開催終了9月14日(日)第6回アシスト倶楽部交流会(中野区)
詳細
2008年08月12日 01:22 更新
テーマ「機械式駐車場を撤去したマンションの体験談を聞こう」
※専門家も出席し、皆さんの質問にお答えします
●体験報告
小松崎篤さん
ライオンズマンション荒川自然公園管理組合
1990年竣工 7日建 54戸 全面委託管理
機械式駐車場(24台)→平置きに(11台)
撤去費用 約630万
最近は、機械式駐車場に空きが出て困っているという話しがよく聞かれます。
機械式駐車場は、平置きの駐車場と違って、保守点検の他、多額の修繕費がかかるために、空きが出てしまうと、管理組合の収支を圧迫し、深刻な問題になってしまいます。
今回は、この春に機械式駐車場の撤去に踏み切った管理組合の方からお話しを伺います。
実際に点検を行っている専門家にも、出席していただきますので、維持管理について疑問をお持ちの方もぜひご参加ください。
日 時：2008年9月14日(日)14:00〜16:30
場 所：中野区商工会館 第3会議室(中野区新井1-9-1)
参加費：500円
申込み：マンションＮＰＯ事務局
電話03-5342-0378 FAX03-5342-0376
※専門家も出席し、皆さんの質問にお答えします
●体験報告
小松崎篤さん
ライオンズマンション荒川自然公園管理組合
1990年竣工 7日建 54戸 全面委託管理
機械式駐車場(24台)→平置きに(11台)
撤去費用 約630万
最近は、機械式駐車場に空きが出て困っているという話しがよく聞かれます。
機械式駐車場は、平置きの駐車場と違って、保守点検の他、多額の修繕費がかかるために、空きが出てしまうと、管理組合の収支を圧迫し、深刻な問題になってしまいます。
今回は、この春に機械式駐車場の撤去に踏み切った管理組合の方からお話しを伺います。
実際に点検を行っている専門家にも、出席していただきますので、維持管理について疑問をお持ちの方もぜひご参加ください。
日 時：2008年9月14日(日)14:00〜16:30
場 所：中野区商工会館 第3会議室(中野区新井1-9-1)
参加費：500円
申込み：マンションＮＰＯ事務局
電話03-5342-0378 FAX03-5342-0376
コメント(4)
2008年09月15日 11:47
おはようございます。
レジュメの内容としては
１．マンションの概要
1990年竣工 7階建て 54戸 全面委託管理(Ｄ社)
機械式駐車場(24台) 上下の2段式 上段22,000円 下段19,000円
２．駐車場の水没事故とその後の運用不振
1994年に集中豪雨で水没事故あり、下段の10台の車両が水没全損事故
があった。この件に関しては弁護士を通して売主と交渉し、是正措置
を講じてもらう。
しかし、その後も利用者は減り続け、8台の利用となった。(24台中)
３．埋め戻しに至る経過
メンテナンス会社からモーターの交換などの提案がなされはじめ、この
ままでは他の予算を圧迫する。
1994年事故当時の理事長がまた理事長になった。
４．総会での説明内容
駐車場収入 174,000円/月 2,088,000円/年
これに対してメンテナンス費用は
90,720円で年4回 362,880円（日本昇降機メンテナンス)
（この差額1,725,120円は管理費収入に繰り入れられていた)
このまま続けていくとどうなるかメンテナンス会社に修繕計画を作らせる。
06年から12年までのメンテナンス、修繕費用 18,096,000円
14年 機械式駐車場更新費用 24,000,000円
合計 42,096,000円
一方、機械式駐車場を撤去埋め戻した時の費用は、6,195,000円(Ｄ社の初期
見積り・・・後日の見積りでは1,050万)
1台22,000円として12台運用できれば駐車場収入は、3,168,000円しかも
メンテナンス費用はなくなる。
すくなくとも3年で償却できるので上程した。
５．その後の問題
あわせて駐輪場の整備も行うこととした。
Ｄ社に依頼していいのかと疑念の声が出た。
６．実施状況
マンションＮＰＯとコンサルタント契約をし、設計監理方式で行うことと
した。291，000円
７．今回の成果
設計監理方式を取り入れたことにより競争原理が働き、適正価格が確認で
きた。
（駐輪場工事70〜80万含む)
Ｏ社（ゼネコン系）680万 Ｏ社にて実施
Ａ社（ゼネコン系）990万
Ｄ社（管理会社 ）1050万
８．今後の課題
業者が決まってから追加予算が発生した。（駐輪場）
確定した仕様で相見積りを取るようにした方がよい。
Ｄ社の対応が悪く、今後話し合いをする予定。
質疑応答（専門家の回答も含む 笹原俊一氏 山野井氏）
Ｑ．工事中の利用者の車は？
Ａ．近くに空きの駐車場があったので管理組合で借りた。
費用は修繕積立金からの支出。
不動産会社は前払いなので事前に仮払い処理するなど費用処理が必要。
Ｑ．耐用年数は？
Ａ．法定の減価償却期間は15年になっている。
メーカーも減価償却期間に合わせて製造しているので、寿命に応じた
修繕計画が必要になってくる。
点検業者には報告義務があるからなんでも言ってくるが、そのとおり
やっていたらお金がいくらあっても足りない。
15年の耐用年数であればそれに合わせた修繕計画が必要になる。
撤去1年前に塗装工事をやっても意味がない。
コンサルタントに修繕計画を作ってもらいそれにそった進め方も必要
かと思います。
先ほども更新した場合の費用2400万というのがあったが妥当な額かと
思います。1パレにつき新設70万 撤去30万くらいかと
Ｑ．埋め戻しはどのような業者がやるのか
Ａ．重機を使ったりするので土木系です。
Ｑ．そもそも埋め戻さないといけないのか
Ａ．再開することも視野に入れるなら1年に1回の作動点検などをすればよい。
ただ、パレットに穴が開いたりして事故につながる可能性もあるので、
注意が必要
Ｑ．撤去して自走式にできないか？
Ａ．自走式にできるなら最初から分譲業者の方でやっていた可能性は高い。
自走式駐車場は工作物、建築物になる可能性があるので（行政によって
対応が異なる）けんぺい率、容積率の問題も出てくる。
行政に相談に行く方がよい。相談に行く場合の専門家と一緒に行く方が
いいでしょう。
Ｑ．点検費用が1回につき90,720円は高くないか？
Ａ．作業はだいたい1〜2人で 2時間くらいでした。
ただ、緊急対応の費用なども含まれているかもしれないので、
そこら辺は契約内容を確認する必要があるでしょう。
その他にも管理組合とメンテナンス業者の直接契約にして、費用処理だけ
管理会社に依頼すれば中間マージンも減るでしょう。
以上の感じでした。
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