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2016年05月24日18:15

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(舞台地価鑑定#8) 昌平橋ビル 乙地鑑定

前回からの続き
http://mixi.jp/view_diary.pl?id=1952902107&owner_id=5532337

昌平橋ビルの台形のところの土地(ピンクの色のところ)を鑑定します。
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貸事務所、住居部分(矢澤家の部屋のあるところ)の底地です。

此れが今回のメインとなります。
大きめの台形の土地を便宜上、乙地とします。
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此れも不整形地なので、土地の形を調整して鑑定します。

大通りに面している土地の間口は、46.9m
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奥行は、台形の土地なので、平均値で見ます。(足して2で割る)

(18.45+14.09)÷2≒16.26m

其れを、調整率表の奥行価格補正率表で見ると、
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高度商業地区 奥行 16〜20m:1.00です。

なので、評価証明書で当てはめると、1,970,000/屐1.00=1,970,000 :A
それぞれ、評価明細書に書き込んでいきます。
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次に長方形の土地を鑑定します。
この土地を長方形と仮定して、見ます。

想定される理想的な、長方形は、間口47m・奥行18.5mの869.5
 
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間口狭小補正率・奥行長大補正率はともになし。(1ということです)
※話がややこしくなるので省略

其れから、実際の土地の面積は、762.56屬任后
此れの869.5-762.56屐106.94屬影地部分の面積(実際はない面積)となります。

※762.56屬蓮測量図にある三角形3つの合計値。
140.72+432.29+189.56屐762.57

(想定整形地の地積-不整形地の地積)÷想定整形地の地積=影地割合となります。
代入すると、
(869.5-762.56)÷869.5=12.3%
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この12.3%をイ良埓扱礎亙篝砧表で見ると、
高度商業地区・1000嵬に・影地割合10〜15%:0.99 です。
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この不整形地補正率 0.99
間口狭小補正率 1  をかけると、0.99

其れを、Aの1,970,000 に掛けます。
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1,970,000×0.99=1,950,300:F
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最後の段の自用地の評価額
(F) 1,950,300/

地積 762.57
=1950300×762.57

これを掛けると、乙地の価格 1,487,240,271となります。
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乙地で14億8,000万という、とてつもなく高い土地だということが分かりました。ふらふら
一般個人では手が出ない物件です…
所有していても、固定資産税だけでもバカにならない額だと想定されます。
此れは東京都の土地(公有財産)です。

そして次回、ついに、この物件(昌平橋ビル)の底地の価格を算出します。
(次回に続く)


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