MIXI民事法律相談コミュの土地・住宅売買契約の解約

先日、建築条件付きの土地の購入契約をしました。仲介契約です。
ひな壇の42坪の土地です。前には5mの高さの擁壁と家に登るための階段があります。後ろは擁壁があり、その後ろに公園があります。

契約前にセールスが書いたラフなイメージ図（Design1）を見ると42坪の土地全体にに1Fの図面が描かれており、これをイメージして、契約を締結し、手付け金として200万円を払いました。

設計士と打ち合わせ（8/29）の上、出来た図面（9/6着）（Design2）をみてびっくり。後ろの公園に面した擁壁（斜線）部分とその境界の一部も42坪の土地に含まれていました。その面積は約10坪もありました。そのため、1F建物図面は大幅に前に移動し、実際に使える土地も庭もずいぶんと小さくなってしまいました。

すぐにセールスに電話（9/6）すると、確認した上でDesign2のように、後ろの擁壁とその上の土地も42坪に含まれるとのこと。ただ平謝りでした。もしかしたら知らなかったかも。

現地での話し、契約前の打ち合わせには一切、この擁壁と擁壁の上の土地の話は出ませんでしたし、重要事項説明書にも契約書にも、土地の測量図にも記載はありませんでした。土地の測量図は現地ではみていませんし、初めて事務所で見ました。

明日、この件で打ち合わせをしますが、
?解約する場合、手付け放棄となるのでしょうか？
?説明が一切無く、営業の書いた図面も擁壁上に家が書かれていることもあり、手付け金を返してもらい、契約は解除できますでしょうか？契約は8月7日で、設計も建築も全く手つかずです。
?この使えない土地の分を値引いてもらうことは可能でしょうか？

また、重要事項説明書にはこのように書かれています。

契約の解除
（6）瑕疵の責任および瑕疵による解除
1. 売り主は買い主に対し、対象不動産の隠れたる瑕疵について責任を負います。
2. 売り主は買い主に対し、前項の瑕疵について、引き渡し完了日より2年以内に請求をうけたものに限り、責任を負うものとし買い主は売り主に対し、前項の瑕疵により生じた損害の賠償の請求をすることができます。
3. 買い主は売り主に対し、第1項の瑕疵により、売買契約を締結した目的が達成されないとき、引き渡し完了日から2年以内に限り、売買契約を解除できます。

損害賠償
違約金、売買代金の20%
売り主が違約した場合には売り主は買い主に対し、すみやかに受領済みの金員を返還するとともに、違約金を支払います。

落としどころとして、手付け金を返してもらい、解約するあるいは大幅な値引きを考えています。できれば前者を希望しています。

どなたかお知恵をお願いします。

コメント(15)

最初
全て
最新の40件

[1] mixiユーザー 09月08日 22:14

トビ主です。
瑕疵ではないですね。重要と思われる事項について説明がなかったと言うことで、手付け金が戻ってきて解約ができるかどうかという話になるかと思います。

[2] mixiユーザー 09月09日 00:59

重要事項説明・契約に説明が無かった上、口頭での説明も一切無かったようですので

「錯誤による契約の無効」を主張されてみては如何でしょうか。

契約が成立していても勘違い(錯誤)があると無効になる場合があります。　民法では
法律行為の要素に錯誤がある場合に意思表示は無効とされます(民法９５条)。
また表意者に重過失があっても相手が悪意なら無効の主張が認められます(民法９５条但書)

また、建築条件付とのことですので
「建築請負契約」を締結しないことで白紙になるかもしれません

お詳しい方がいらっしゃいましたらフォローお願い致します（＞＜）
間違っていたらすみません。。。

[3] mixiユーザー 09月09日 02:12

トピ主は、現地に行った時に、境界杭を確認してこなかったのですか？

[6] mixiユーザー 09月09日 04:10

不動産業者です。
売主も宅建業者のようですから、高い確率で、白紙解除できると思います。
理由は、２さんの言っているとおりです。

[7] mixiユーザー 09月09日 05:43

トビ主です。
みなさんありがとうございます。なんとかがんばってみます。

建築条件付きですが、建築請負契約も交わしています。
おやっとは思いましたが。

因みに大手不動産ののチェーン（フランチャイズ）店です。

[8] mixiユーザー 09月09日 07:11

＞、境界杭を確認してこなかったのですか？
確認しませんでした。ようへきの手前と信じて疑いもしませんでした。反省点です。

[9] mixiユーザー 09月09日 12:53

主様＞

錯誤による無効が主張できれば、請負契約自体も契約を遡って白紙になります。
（契約自体が無効になれば、何も無かったことになります。もちろん手付けも返ってきます）

＞６よこさんのフォロー頂いて安心しました（＾＾；

本日、事が上手くいくと良いですね。

[10] mixiユーザー 09月09日 14:42

不動産業者です。

乗り遅れましたが、みなさんのおっしゃる通り仲介業者の
痛恨のミスなので、手付金返還してもらって解約ができます。

＞ようへきの手前と信じて疑いもしませんでした。反省点です。

確認できれば尚良いですが、一般の方なので過失には当たりません。
あくまで、仲介業者の調査ミスなので気になさらなくてもいいかと思います。

[11] mixiユーザー 09月09日 21:33

皆さん、ありがとうございました。

今日行ってきました。
先方営業が平謝りでした。

売り主に確認は必要ですが、白紙解除は必ずすると言ってもらいました。
一応値引きの件も売り主に確認してもらいますが、値引きは渋っていたので白紙解除になるかと思います。

いろいろなアドバイスをありがとうございました。いろいろ勉強になりました。

経緯を聞くと・・・
?営業担当者も知らなかった。前に抱えた物件が、ようへきより向こうが公共用地だった。
?設計担当者に自分が書いた図面を送ったが、収まると言う意味でOKであった。
?そのため、自分の書いた図面を私にくれて、それをたたき台として話を進めてしまった。
いい営業なので、いい物件があればおつきあいしたいしたいと思います。

[12] mixiユーザー 09月09日 23:00

＞いい営業なので、いい物件があればおつきあいしたいしたいと思います。

ミスがあっても、トピ主さんからこの言葉を引き出せるのは
めったとないことなので、真の営業マンだと思います。
誠実・誠意がいかに大切かということですよね。
こちらも勉強になりました。ありがとうございます。

[13] mixiユーザー 09月10日 00:31

お話が上手く行ったようで良かったですね(^^)

住宅購入は一生に1度あるかないかの大事なお買い物ですから
次は良い物件が見つかるといいですね。

次の物件は
＞３さんのおっしゃるように境界杭の確認はもちろんですが
契約前に公図や登記簿謄本などの確認をされるのをオススメします。
（営業さんに頼むと写しなどとってもらえると思います）

[14] mixiユーザー 09月19日 09:05

りぼんさん、なぎささん
励ましとアドバイスありがとうございます。

皆様、
少し進捗がありましたので、以下、過去の分を含めて、備忘録的に・・・

9/6（電話）　
　設計業者より、図面が届き、ようへきが土地面積に含まれていることが発覚。
　すぐに営業に電話。確認後、私（営業）のミスでしたと非を認める。

9/9（事務所）
　営業担当（仲介）はようへきが含まれているとは知らなかった。　
　白紙解約は可能。
　設計担当に自分の書いた図面（左の図）を送って、返事がなかったのでＯＫだと思った。

9/13（電話）
　進捗がないのでどうなっているか？手続き中とのこと。

9/17（電話）
　9/18 5ＰＭに会うことを約束。

9/18（事務所）
　白紙解約（手付け戻し）の契約書に私と仲介業者で署名、押印、売り主欄はこのときは空欄で署名をもらってから、送付とのこと。一応、この段階でコピーをもらう。
　9/Ｅまでに振り込みをすると記載あり。

以上です。

なんとかリスタートできそうです。振り込みまでで終了です。

[15] mixiユーザー 10月09日 21:59

その後の進捗です。

9/24
振り込みあり

遅くなりましたが、無事に白紙契約できました。
いろいろなアドバイスありがとうございました。

ログインすると、みんなのコメントがもっと見れるよ