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2016年05月20日21:27

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(舞台地価鑑定)#5 昌平橋ビルの地価を鑑定するよ!

此れから、本題の昌平橋ビルの鑑定を始めてまいります。

価格を鑑定するのに必要なのは、

路線価図 : http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h27/tokyo/tokyo/prices/html/16007f.htm
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公図:法務局 にて
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地積測量図 :法務局にて 
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不動産登記簿謄本:法務局にて

不動産鑑定マニュアル本:「路線価による土地評価の実務」清文社 \2,200+税
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スケール
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です。

さて、土地の価格を鑑定するのは、土地の路線価×面積ではありません!
国税庁の「財産評価基本通達」という複雑かつ難解なルールを用います。
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/01.htm

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/02.htm#a-11

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/04.htm#a-24_4
具体的に言うと土地の形状、勾配、近隣の様子(墓地・騒音・日当たりなど)などにも左右されます。

このマニュアル本には、土地の形状事例で124個もあります。


先ず、この昌平橋ビルの地価は路線価を用います。
路線価図
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によると、平成27年度は、\1,970,000/

それを使って鑑定します。
 
地積測量図から、土地の形状を見ます。
これは、長方形が2つ連なっている一筆の不整形地です。
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これをマニュアル本を使って見ますと、P186 事例39、不整形地補正を行わない不整形地です。
2つに便宜上分割して、画地調整を行い、分割したものの合計額をこの土地の評価額とするとなっています。
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其れでは追って説明致します。
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参考資料
東洋経済 2015年2月14日号
清文社 路線価による土地評価の実務 フォト
国税庁 ホームページ

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