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2016年05月23日18:33

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(舞台地価鑑定#7) 昌平橋ビル 甲地鑑定

前回からの続き
http://mixi.jp/view_diary.pl?id=1952849206&owner_id=5532337

昌平橋ビルの甲地 を鑑定します。
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此れは、公図で、小さな長方形が出来ている場所です。(オレンジ色で塗ったところ)
ラブライブ!の画像ではこれです。
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昌平橋に面しているところ、公園があるところです。
別の言い方をすれば、にこちゃんが階段を上っている姿が出ている場所です。

では、始めます。
この土地は、ほぼ長方形ですので、単純に面積×路線価をかけたいとことですが異なります。

正面路線価 1,970,000
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http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h27/tokyo/tokyo/prices/html/16007f.htm

1、奥行を見ます。土地がウナギの寝床かどうか?
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高度商業地区で、奥行が6.001mなので、調整率表から見ると、奥行価格補正率 0.94
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それに、正面路線価 \1,970,000と掛けます。Aの行に記入。

1,970,000×0.94=1,851,800:A
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次に、間口の狭さを見ます。
間口が、3.644m なので、間口狭小補正率表から見ると、4m未満のため、間口狭小補正率 0.85

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その次に奥行長大補正率を見ます。

奥行÷間口 つまり、ウナギの寝床のような間口が狭く、奥行が長い土地の補正率です。
今回は、そのようなこともなく1(補正なし)です。
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5-1で 
Aの1,854,800と、間口狭小補正率 0.85、奥行長大補正率1を掛けます。
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1,854,800×0.85×1=1,574,030:E
この甲地は、1,574,030/屬箸覆蠅泙后
自用地の評価額で、
自用地崔渦繊E)の、1,574,030/屬
其れに甲地の地積、21.8屬魍櫃韻襪

1,574,030/屐21.8屐34,313,854
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甲地(オレンジ色の土地)で、何と!約3400万円もする土地になります。
如何にこの辺りが高いのかお分かりになるかと存じます。
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今日はここまで。
次回は乙地の鑑定です。

参考資料
国税庁ホームページ
路線価による土地評価の実務(清文社) 
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