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2016年05月24日18:15

666 view

（舞台地価鑑定＃8）　昌平橋ビル　乙地鑑定

前回からの続き
http://mixi.jp/view_diary.pl?id=1952902107&owner_id=5532337

昌平橋ビルの台形のところの土地（ピンクの色のところ）を鑑定します。

貸事務所、住居部分（矢澤家の部屋のあるところ）の底地です。

此れが今回のメインとなります。
大きめの台形の土地を便宜上、乙地とします。

此れも不整形地なので、土地の形を調整して鑑定します。

大通りに面している土地の間口は、46.9ｍ

奥行は、台形の土地なので、平均値で見ます。(足して2で割る)

(18.45+14.09)÷2≒16.26ｍ

其れを、調整率表の奥行価格補正率表で見ると、

高度商業地区　奥行　16～20ｍ：1.00です。

なので、評価証明書で当てはめると、1,970,000/㎡×1.00＝1,970,000　：A
それぞれ、評価明細書に書き込んでいきます。

次に長方形の土地を鑑定します。
この土地を長方形と仮定して、見ます。

想定される理想的な、長方形は、間口47ｍ・奥行18.5ｍの869.5㎡
　

間口狭小補正率・奥行長大補正率はともになし。（1ということです）
※話がややこしくなるので省略

其れから、実際の土地の面積は、762.56㎡です。
此れの869.5㎡-762.56㎡＝106.94㎡が影地部分の面積（実際はない面積）となります。

※762.56㎡は、測量図にある三角形３つの合計値。
140.72㎡+432.29㎡+189.56㎡＝762.57㎡

（想定整形地の地積-不整形地の地積）÷想定整形地の地積＝影地割合となります。
代入すると、
（869.5-762.56）÷869.5＝12.3％