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2020年06月22日14:26

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６月２３日の宅建問題　　正解率２０問中３０％

正解率３０、何とか(･_･;
マンションと宅建は時間余ったらやった方がよさそう、幸い過去問だけは不自由してないし(^^)

１、建物の区分所有等に関する法律（以下この問いにおいて「法」という）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１、区分所有者の団体は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが、管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる。

２、占有分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。

３、建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失した場合、規約で別段の定めがない限り、区分所有者は、滅失した共用部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、復旧することができない。

４、管理者が、規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万円以下の過料に処せられる。

１
こたえ
『１』
間違っている
区分所有者の団体は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが、管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる。

２、ＡがＡ所有の甲土地をＢに売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.Ａが甲土地をＢに売却する前にＣにも売却していた場合、Ｃは所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。
2.ＡがＢの詐欺を理由に甲土地の売却の意思表示を取り消しても、取消しより前にＢが甲土地をＤに売却し、Ｄが所有権移転登記を備えた場合には、ＤがＢの詐欺の事実を知っていたか否かにかかわらず、ＡはＤに対して甲土地の所有権を主張することができない。
3.Ａから甲土地を購入したＢは、所有権移転登記を備えていなかった。Ｅがこれに乗じてＢに高値で売りつけて利益を得る目的でＡから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、ＥはＢに対して甲土地の所有権を主張することができない。
4.ＡＢ間の売買契約が、Ｂの意思表示の動機に錯誤があって締結されたものである場合、Ｂが所有権移転登記を備えていても、ＡはＢの錯誤を理由にＡＢ間の売買契約を取り消すことができる。

２
こたえ
正しいのは
『３』
正しい
背信的悪意者を保護する理由はどこにもありませんので、Ｅが登記を備えていようがいまいが関係なく、Ｂの勝ちだとなります。

３、建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１、住宅の地上階における居住のための居室には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して７分の１以上としなければならない。

２、建築確認の対象となり得る工事は、建築物の建築、大規模修繕及び大規模の模様替であり、建築物の移転は対象外である。

３、高さ15ｍの建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効に避雷設備を設けなければならない。

４、準防火区域内において建築物の屋上に看板を設ける場合は、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければならない。

３
こたえ
『１』
正しい
住宅の地上階における居住のための居室には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して７分の１以上としなければならない。

４、宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に所在するマンション（１００戸）を分譲する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａが宅地建物取引業者Ｂに販売の代理を依頼し、Ｂが乙県内に案内所を設置する場合、Ａは、その案内所に法第５０条第１項の規定に基づく標識を掲げなければならない。

２　Ａが案内所を設置して分譲を行う場合において、契約の締結又は契約の申込みの受付を行うか否かにかかわらず、その案内所に法第５０条第１項の規定に基づく標識を掲げなければならない。

３　Ａが宅地建物取引業者Ｃに販売の代理を依頼し、Ｃが乙県内に案内所を設置して契約の締結業務を行う場合、Ａ又はＣが専任の宅地建物取引士を置けばよいが、法第５０条第２項の規定に基づく届出はＣがしなければならない。

４
こたえ
正しいのは
『２』
正しい
宅地建物取引業法50条１項、同法施行規則19条1項3号
案内所を設置して分譲を行う場合、その案内所には、標識を掲示しなければならない（宅地建物取引業法50条１項、同法施行規則19条1項3号）。
契約の締結又は契約の申込みの受付を行うか否かにかかわらず、いずれも標識の掲示義務を負う。

５、都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.第二種住居地域における地区計画については、一定の条件に該当する場合、開発整備促進区を都市計画に定めることができる。
2.準都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、区域区分を定めることができる。
3.工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域であり、風致地区に隣接してはならない。

５
こたえ
『１』
都市計画法12条の5第4項
次に掲げる条件に該当する土地の区域における地区計画については、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物（以下「特定大規模建築物」という。）の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域（以下「開発整備促進区」という。）を都市計画に定めることができる。

1.現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり、又は著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域であること。
2.特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、適正な配置及び規模の公共施設を整備する必要がある土地の区域であること。
3.当該区域内において特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図ることが、当該都市の機能の増進に貢献することとなる土地の区域であること。
4.第二種住居地域、準住居地域若しくは工業地域が定められている土地の区域又は用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）であること。

宅建の問題はたまにしかやらんからさっぱり(^^;;

６、固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.平成27年1月15日に新築された家屋に対する平成27年度分の固定資産税は、新築住宅に係る特例措置により税額の2分の1が減額される。
2.固定資産税の税率は、1.7％を超えることができない。
3.区分所有家屋の土地に対して課される固定資産税は、各区分所有者が連帯して納税義務を負う。
4.市町村は、財政上その他特別の必要がある場合を除き、当該市町村の区域内において同一の者が所有する土地に係る固定資産税の課税標準額が30万円未満の場合には課税できない。

６
こたえ
正しいものは
『４』
固定資産税の免税点は、以下の通りです。
① 土地　⇒　30万円
② 建物　⇒　20万円
③ その他の償却資産　⇒　150万円

土地の場合は、一筆ごとに免税点を見てくれるほど甘くなくて、同一の者が同一市町村内に所有する全ての合計が、免税点未満であれば課税されない

７、都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

１、非常災害のため必要な応急措置として開発行為をしようとする者は、当該開発行為が市街化調整区域内において行われるものであっても都道府県知事の許可を受けなくてよい。
２、用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができない。
３、都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、8,000m2の開発行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。
４、準都市計画区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,000面の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

行政の訓練にはなりそ(^^;;
７
こたえ
誤っているものは
『４』
４、誤っている
準都市計画区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,000面の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

８、宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　区分所有権の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。

イ　宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第４条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第５条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。

ウ　建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。

エ　建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

１、一つ２、二つ３、三つ４、四つ

嫌味か、どこにもこの手はあるんだね
８
こたえ
正しいものは
『4』
ア　正しい
区分所有権の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。

イ　正しい
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第４条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第５条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。

ウ　正しい
建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。

エ　正しい
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

９、甲土地の所有者Ａが、他人が所有している土地を通行することに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１、甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない場合、Ａは、公道に出るために甲土地を囲んでいる他の土地を自由に選んで通行できるわけではない。
２、甲土地が共有物分割によって公道に通じなくなった場合、Ａは、公道に出るために、通行のための償金を支払うことなく、他の分割者の土地を通行することができる。
３、甲土地が公道に通じているか否かにかかわらず、他人が所有している土地を通行するために当該土地の所有者と賃貸借契約を締結した場合、Ａは当該土地を通行することができる。
４、甲土地の隣接地の所有者が自らが使用するために当該隣接地内に通路を開設し、Ａもその通路を利用し続けると、甲土地が公道に通じていない場合には、Ａは隣接地に関して時効によって通行地役権を取得することがある。

９
こたえ
間違っているものは
『４』
間違っている
甲土地のＡはその通路を使用させてもらっているに過ぎませんから、Ａが時効で通行地役権を獲得できるというこの記述は間違いとなります

そういや最近建築基準法が増えてきたな、一年独学で宅建を並行してやった方がいいかもしれん。

１０、宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引主任者資格登録（以下この問において「登録」という）、取引主任者及び宅地建物取引主任者証に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア、登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は変更の登録申請を、また、破産者となった場合はその旨の届出を、遅滞なく、登録している都道府県知事に行わなければならない。
イ、宅地建物取引主任者証の交付を受けようとする者（宅地建物取引主任者資格試験合格日から１年以内の者又は登録の移転に伴う者を除く）は、都道府県知事が指定した講習を、交付の申請の90日前から30日前までに受講しなければならない。
ウ、宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名押印及び同法第37条の規定により交付すべき書面への記名押印については、専任の取引主任者でなければ行ってはならない。
エ、取引主任者は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。

【選択肢】
　1. １つ　　2. ２つ　　3. ３つ　　4. なし

１０
こたえ
『１』
【選択肢】
エだけが正しいので、1が正解。

エ、正しい
取引主任者は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。

１１、農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

１、市街化区域内の農地を耕作のために借り入れる場合、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、法第３条第１項の許可を受ける必要はない。
２、市街化調整区域内の４ヘクタールを超える農地について、これを転用するために所有権を取得する場合、農林水産大臣の許可を受ける必要がある。
３、銀行から500万円を借り入れるために農地に抵当権を設定する場合、法第３条第１項又は第５条第１項の許可を受ける必要がある。
４、相続により農地の所有権を取得した者は、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

１１
こたえ
正しいものは
『４』
４、正しい
相続により農地の所有権を取得した者は、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

１２、次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

１、宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。
２、宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、一括して主たる事務所に備えれば、従たる事務所に備えておく必要はない。
３、宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。
４、宅地建物取引業者は、その業務に従事する者であっても、一時的に事務の補助のために雇用した者については、従業者名簿に記載する必要がない。

迷ったほうか、もうちょい！
１２
こたえ
正しいものは
『３』
３、正しい
宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。

１３、宅地建物取引業者Ａ及びＢ(ともに消費税課税事業者)が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。

ア　土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Ａは売主から代理を、Ｂは買主から媒介を依頼され、Ａは売主から207万3,600円を、Ｂは買主から103万6,800円を報酬として受領した。

イ　Ａは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。

ウ　居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Ａは貸主から媒介を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から8万円、Ｂは借主から5万4,000円を報酬として受領した。なお、Ａは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。

１、ア、イ２、イ、ウ３、ア、ウ４、ア、イ、ウ

３でよかったのか(^^;
１３
こたえ
違反するものの組合せは
『３』
ア　違反する
土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Ａは売主から代理を、Ｂは買主から媒介を依頼され、Ａは売主から207万3,600円を、Ｂは買主から103万6,800円を報酬として受領した。

ウ　違反する
居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Ａは貸主から媒介を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から8万円、Ｂは借主から5万4,000円を報酬として受領した。なお、Ａは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。

１４、Aが、所有する甲土地の売却に関する代理権をBに授与し、BがCとの間で、Aを売主、Cを買主とする甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１、Bが売買代金を惰服する意図で本件契約を締結し、Cが本件契約の締結時点でこのことを知っていた場合であっても、本件契約の効呆はAに帰属する。
２、AがBに代理権を授与するより前にBが補助開始の審判を受けていた場合、Bは有効に代理権を取得することができない。
３、BがCの代理人にもなって本件契約を成立させた場合、Aの許諾の有無にかかわらず、本件契約は無効となる。
４、AがBに代理権を授与した後にBが後見開始の審判を受け、その後に本件契約が締結された場合、Bによる本件契約の締結は無権代理行為となる。

１４
こたえ
正しいものは
『４』
４、正しい
AがBに代理権を授与した後にBが後見開始の審判を受け、その後に本件契約が締結された場合、Bによる本件契約の締結は無権代理行為となる。

１５、留置権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１、建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求をした場合、賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、当該建物を留置することができる。
２、不動産が二重に売買され、第２の買主が先に所有権移転登記を備えたため、第１の買主が所有権を取得できなくなった場合、第１の買主は、損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することができる。
３、建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することができる。
４、建物の賃借人が建物に関して必要費を支出した場合、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有する敷地を留置することはできない。

時々出るおもろい問題、そう考えると留置権もおもろいかも(^^;;
１５
こたえ
正しいものは
『４』
４、正しい
建物の賃借人が建物に関して必要費を支出した場合、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有する敷地を留置することはできない。

１６、宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１、Ｃが建物の所有権を有している場合、ＡはＢとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、ＡがＣとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。
２、Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「ＡがＢに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、ＢがＡに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。
３、Ａは、Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。
４、ＡＢ間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。

１６
こたえ
正しいものは
『３』
３、正しい
Ａは、Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。

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