫌がるのは当然かもしれません。

夫に贈与するのは賢明ではないですね。
通常は売買です。
妻の名義分を夫が購入するということで、夫が銀行に融資の打診（借り換え相談）をするのが正攻法だと思います。

トピ主さんの実質の持分は登記に反映されていないと考えるべきでしょう。
その価値の算出が必要です。
詳細に聞いてみないとわかりませんが、６００万円ではない可能性のほうが高いです。

[6] mixiユーザー 06月13日 18:09

メリット部分を中心に考え過ぎな気がします

35年返済で繰上返済なしとすると、離婚する5年前までにトピ主が返済に協力した物件に対する現在価値の目安は単純計算で、1,800万/3人*((20-5)/35)年＝257万円。要は、仮に600万円の権利があったとしても、残債の現在価値(600-257)万円を支払う義務もトピ主にある。って解釈が成り立ちます

まぁー、本件と財産分与の問題は、別問題として考えるべきか？と思いますし
既にその件は5年前に済んでるのでは？

それよりも、最悪のシナリオ(デメリット)を排除することを先ずは主に考えるべきか？と思いますが

もしも元旦那の身に突然・・てことがあったら、残債の1/3をトピ主が支払う必要が出てきます。これは金融機関との契約ですから仕方がありません。

それは避けたいところでしょうから、今回の話は先ずは悪い話ではない部分が多い様に思います

その一方で、元旦那の方から見たら、ひょっとしたら「トピ主の権利が書類上1/3残っている」このことは当然何とかしとかないといけない部分でもあります

が、今更5年前にやっとくべきだった財産分与の話を、余り強めに持ち出せば
「だったら、その1/3の返済はお前が払え！」ってことになり兼ねませんから

上手に折り合いを取りながら、先ずは『トピ主の返済義務』だけは外してもらえるようにした方が良いでしょうね

その上で、過去の15年間における財産分与に関して、話したければ話といた方が良いでしょうね

が、養育費とかキチンともらってる様子。その部分に対する権利は、傍から見てたら権利外では？と思えますが、如何でしょうか？

[7] mixiユーザー 06月14日 12:09

トピ主です

皆様ありがとうございます。

「財産分与」ということなのですね。

実際まだ、正式に離婚していませんので
はっきりと「財産分与」に関して話し合いはしていません。

５年前に別居する際、
簡単な紙に、子供たちが大学を卒業するまでの
学費と養育費は支払うという約束はしています。
（私に対してというよりは、子供に対しては裏切れない人なので
その点に関しての約束は履行するであろうと善意に解釈し、
その点は今のところ、お互いの信義のもと関係が成り立っています）

２０年前で３５年ぐらいのローンを組んでいるのでまだまだ
支払いは続きます。

簡単に考えればローン返済中の財産は
財産としての価値はないということと理解していいのでしょうか？

r-typeさんの
「残債の現在価値(600-257)万円を支払う義務もトピ主にある。って解釈」

だとすれば、変に主張するより
手放しちゃた方がいいですね。

彼から、むしり取るつもりはないですが、
やはり、当然の権利として、とっておけるものなら
とっておきたいという浅知恵でした。

ただ、マンション購入時に
生命保険に入らされていて彼が
「ぽっくり」逝っちゃった場合はその保険がローンを
返済してくれる保険に入っていました。

ただ、今回、ローンを借り換えるとなると、
その保険も無効になってしまうのでしょうか？

すみません。一式家購入時の書類などがあれば
わかるのだと思いますが、すべてそのようなものは
彼のところに置いたままですので、
想像でしかないことを、
想像でコメントも出来ないですよね・・・。

司法書士のような先生の所に伺った方がよいかと思うのですが
その際にもあまりにも「無知」なので、
何をどう、準備し、質問すればよいのか、をご教授いただければ幸いです。

[10] mixiユーザー 06月14日 13:10

>>7
＞簡単に考えればローン返済中の財産は
財産としての価値はないということと理解していいのでしょうか？
　　↓
現在価値１８００万円より残債のほうが大きければ価値はないですが、現在価値のほうが上回っていれば価値があります。

離婚するなら財産分与、離婚しないなら売買で考えることが基本だと思います。
離婚するのか離婚しないのかを、はっきりさせる必要があります。
アドバイスの内容が、まったく違ってきます。

[11] mixiユーザー 06月14日 16:24

> 財産としての価値はないということと理解していいのでしょうか？

それは正確に調べてみないことには分かりませんが、殆ど無いに等しいかもね

> 彼から、むしり取るつもりはないですが、

毎月欠かさぬ養育費があるだけ立派な気もします

> マンション購入時に生命保険に入らされていて彼が

団信のことでは？
殆どの住宅ローンでは、借入の条件として団信への加入が条件になってますが、三者で1/3ずつの契約ならば、同様に三者で1/3ずつの団信を契約してるのでは？そーなると、元旦那さんの借入分1/3の残債部分は返済の義務はなくなりますが、それ以外の2/3に関しては返済義務が残るのでは？

また、団信の他に、別途元旦那さんが二重に全額分に相当する低減定期型の生命保険に加入することは考え難く。また、仮に入ってたとしても、団信と同様に住宅ローンの返済に限定した支払い!には限定されませんので、その保険金に対する受取人がトピ主でなければ、何に使われるか？は、受取人が決めることですからねー

> 何をどう、準備し、質問すればよいのか、をご教授いただければ幸いです。

ここで得られた知識を元に、公正明大に元旦那さんと話し合って
財産分与の件も含めて話し合い、住宅ローンの今後の件に付いては、トピ主はその責務から外してもらって、後は銀行に頼めば、銀行がやってくれますよ

★財産分与の話は、不可分な話かもしれませんが、その件は別件として扱った方が良いでしょうね

[12] mixiユーザー 06月14日 19:36

基本的には、この名義変更は　プラス　だと思います。

なんといっても、家のローンとのかかわりが断てるのですから。

今の状況だと、ご主人が万一、ローン返済が出来なくなった場合、
共有名義で、お互いに連帯保証人になっているのでしょうから、
全額、トピ主さんが支払わなければならなくなります。
（ご主人が亡くなった場合は、ご主人のローン残高相当額は免責）

今回、借換して、名義をご主人のみにすれば、
もしご主人が払えなくなろうが亡くなろうが、一切関係なし。

結構、共有名義から名義を一本化できず、離婚時に苦しむ夫婦が多い中、
名義を一本化できる、というのは、いいことだと思いますよ。

今回の考え方の基本は、

ローン残高　と　ご自身の持分のどちらが大きいか

です。

今回のご主人の提案は、負担付贈与ということになると思いますが、

>「名義を私から彼に移すことによって、私には贈与税がかかるが、それは払わなくていい。
>その点で君に負担はかけない」

ご主人に贈与税がかかる、いうことは、ご主人の増える負担よりもらう持分の方が大きい、
ということなので、ちょっと注意が必要です。
（実際には、持分が600万円程度、特に頭金が多かったり、繰上返済等がなければ、
贈与税の基礎控除が110万円ありますから、それを超える可能性は低いと思うんですけどね。）

でも、
別居後、5年間のご主人の住宅ローンの肩代わりは結構大きいと思うので、
まあ、ご主人に少々メリットがあったとしても、それはそれでいいと思いますが。

（なお、結婚前の財産を住宅購入に当てていた場合や、
途中で大きな繰上返済があった場合は、話は別です。）

蒸しかえすと、贈与税をトピ主さんが支払わなければならない、というような事態も発生しうりますし。

相談するには、
ご主人のところに、すべての住宅ローン関連の書類があるならば、
まずは、そのコピーからスタートですね。

でも、離婚全体を進めようという意思がないのなら、相談も微妙ですね。
こと、今回の住宅ローンの名義一本化の件だけに関して言うならば、
トピ主さんは、知らないからどうしていいか分からない、ということのように思えるので。

>ここで得られた知識を元に、公正明大に元旦那さんと話し合って
>財産分与の件も含めて話し合い、住宅ローンの今後の件に付いては、
>トピ主はその責務から外してもらって、後は銀行に頼めば、銀行がやってくれますよ

今回の件は、基本的に悪い話ではないので、
上記した基本の考え方に従い、問題なければ、r-typeさんのおっしゃるとおり、
進めていけばいいと思います。

※なお、今回の話のローン残高等については、憶測の部分が大きく、
　前提がずれると、話も大きく変わりかねませんので、とにもかくにも、
　まずは、2.　で書いたように、住宅ローンの現況を把握することです。

[14] mixiユーザー 06月17日 15:04

> 何をどう、準備し、質問すればよいのか、をご教授いただければ幸いです。

安心できたらトピ放置かー、質問内容同様に都合の良いやっちゃなー

[15] mixiユーザー 06月18日 23:43

> r-typeさん

いろいろありがとうございました。

でも、私が判断を迷っていて、「保留にしておいてほしい」
と、言っている間に、
元夫がローンの借り換え手続きをすすめてしまい、
彼の代理人の司法書士のかたと彼が家に訪ねてきて、
とりあえず今回は名義はそのままでローン借り換え手続きをさせられてしまいました。

みなさんのアドバイスで名義は戻したい旨は伝えましたが、「それは、また今度」という話しになってしまいました。

無知なばかりで、いろいろすみませんでした。

また、機会を見て彼とは話してみます。

[16] mixiユーザー 06月19日 04:21

で、ご自身のローンの状況は把握できました？
把握できていなければ、同じことの繰り返しですよ。

しかし、手続きをさせられてしまったって。。。
ご自身で印鑑押されたんですよね？
押さなきゃいいだけだと思うのですが。

自分の借金なんですから、しっかりしましょうよ。
親なんですよね。
そんなんじゃ、子供が大きくなって、
知らずに連帯保証人の印鑑を押しちゃった、とか言われても、
何にもいえないですよ。

別居中の借換って、居住していない側には問題があると思うし、
名義の変更は、この機会を逃せば、余計にコストが発生するだけなのに。

[17] mixiユーザー 06月19日 10:27

要は、1/3の残債に対する連帯保証人っぽい状態は今後も暫く続く。ってことですね

[18] mixiユーザー 06月19日 17:07

いろいろとすみません。

はんこをついたものの控えは、くださいと伝えてあります。
（まだ、もらっていませんが）

実家の母のガンの告知とか自身に、職場の人事異動などの引き続きとかいろいろとあり、こちらの事情を説明し、
大事な用件は、待ってもらいたかったのですが、押しかけてこられて、追い返すパワーや、抵抗するパワーがありませんでした。

いろいろとありがとうございました。

[19] mixiユーザー 06月19日 17:21

借り換えによって、返済額が低くなっただけの話ですから、その他のことは、後々で何も問題ないと思います。
まずは、離婚するのかしないのかから決めないと何も進展しませんよ。
離婚しないと決めているなら、別に何も動くことないでしょう。

まぁ、自分の契約の立場はわかっていたほうが良いと思いますけどね。
それもわかっていないでハンコを押すなんて、愚かなことではあります。
連帯保証人なのか連帯債務者なのかペアローンなのかぐらいはわかっていましょうよ。

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