注文住宅建築コミュの『相談』建て替えかリフォームか

初めて書き込みさせていただきます。
よろしくお願いします。

住宅は築35年以上の二階建て木造住宅なのですが、両親と同居するために二世帯住宅にする予定です。
柱だけ残してリフォームにするか、完全に取り壊してから建て替えるかで悩んでいます。
リフォームにすれば固定資産税が安くて済みますが、新築にした場合、今ある住宅減税とどちらが得をするのでしょうか？

更に法的な話しになってしまいますが、相続税を考えた場合、どちらも取り壊した時点で名義を変えれば相続税は低額で済むのでしょうか？？

お金のことばかりですが、真剣に悩んでいます。
どうか皆様の知恵をお借りできたらと思います。

よろしくお願いします。

コメント(24)

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[1] mixiユーザー 08月26日 20:05

我が家も全く同じ状況(二世帯住宅)で悩みましたが、柱のみを残してのフルリフォームを選択しました。
既存の状態が良かった点、理想的な間取りを提案して頂けた事、担当営業さんのプレゼン力、200年住宅先導的モデルとなり200万円の補助金を国交省から頂けた事、等の理由からフルリフォームにする事を決めました。正直、価格は決して安くはなかったと思いますが、
それは価値観の問題なので、自分が納得して満足のできる家ができるのであれば良いのかなぁと思います。

まず固定資産税ですが、土地に関しては変わりませんよね。建物は、柱の部分は考慮して頂けたもののほぼ新築並みの評価でした。(憶測ですが…)あまりの高さに驚き、区役所に話しを伺いに行きましたが、間違った評価ではなかったようです。。

次に住宅ローン減税ですが、
住宅ローンとしてローンが組めれば、建て替えでもフルリフォームでも住宅ローン減税の対象になります。
ただフルリフォームで銀行で審査が通るかがポイントですね。
相続税に関しては、ごめんなさい。良く分かりません

私の場合ですが、父が17前に亡くなった時に、土地と建物を母私妹(既婚)の3人の共有名義に変更しました。
今回家を建て直すに当たり、土地はそのまま3人の共有名義に、
建物を一度滅失登記し、新たに新築登記として、私単体の名義にしました。
税金面等で色々調べた結果、その方法がベストと判断しました。
税務署や法務局や区役所等へ行くと、色々教えて頂けますよ。
相続税の事は良く分かりませんが、よほどの財産でない限り、そう心配しなくて良いのではないでしょうか…(適当な事を言ってスミマセン

)

色々考えたり、大変だと思いますが、良くお家が出来るといいですね

[2] mixiユーザー 08月27日 17:07

ルパン四世さん
構造だけのことを申し上げると、３５年経っているので柱・梁等の劣化具合が気になります。仮に新築時と同じ条件とした場合でも３５年前と法規が変わってきてますから現行の基準はクリアしないはずです。(阪神淡路の震災とか姉歯問題とか何か問題があると改正されたりするんで）
面積をふやす増築ではないので（確認申請は必要無いと思います）現行の基準に合わせる必要性はないのですが、悪く言うと地震には不安な状態のままこれから先も住んでいくということになります。

1980年代に入ってから耐震性が云々言われるようになってその前後に構造についての基準が大幅に改正されたと思います。
なのでそれ以前の建物で現存してる高層建物は姉歯顔負けの危険物件な可能性があるのです。

スイマセン、長文になってしまいまして。
ざっくり言うと３５年前と今の基準のちがいは筋交いの量が多くなったのとなおかつ、バランスよく配置することと接合部の金物を（かなりしっかりしたもの)つけること等ですかね。

[4] mixiユーザー 08月28日 03:41

我が家も今年に入って、築28年の家をフルリフォームしました

（5月に完成し入居してます）

実は、間取りが不便って事でちょっとリフォームするつもりだったんですよ

でも耐震を図ったらヤバイことになってて

（以前住んでいた祖母が無理な増築をしていた

）

で、結局。
柱だけ残して、基礎から修理することに

耐震補強もしっかりやりましたので、その部分の費用が結構かかりましたね

あとオール電化にしました

エコポイントもフルに使って、断熱材と窓は断熱窓？も入れました

だからほとんど…新築同様です

住まいは快適です

うちは雛壇にあって、途中の道が狭かったりするから重機を入れたりするとまた費用がかさむのと固定資産税を考えて、フルリフォームを選びました。

来月あたまに役所から査定が来ます

屋根も外壁もランクの良いものを使ったので、もしかしてアップ

とびびっています(笑)

[5] mixiユーザー 08月28日 07:40

☆ちー☆様
ご参考までに！
我が家も築28年で二世帯に柱のみを残してのフルリフォームでした。
リフォーム前の固定資産税(建物のみ)が約3万弱。
リフォーム後が約15万の評価額。
3年間は軽減措置が受けられる為、評価額の2/3で約10万弱の税額＋土地の固定資産税でした

正直、固定資産税(建物)は想定外の負担で面食らいましたが、
でも自分も含め家族の皆が快適に幸せに暮らせているので、まぁ良しとします

住宅ローン先は長いですけど、お互いにがんばりましょ

[6] mixiユーザー 08月28日 09:34

ちるちるさん

…怖っ

情報ありがとうございました

我が家は二世帯でなく、大きいお家ではないのでそこまではいかないかも？知れませんが…
覚悟…必要ですね

[7] mixiユーザー 08月28日 09:55

お金の話であれば、フルリホームしても建替えても固定資産税はそんなに変わりませんよ。どの程度あたらしくなったかでの評価ですから、税務署（今回は市町村税ですが）はそんなに甘くありません。

フルリホームするメリットは、現在の建物が既存不適格であったり、違法で建てられていて、建替えると現在の家より小さくなる場合が多いですね。

そうでなければ建替えをお勧めします。
新築の建物の税のメリットは大きいですよ。

また、相続税ですが、失礼な話、建物を壊した時に都合よく親御さんが亡くなられるとは考えにくく、ちょっとお勧めしませんね。

もし、贈与であれば、現在の建物評価もそれ程でないでしょうから、現時点で贈与されてもそれ程差はないと思われます。

[8] mixiユーザー 08月28日 11:13

　税金のことで、立替かリフォームかで悩むの？
相続税の心配ってそこまで資産があるの？そこまで資産のある人が
こんなことを聞くかな？
相続税がかかる人なの？
　ラジオの人生相談みたいで、面白いよ

[9] mixiユーザー 08月28日 11:23

> もとさん
チラシの裏にでも書いたらどうですか

[10] mixiユーザー 08月28日 13:10

相続税を計算するときは、土地は路線価から計算した評価額、建物は固定資産税の計算根拠になっている評価額を相続財産とします。ですので、リフォームしても評価額が上がってしまうのであれば、新築となんら変わりないということになりますね。

＞どちらも取り壊した時点で名義を変えれば相続税は低額で済むのでしょうか？？

名義を変えると言うことは贈与税の対象になります。
その時点での土地の路線価で計算することになりますが、土地の場合は暴落でもしない限り10年後でもたいして変わりないと思います。

今回の場合は、相続税の事はさほど気にしなくてもいいのではないでしょうか。

ただ、リフォームにしても新築にしても、誰がお金を出したかによって変わってきます。
そこのとこは相続税にも関係してきますので注意してください。

[11] mixiユーザー 08月28日 13:52

皆様、ご親切にコメントありがとうございました。
皆様の経験談や、御教授とても参考になり、勉強になりました。

まだ私自身、最近になって考え始めたことで、曖昧な考えのもとに皆様に質問をしてしまったこと、大変申し訳ありませんでした。
皆様に教えていただいた事を基に、これから時間を掛けて色々詰めて考えていきたいと思います。

皆様、一人一人にお返事をお返ししたいのですが、なかなか時間がとれなくて申し訳ありません。
遅くなってしまうと思いますが、また改めて皆様には一人一人にお返事させていただこうと思います。

[12] mixiユーザー 08月28日 18:00

先ずはリフォームして住む場合、どのような箇所に修正が必要かを見てもらうことをお勧めします。
築年数から言えば、木部の腐食がある所は交換が必要ですし、耐震補強の必要もあります。
まずは家の現状をプロに見て持ってからの判断になると思います。
状態によっては新築と同じくらいの金額以上になる場合もあると思います。
構造材が今でも使えるしっかりした状態であれば、今まで生活していた家の雰囲気を残したまま新築同様の家になるので、住み心地もよいのではないでしょうか。

[14] mixiユーザー 08月28日 19:03

あたしも、もとさんに、同感です。
税金のことで、立替かリフォームかで悩むの？って、思いますよ～。

リフォームを選ぶ人は、残したい部分があるとか
親が生きてるうちは全部を壊すわけには行かないとか
どうしても譲れない理由があるように感じます。

そうでなければ・・築35年はいくらなんでも危険が伴い、かえって高くつくので・・・

おもいきって建て替え！　それがよいと思います。

これからが大変そうですね。
ファイトです！

[15] mixiユーザー 08月29日 00:32

ほとんどスケルトン状態にしての再生リフォームでしたら、築35年以上であっても現行基準法レベル（場合によってはそれ以上）の耐震性能をもたせて、断熱も次世代断熱の性能にする事ができます。内外装・設備ももちろん一新しますので新築と変わりません。
いわゆる「新築そっくりさん」とは違って新築そのものです。
これまでの経験では35坪前後の家で1500万前後の工事費が目安でした。（内容にもよりますが）

新築でこの大きさを同じくらいのグレード（性能・機能・デザイン等）で造ろうとすると、プラス1000万くらいは必要です。（総工費で）

再生リフォームとの金額差を考えると、税金等の値段差とは比較の対象にはならないでしょう。
それよりは再生リフォームと新築で出来る事、出来ない事で比較すべきです。

再生リフォームではある程度の間取り変更もできますが現行の構造を基準に考える必要があるのであまり大きな変更は非現実的です。床面積を増やす事もお勧めできません。（法的に難しくなる）
新築なら、まったく新しく一から家を考えることができます。特に二世帯の場合、ある程度水廻りを分けたいとか完全二世帯にしたいとなると、新築でなければ難しくなるでしょう。

そういった観点でどちらか決めることが現実的だと思います。

[17] mixiユーザー 08月29日 01:26

住宅建築時の贈与は1500万まで非課税ですし、相続時精算課税制度（2500万～3500万）や毎年ちょっとづつ非課税枠内で贈与する連年贈与などいろいろな優遇制度が使えるので、それらをうまく使うと生前贈与にはなりません。
相続時精算課税制度や通年贈与はいろいろ条件があるので、専門家にきちんと相談する必要はありますが。

[20] mixiユーザー 08月31日 08:21

皆さん相続税で悩まれるけど
相続税は資産がないとかかりません
5000万以上資産が残りますか？その上に法定相続人が、あなたのほかに何人いますか
あなたのほかにいると1000万円ずつ控除が加算されますので、そんなにかかる人っていないですよ。ここに書かれた方で、現金とかほかに別資産が多額にあるというなら、相続税も考えますが、（もし多額に資産があるという人はこのくらいの家を建てるのに、相続税の心配はしないでしょ）
　だから、前にも書いたように、相続税で心配してリフォームは面白いと書いたのですが、誰かが、チラシの裏にでも書いたらどうですか
と書いていましたが、チラシの表にでも書いたほうが面白いのでは
　相続税より　リフォームか新築かは自分の気持ちしだいですよ
基準は、今の家がいやなら立て替える、満足しているならリフォームですよ

[22] mixiユーザー 08月31日 11:08

> もとさん
初めからそんなふうに書けば宜しかったのでは

[23] mixiユーザー 08月31日 23:10

リフォームか新築かの方法ではなくて、今の家のポテンシャルを評価してみてください。

３５年でも、今の新築より構造が安定していたり、材料がすごく良かったり、手を加えれば、新築より良くなる可能性のものもあります。
一方、形状やメンテで、新築したほうがいいものもあります。

現在の構造体の評価を、お金をかけても素直にやってみてはいかがでしょうか。

改造の程度によって、新築の１/３くらいで十分なものができたり、新築より費用がかかったり、文章だけでは結論はでないと思います。

[24] mixiユーザー 09月01日 08:50

> じゅらいさん
初めからそんなふうに書けば宜しかったのでは

そうではなくて、このトビを、ちゃかしているのかと思っていましたよ
相続税と新築家屋にかかる税金を比較するなんて
考えられますか？
そうしたら皆さんまじめに、答えているんだもの　
びっくりでした

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