はじめまして。相談させていただきたいことがあります。
二年弱住んできたワンルームから引っ越しをするのですが、最初に契約するときに「経年変化も含めて原状回復する（壁紙の全張り替え等）」といった内容が特約にありました。
壁紙の料金表なども一緒に書かれており、その通りに支払うと敷金がほとんど返ってこないくらいの金額になりそうで嫌だったし、そもそもそういう特約は無効だとどこかで聞いたことがあったので、
仲介業者の担当に聞いて確認をとってもらったところ、綺麗に使っていればそこまで払わなくてもよいと言われました。
しかし先日、敷金トラブルについて書いてあるサイトを見ていると、
特約の欄に署名捺印がしてある場合、特約に納得して契約したことになると書いてありました。
私が契約書を書いた際も特約のところに捺印しましたが、それはただ署名捺印する部分を鉛筆で下書きされていた指示に従っただけで、その捺印にそのような効力があるという説明は受けていません。
この場合、確認をとってもらった説明（記録はいっさいありません）の通り経年変化分は払わなくてよいのか、契約書に書いてある通りに払えと言われたら払わなければいけないのか、どちらになりますでしょうか？
二年弱住んできたワンルームから引っ越しをするのですが、最初に契約するときに「経年変化も含めて原状回復する（壁紙の全張り替え等）」といった内容が特約にありました。
壁紙の料金表なども一緒に書かれており、その通りに支払うと敷金がほとんど返ってこないくらいの金額になりそうで嫌だったし、そもそもそういう特約は無効だとどこかで聞いたことがあったので、
仲介業者の担当に聞いて確認をとってもらったところ、綺麗に使っていればそこまで払わなくてもよいと言われました。
しかし先日、敷金トラブルについて書いてあるサイトを見ていると、
特約の欄に署名捺印がしてある場合、特約に納得して契約したことになると書いてありました。
私が契約書を書いた際も特約のところに捺印しましたが、それはただ署名捺印する部分を鉛筆で下書きされていた指示に従っただけで、その捺印にそのような効力があるという説明は受けていません。
この場合、確認をとってもらった説明（記録はいっさいありません）の通り経年変化分は払わなくてよいのか、契約書に書いてある通りに払えと言われたら払わなければいけないのか、どちらになりますでしょうか？
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コメント(8)
＞「経年変化も含めて原状回復する（壁紙の全張り替え等）」といった内容が特約にありました。
全面的原状回復特約ですね。
契約自由の原則上、特約も公序良俗に反しなければ本来有効でしょう。賃貸借契約の場合、貸主と借主は同じ立場で契約を結べないことの多いのが現実です。弱い立場の借主（消費者）は一方的に特約を押し付けられていて、それが敷金トラブルにつながります。
通常損耗や経年変化を考慮に入れない「全面的原状回復特約」は、否定される傾向が強くなっています。
この種の特約は、契約書に記載されていて、署名捺印したとしても不当条項として効力が否定される傾向にあります。
（消費者契約法９・１０条、民法９０条等、大阪高判H15．11.21、京都地裁H16.6.11）
「原状回復義務に関する特約は、著しく公序良俗に反するものであって無効である」という判例もあります。
特約が有効に成立するためには、
?特約に必要性・合理性があること
?賃借人が特約の義務負担を認識していること
?賃借人が義務負担を受忍する意思表示があること
などが必要です。そして、その立証責任は賃貸人にあります。
全面的原状回復特約ですね。
契約自由の原則上、特約も公序良俗に反しなければ本来有効でしょう。賃貸借契約の場合、貸主と借主は同じ立場で契約を結べないことの多いのが現実です。弱い立場の借主（消費者）は一方的に特約を押し付けられていて、それが敷金トラブルにつながります。
通常損耗や経年変化を考慮に入れない「全面的原状回復特約」は、否定される傾向が強くなっています。
この種の特約は、契約書に記載されていて、署名捺印したとしても不当条項として効力が否定される傾向にあります。
（消費者契約法９・１０条、民法９０条等、大阪高判H15．11.21、京都地裁H16.6.11）
「原状回復義務に関する特約は、著しく公序良俗に反するものであって無効である」という判例もあります。
特約が有効に成立するためには、
?特約に必要性・合理性があること
?賃借人が特約の義務負担を認識していること
?賃借人が義務負担を受忍する意思表示があること
などが必要です。そして、その立証責任は賃貸人にあります。
今、それで裁判おこされてます。一般人です。
経年変化どころか、もともとクロス、壁の張り替えもしておらず、浴槽にまで傷が最初からついていたにもかかわらずその分の営繕工事費まで請求されてます。
礼金という形で２５万(ただし契約時には保証金３０万で敷き引きの２５万だけ先に払うという形で説明をうけました) 支払っており、それは帰ってこないのは納得の上だったのですが、さらに65000円追加請求されました。
家主が遠くにすんでおり、確認もしてないうえ、営繕工事費まで請求されたため、書面での請求を「不当請求だから払う必要なし」と家主に直接連絡しましたが、ついに本裁判までおこされました。
負けることはないと思いますが、向こうが全面敗訴したとしてもこちらが取れるものはなさそうで、手間と精神的苦痛だけ被るという府に墜ちない結果になりそうです。
そういう面倒な特約があったり、姿の見えない個人家主はやめたほうがいいと思います。まだ契約されていないのであればもういちど物件を探されてみてはいかがでしょうか？
そういったトラブルが多いので
インターネットで
現状回復のガイドラインが、公開されてますよ。実際の裁判もそれを元に判断されるそうですので参考にしてみてください。(←知り合いの不動産業の方から聞きました)
経年変化どころか、もともとクロス、壁の張り替えもしておらず、浴槽にまで傷が最初からついていたにもかかわらずその分の営繕工事費まで請求されてます。
礼金という形で２５万(ただし契約時には保証金３０万で敷き引きの２５万だけ先に払うという形で説明をうけました) 支払っており、それは帰ってこないのは納得の上だったのですが、さらに65000円追加請求されました。
家主が遠くにすんでおり、確認もしてないうえ、営繕工事費まで請求されたため、書面での請求を「不当請求だから払う必要なし」と家主に直接連絡しましたが、ついに本裁判までおこされました。
負けることはないと思いますが、向こうが全面敗訴したとしてもこちらが取れるものはなさそうで、手間と精神的苦痛だけ被るという府に墜ちない結果になりそうです。
そういう面倒な特約があったり、姿の見えない個人家主はやめたほうがいいと思います。まだ契約されていないのであればもういちど物件を探されてみてはいかがでしょうか？
そういったトラブルが多いので
インターネットで
現状回復のガイドラインが、公開されてますよ。実際の裁判もそれを元に判断されるそうですので参考にしてみてください。(←知り合いの不動産業の方から聞きました)
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