注文住宅建築コミュの第３者の方の施工管理者について、アドバイスお願いします。

現在設計士さんと打ち合わせ段階です。このコミュにはいつもお世話になっています。私たち夫婦は建築には全くの素人で、本当に不安いっぱいです。
いろいろ情報収集するなかで、家の施工がはじまると現場監督さんは忙しいので、１００パーセント工事を監修できない可能性があり、設計通り建てているか、工事に不具合がないかどうか第３者の専門の方にみてもらうと安心との記事を目にしました。工務店を信用していないわけではないのですが、ミスを防ぐためには、施主側も努力が必要かと思います。市販されている木造住宅構造ハンドブックを買い勉強しましたが、ちんぷんかんぷんです。やはり、素人には限界があるかと思いました。工務店はＧＩＯはいっているから下手な工事はしないから、安心とおっしゃられますが・・・。。
実際そのような方を雇われたことのあるかたがいらっしゃいましたら、以下についてお教えください。第３者が必要かどうかも悩んでいます。
１．いったい施工管理してくださる第三者の方をどのようにさがされたか
２．金額はいくらか
３．内容は満足のいくようなもので安心につながったか
４．第３者をいれることによって、工務店もしくはＨＭや設計の方との関係が悪　　化しなかったか
不安いっぱいです。皆様忙しい中申し訳ないですが、よろしくお願いいたします。

コメント(11)

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[1] mixiユーザー 02月09日 01:22

まずは現場には「管理」と「監理」
の二つが必要だと覚えてください。
これらがどういう仕事かは検索すれば
出てきます。
これらは、ちょこっと大事な所チェックして、というような軽い仕事ではありません。
まずはこの二つの意味を理解してから対策を考えるのがいいと思います。

[2] mixiユーザー 02月09日 04:54

現在地元中堅工務店にて建築中の者です。

確かにおやびんさんの言う通りです。

まずは言葉の意味をしっかり理解した上で、本当に必要かどうか考えて下さいね。

私も多くの不安や心配の中、今も施主として係わっていますからお気持ちは分かります。

監督や建築士を有する社長は、強いては担当の営業も、工事が始まれば現場には滅多に来ません。
監督が要所で来る程度です。

それを理解した上で私は第三者監理は内容・金額など熟慮し、付けないことにしました。

それなりに気を揉みますが出来る限り現場には行くようにして、疑問点があれば遠慮無く監督に連絡を入れて説明を求めています。

建築士事務所・設計事務所などにお願いすれば、それなりの設計・監理費を支払う事で納得行く監理をしてくれる「かも」知れません。
工務店などのその金額はご存知の通り、せいぜい５分の１～３分の１。

その金額差で第三者監理を依頼するのも良いでしょうが、工務店や現場の職人との関係も施主としては考えなければなりません。

私の個人的な見解で長々失礼しましたが、私は素人なりの自分の家を建てる事への関わり方・スタンスの問題でもあると思います。

[4] mixiユーザー 02月09日 08:56

おはようございます。

私もyukiyuiさんと同じ点ですごく迷いました。
妹の家は、設計工事管理（監理？）を工務店とは、別なところに頼んで諸経費込みで150万くらい掛かったそうですが、とても満足したと聞いていたからです。

設計の要望や、材料などについても、コスト面／施工面でいろいろと工務店と交渉してもらい満足しているという話でした。

が、結局、うちは地元中堅ＨＭさんに全てお任せにしました。
そこの現場監督さんや営業さんから、第3者が入ることで意見が分かれたり、揉め事のもとになることもあると聞き、船頭ばかり多くても・・と思ったことと、ＨＭさんが信用できそうに思ったからです。（感覚的な話ですみません）

工事中は、週に2,3回は現場を見に行き、（素人なので詳しいことはわかりませんが）不安に思うことは大工さんに聞いたりしてました。

今は、別に不具合もなく（3ヶ月で不具合があっても困りますが）もし、なにかあってもＨＭさんに言い易い関係だと思っているので、わりに安心しています。

ご参考になれば・・・。

[5] mixiユーザー 02月09日 10:36

簡単にですが、現場監督は施工を見るよりも、工程管理をする人だと思って下さい。
施工を見るのは監理者で一級建築士が行う事が多いですが、監理よりも図面をひくことが忙しく、滅多に現場に現れない場合が多いです。
依頼した工務店がしっかりしていれば下請け大工の仕事を工務店の人が監理する場合もありますが、ミスを発見しても自社の損に繋がると考える場合に隠蔽する可能性があります。
そのため施工が適正であるかなどをチェックしてくれる第三機関が入れば、適正価格の適正施工の家が建つ可能性が高くなります。

１．いったい施工管理してくださる第三者の方をどのようにさがされたか

ネットでも検索すれば出てきますが、組織が大きくなればなるほど建築会社と同じで経費がかさみ料金が高くなります。また、監理に来る人が経験が余りなく若い(４０代くらい)人だったりすると、現場では職人になめられてしまうので役に立ちません。
最悪分からないだろうと思われると、目の前で手抜きなど行う場合も考えられますし、ベテランでなければその手抜きに気付かない場合も多いです。
大きな組織に依頼する場合には、必ず現場経験豊かなベテランに監理をしてもらえるか確認することをお勧めします。

監理だけを引き受けてくれる地場工務店を探すのが一番良いです。
家を建てる工務店と監理を行う工務店を別にするという事です。
建築場所から近い工務店であれば交通費もかかりませんし、近ければ現場に多く足を運んでもらえるはずです。人柄を見て直接「この人だ！」を思える人に当たればいいですね。
時間はかかりますが、お近くの工務店を電話帳などで調べて一軒一軒尋ねてみると良いですよ。
時間掛けて勉強するよりは、時間をかけて味方になる人を探す方が効果あります。

２．金額はいくらか

金額にもよりますが総額の5%～10%くらいだと思います。中間の7%を基準に価格を見るのが良いと思います。
遠方から来る場合は日割りの交通費が別途になる場合があるので、事前に確認しておきましょう。
監理を別に依頼する場合、当所の見積に「監理費用」があれば、この分を差し引いてもらいましょう。

３．内容は満足のいくようなもので安心につながったか

何軒か知っていますが、新築もリフォームも施主が知らない所を上手くやりくりしてもらえ、施工もしっかり、トラブルも事前に回避できることで工事の遅れもなく価格も最初に見積した所よりも安くなったと聞きます。
ただ、監理をする人(会社)にもよるので当たりはずれは大きいと思います。

４．第３者をいれることによって、工務店もしくはＨＭや設計の方との関係が悪化しなかったか

もともと適正価格と適正施工で家を建てている所であれば、誰が監理しようと関係のない話で、自分たちがしっかりと仕事をしてれいば関係悪化になる事はありません。
「監理は別の方が入りますが、いつも通りに仕事をしてもらえれば特に問題は無いと思いますので、宜しくお願いします。」と一言言っておけば大丈夫です。
良い職人は自分の施工をベテランが見て納得してくれたり、誉めてくれる事を喜ぶ人が多いので、むしろ現場をよく知る人が見ていると張り切る人もいるようです。
関係が悪化するというのは、施工側に後ろめたい事があったり、見られては困る事が起きるという示唆だと思って下さい。
大手のMHが第三者の監理を拒否した話を聞いたことがありますが、施主が「見えないところでおかしな事をするつもりなのか？」と迫ったところ、本社からＯＫが出たそうです。
個人的には第三機関の監理を拒むところには工事をお願いしたくありませんね。

[6] mixiユーザー 02月09日 10:53

はじめまして。
第三者という立場でホームインスペクションをお願いしてます。
見てくださるのは地元の一級建築士さんです。
現場が隣県で遠いのと、素人ではわからない
不具合を指摘してもらったり、図面と違う箇所を
工務店に修正をお願いしてもらったりしてます。
実際にこのままだと大変だったなというところもありました。
（うちの工務店がちょっと融通効かないせいもありますが(￣◇￣;)）
料金は安くはないですけど、後からやり直しが効かなかったり、補正に出費がかさむくらいならと
納得してます。
現場検査、引き渡し検査同行、別に工務店と技術的な話し合いに同行などで40万でした。

[7] mixiユーザー 02月09日 11:21

私の場合、HMと縁が無い第三者管理をお願いしました。
大手HMでしたが、指摘がちょくちょくありました。
（基礎背筋ミス、木造金物に使用するビスの長さ不足など）
金額は２１万
感想として、いい緊張感で現場が動いたと思います。

会社の同僚にも薦めました。同僚のところも、ちょくちょく指摘があって
大変満足しているようです。同僚の所は建売現場なのですが、
隣の建売現場と明らかに、仕事の仕方が
違う（自分の所だけ丁寧に仕事をやっている）と言ってました。

関係は悪化したとしても、入れるべきだと思います。

[8] mixiユーザー 02月09日 12:45

我が家はまだ着工していませんが、たんぽぽさんと同じく、
第三者の業者に住宅診断お願いしました。

チェックする回数によって金額が変わり、
今の所6回の検査で２０万くらいの予定です。

過去の調査報告書の例を見せてもらいましたが
HMに質問する事項がゼロという物件は無いと思ってください、と言われました。
それは重大なもの、軽度のもの、色々あるようですが
必ず何かは出てくるもののようです。
結果的にそれがその後生活していく上での欠陥につながるものではないかもしれませんが
やはりトピ主さん同様、私たちは素人で、何を見たら良いのかもわからないので
代わりにチェックしていただく、という感じです。

安心を買う、という感覚だと思いますが、関係が悪化するかも、というのは
考えてなかったですねー。
最初から後ろめたい事がなければ、嫌な思いをすることもないと思うのですが･･･。

なんせまだ始まっていないので、経験談ではなくすみません。

このページを参考にしました。
http://www.jshi.org/

[9] mixiユーザー 02月09日 13:56

　一日でこんなにたくさんの方にコメントしていただき、感謝です。皆様方からいただいた貴重なご意見を参考に、主人と話し合い、今後も契約も含め、慎重にすすめていきたいと思います。本当にありがとうございました！

おやびんさんへ～
これからは言葉の意味も含めてあいまいにせず勉強しますね！多くの施主の方や専門家の方が参加されているｺﾐｭの中で、あいまいなままﾄﾋﾟたててしまい、不快な思いをさせてしまい、すみませんでした。。コメントしていただきありがとうございました。

ﾋﾒさんへ～
着工しはじめたら、今後はなるべく私も現場に足を運んで、監督さんに疑問点など確認していきますね。今後どうすべきか再度、自分なりのスタンスや関わり方について検討していきたいと思います。
コメントしていただきありがとうございました。

のんさんへ～
逆の立場で考えると、私ものんさんのおっしゃられる通り、信用してくれたお客さんの信用は裏切れないと思います。着工し始めたら、現場に足をはこんで、差し入れするなど職人さんと積極的に関わっていこうかと思いまいました。コメントしてくださりありがとうございました。

inuさんへ～
妹さんは第３者を入れられることで、満足された家づくりができたのですね。また船頭さんがたくさんいることでもめることもあるとの意見が参考になりました。コメントしてくださり、ありがとうございました。

たろうすまっくさんへ～
とてもわかりやすくいろいろ説明してくださって、感謝です。。地元の工務店さんだと交通費など節約できるのですね！工務店も視野にいれて、今後調べていきたいと思います。コメントしてくださりありがとうございました。

ＭＩＤＯさんへ～
第３者を入れられることで、満足された家づくりができたのですね！現場検査の他に、引き渡し検査同行や別に工務店と技術的な話し合いに同行などもしていただいたのですね。参考にさせていただきます。コメントしてくださり、ありがとうございました。

たんぽぽさんへ～
信頼と安心を売りにしている大手ＨＭでも指摘がちょくちょくあったのですね。。第３者をいれられてよかったですね！参考にさせていただきます。コメントしてくださり、ありがとうございました。

みねみねこさんへ～
「HMに質問する事項がゼロという物件は無いと思ってください」との一言がこれから家づくりをする上で、とても胸に響きました。生涯で１回しかないことなので、後悔しないようにしますね。。第３者機関の情報も添付してくださり、参考になりました。コメントしてくださりありがとうございました。

[10] mixiユーザー 02月09日 15:58

いえいえ不快とかそういう事ではなく、基本的な事項としてこのトピを見ていらっしゃる方にも知って
ほしかったということです。多くの方は知りませんので。

カンリには二つ意味があります。同じ発音だから混乱するのですが。

管理：工務店の現場監督が、職人や材料の手配・指示をして現場と工程を運営していくこと。
監理：設計者が、設計図書通りにできているかチェックしたり現場と質疑応答すること。

この二つは基本的に工事現場で必要なことです。
特に監理は確認申請の書類に監理者の名前を記入して、その監理者が監理を行わなければ
いけないということが法律で決まっています。

ところが、監理は実際にはほとんどされていません。
確認申請に書く監理者は書類上だけの存在なのが現実です。

例外は、設計事務所と工務店をそれそれ分けて契約したときです。
最初から、施工とは別れた第３者として監理をします。

設計と施工をいっしょくたに契約するのは第３者監理はないシステムを選んだということになるのです。

監理は確認申請に名前を記し、監理者として求められる責任を負うということです。
現場によっては１０回２０回と足を運び、事務所においても現場監督と質疑応答をしなければ
いけません。監理ミスを問われたら、大きな賠償を背負うこともありえます。

監理は、設計事務所として登録した建築士がおこなわなければいけません。
当然、建築士賠償責任保険も入っています。

仮に、監理だけを確認申請に名前を書いて請け負うとすれば、その責任に見合うだけの報酬が
なければやっていけません。

最近、現場チェックをします、という仕事がありますがこれは「監理」ではありません。
あくまでチェックするだけです。
チェックする人と監理者の違いは、仕上がりに責任を持たないということです。
（資格の問題はさておいて）

現場チェックを否定するわけではないのですが、きちんと現場管理と設計監理がある本来の姿
になれば必要のないものなのです。

こうした事は行政の責任です。馬淵前国交省大臣はこれを直そうとしていました。
ところがバカな事件で足を引っ張られて更迭されてしまいました。
現大臣がこうした見識をもっているかどうかは不明です。

家を建てる皆さんこそ、こうした事実を知って行政に適正化を求めていってほしいと思っています。

[11] mixiユーザー 02月09日 18:45

おやびんさんへ～
管理と監理についてさらに詳しく説明してくださり、ありがとうございました！また、管理と監理についての、現在の実情、責任の所在、今後の建築現場における行政の課題であるということも理解することができました。。私を含めた、建築業界について無知である施主の方々や、このﾄﾋﾟをみられている不安いっぱいの施主の方々にとっても、とてもわかりやすく、現状をしることができる説明かと思いました。あらためて、お忙しい中コメントくださり、ありがとうございました。。

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