不動産投資フォーラムコミュの質問です。

実家が相続税の関係で、１億借金して積水ハウスの建物をたてます。その際、積水ハウスグループの積和不動産が一括借り上げ「３０年保証」を提案してきたのですが、「３０年保証」のデメリットを教えていただければ幸いです。

以下、積和不動産HPより抜粋
「耐震･耐火性に信頼のおける積水ハウスの『シャーメゾン』と積和不動産のサブリース：『一括借上げシステム【MAST】』による長期安定経営が皆様から支持され、また、時代のニーズに合った建物が入居者の皆様から支持されることにより、35年の歴史と16万戸の管理戸数に繋がったものと認識しております。
　今ではこの両輪に加え、【首都圏NO.1】の店舗数となった入居者募集の窓口である【MAST特約店】も加わった『三位一体』による連携が、他社では見られない取り組みとなり、主力事業である賃貸管理部門の高入居率維持に大きく貢献しております。」

コメント(6)

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[1] mixiユーザー 02月23日 21:01

「３０年保証する」のは、「借り上げること」に対してであって、「サブリース料ではない」、というところじゃないでしょうか。ドンドン老朽化とともに金額は下がるのではないでしょうか？

[2] mixiユーザー 02月23日 21:02

肥後さん

言葉どおりに受け取らないでください。
30年間同じ賃料を保証するとは言ってくれませんので。

詳細の契約書をご確認いただくと、恐らく2年ごとに賃料の見直しが先方主導で出来るようになっていると思います。

賃貸経営のメインの収入源は、賃料です。
こちらの査定は、人に任せてはいけません。
彼らは2年ごとに賃料を変えられるカードを持っています。
すなわち先行き不透明なリスクは、自分たちで持ちません。

いい加減な査定を鵜呑みにすると、後で泣く事になりますので、
慎重に賃料査定される事をお勧めします。

[3] mixiユーザー 02月23日 21:56

去年一時、積水で重量鉄骨のアパートを建てようと検討したものです。

まず30年保証の前に坪単価はおいくら程で建築されるのでしょうか？

私のところでは鉄骨造レベルで坪100万オーバーでした。
坪100万の予算でRC造の分譲クラスちょい手前くらいののマンションが建築出来ます。木造レベルの坪単価でも積水は坪70万程度ではないかと思います。

当時、銀行提出用の収支計算書を見せて貰いましたがオーナーが利益を出せるようなシロモノでは無く積水ががっつり利益が出るような内容でした(笑)。賃料年収ベースで1600万ありましたが年間手残りなんと40万。。「良かったですね。年金替わりになりますよ。」だと。計算書を見て倒れそうになった記憶があります。

建築される場所にもよりますが新築の段階から一括借り上げのサブリースをせずとも埋まる事もあります。新築時から家賃保証を受ける前にその土地のロケーションを近くの不動産屋にヒアリングするのも一つの方法です。

あと部屋割りですが積水は部屋の自由度というものではかなり制約を受けます。土地に対して借り手の理想的な部屋ではなく積水のモジュールに合わせた設計で来ることが多いです。

うちは隣地ギリギリの北側にベランダを付けられそうになりました。

原価償却などで節税をガンガンやるならお勧めですが土地の有効活用で収益に比重をお持ちでしたらハウスメーカーでのアパート経営はかなり損をします。

ご参考いただければ幸いです。

[4] mixiユーザー 02月25日 18:13

アドバイスありがとうございます。とても参考になりました。

30年保証については、慎重に検討いたします。

ハウスメーカ－に依頼する場合、収益が上がりにくいというお話に関してなのですが、もう少し具体的にお話いただければ幸です。

[5] mixiユーザー 02月26日 00:25

現在、アパート建築を検討しているものです。

アパート経営にどれくらい携われるかによって、
保証会社や不動産屋の管理委託契約を考えられるというのはどうでしょうか？

不動産会社に管理を丸投げしたとしても、
雑務は多々ありますし空室が出れば、賃料収入も不安定になります。
保証会社に任せてしまえば、2年間は先の見えた安定賃料ですし
大家の行うことは契約更新の打ち合わせをするくらいです。

但し、収益率が下がる事と他人の言いなりになってしまう点は
覚悟した方が良いと思います。

大手ハウスメーカーに依頼する場合は、
一般的な建築費に比べて高いということと、
地形が特殊な場合、メーカーの持っている建物パターンに無い場合
建蔽率をフルに使えない為、収益は上がりにくいと思います。

メリット（？）としては、大手なので銀行への信用度が高く、
木造なのに耐用年数を超えて30年の融資を組むことも出来るそうです。

そもそも、アパート経営を相続対策とされるのは
昔は流行りましたが、あまりお勧め出来ないような･･･

ご参考までに

[6] mixiユーザー 02月26日 03:01

事業用投資物件デベです。
相続対策という事ですから、それもありかと思いますが・・・
30年で組まないとそもそも地主さんに利益が出ないんですよね。

皆さんが言われてるように
「保証家賃は固定じゃありませんよ」
というのが一番のデメリットです。
今は１部屋8万でも15年後は5万かもしれません。
新築と築15年の物件が同じ価格なんて事は稀ですしね。

「ハウスメーカ－に依頼する場合、収益が上がりにくい」という話は
１、建築費が高い。（その７０％くらいで建築する業者だって存在します）
２、先方主導になるので賃料・修繕計画（これも高い）が言いなり。
だからじゃないですかね。

ただ、ハウスメーカー以外でするとなると・・・それはまた相手によります。
果たしてそこが30年間保証してくれて、客付けもしてくれるのか？
余程の良好地でなければ、無理だと思います。
大手は高いなりに理由があるので、経営を任せっきりにしたい場合はその選択もありかと思います。
あと、売却時に多少ですが有利になると思います。

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