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宅建対策コミュの重要事項説明書を解くヒント2

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http://mixi.jp/view_bbs.pl?id=34944480&comm_id=3616196
このトピックは上記の続きです。
(前トピックを読まず、このトピック単独で読んでも意味は解ります)


このトピックは、重要事項説明書の勉強のヒントのようなモノを話す第2段です。

前回は、重要事項説明と37条書面の違いは覚えておいた方が良いですよ。
というような内容のお話しをしました。
覚えておいた方が良い理由は、重要事項と37条書面のそれぞれの知識が入り交ざってしまい、本当は重要事項説明書には記入の必要がないのに、「あれ?重要事項にも記入したかな?」と受験生は混乱しやすい。
それに乗じたヒッカケ問題が出やすいためです。

同様のヒッカケ問題が他にもあります。
それは、賃貸の問題です。
本当は賃貸では記入の必要がないのに、売買では記入されるため、その知識がまざる事を想定されたヒッカケ問題です。

ヒッカケ問題が出なかったとしても、賃貸に関する知識は未完成の人をたまに見かけます。
売買に関する知識でさえも、完成できる人は多くなく、ましてや賃貸にまで完全には手がまわらにのだろうと思います。

重要事項説明の賃貸編について、深入りする必要性は別においておくとして(私は深入りをする必要はないと思う)、重要事項説明の賃貸編について、既に一度は勉強された方の、頭の整理の手助けになればとまとめてみました。



【賃貸での重要事項説明】

私が覚えているゴロ合わせは
ペンケーキのせいで理性壊れたと意外な仮説
です。

ケーキの=契約期間
せい=清算
で=抵当権の登記があればその旨
理=利用制限
性=整備状況
壊れたと=立ち退き時の取り壊し
意外な=賃料以外
仮=管理人の氏名・住所
説=設備



では、内容を説明していきましょう。

えんぴつ契約期間
契約期間・更新についての説明です。
定めがなくても定めがないとの説明が必要
定期借地権の場合はその旨を説明します


えんぴつ契約終了時の金銭の「清算方法」
契約終了時の敷金などの清算方法の説明です。
例としては、「敷金は延滞賃料と相殺」などです。
定まってない場合は「定まってない」との説明が必要されています。
清算方法の説明が必要だが、保管方法までは説明までは不要という事も覚えておいて下さい。
それはヒッカケで「保管方法の説明も必要」という問題がでているためです(もちろん×です)。
よろしいでしょうか?清算方法の説明は必要ですが、保管方法の説明は不要なのです。
手付金の保全措置や瑕疵担保履行措置などと混同して、「敷金も保管が必要なのだ」とひっかからないように注意をして下さいね。


えんぴつ抵当権の登記があればその旨
抵当権がある物件を借りて、その抵当権が実行されたら・・・
とても困った事態になりますよね。
その旨を教えておいてあげなくてはいけません。


えんぴつ利用制限
区分所有建物の場合には。専有部分の利用規約の説明が必要です。
具体的な内容としては、ペット不可などです。
規約がない時は省略が可。
補足知識としては、専用・共用部分・敷地利用権の利用規約は説明不要という事です。
売買の重要説明であれば、専有・専用・共用・敷地利用権・・・が必要となっています。
しかし、「貸借の場合」はこの4つの中では「専有のみ」が必要となります。
専用も、共用も、敷地利用権も、過去にヒッカケ問題として出題された事があります。


えんぴつ整備状況
電気・ガス・水道などの整備状況の説明です。
必要な予備知識としては、未整備の場合は、見通しまで説明が必要と言うことでしょう。
この予備知識は売買と共通です。


えんぴつ立ち退き時の取り壊し(宅地の賃貸の時の建物の取り扱い)
宅地の賃貸の場合、契約終了時は、建物を返して更地に返すのか否か?の説明が必要です。


えんぴつ以外
賃貸金以外に授受される金銭の事です。
2つめの項目の「契約終了時の金銭の清算方法」と重ねてゴロに入れました。
重ねてでも「以外」をゴロ合わせに組み込んだの理由としては、重要事項説明の段階で説明される金銭の話しは、賃料「以外」であると言う事を思い出しやすくするためです。
賃料は重要事項の段階では説明されません。
その理由は、賃料は重要事項説明の後に、交渉されるモノだからです。


えんぴつ管理人の氏名・住所
管理人の名前の他、住所も説明必要です。
「管理人の名前を説明し契約した。○か×か?」という問題があれば、その問題は×という事になります。
(住所が抜けているので×)
委託業務の内容までは説明の必要はありませんの、こちらも覚えておいて下さい。
「委託内容の説明である」という内容の問題が過去に出題されています。


えんぴつ設備の状況
売買なら必要ないのに、賃貸だと必要となる項目です。
(台所、浴室、便所など)


えんぴつ法令上の制限
ゴロ合わせには入っていませんが、こちら(下記)も覚えておいて下さい。
・・・てか、ゴロ合わせには入れにくいんですよね。
法令上の制限なんて、すごく沢山の種類がありますので、ゴロ合わせなんてものではなくなってしまうかも、

クリップ危険な地域内にありますグループ
例1=災害危険区域内
例2=土砂災害警戒区域内
この項目は、売買・貸借に関係なく、土地・建物に関係なく必要な項目ですね。
「あ・・・この物件、危険なんだ」そう思えたら、全取引において必要と覚えておいて良いでしょう。
その種類を覚える必要性?
そんな必要性はありません(てか覚えきれないと思います)
その単語で危険だと感じて、解いてください。
危険な区域でない場合、例えば、災害危険区域内ではない場合、重要事項説明にその旨を記入する必要はあるか?
そんな必要はありません。
そんなの書いてたら、すごく長い重要事項説明になってしまいます。


クリップ石綿が使用の有無の調査の結果=必要(売買共通)
1つ前のグループとあわせて、危険グループとしても良かったのですが、別々にしておきました。
石綿というのは一時期、長期で吸い込むと健康を害する可能性があると、テレビで騒がれていました。
その石綿が使われていないという調査結果が出ているのであれば、しっかりと教えて欲しいのは、売買・賃貸共通です。


クリップ売買は必要・賃貸不要
を最後に覚えておいて下さい。
同条件に該当するモノは山ほどありますので、練習問題で覚えていけばよいと思います。
※良い品質の住宅です(住宅性能評価を受けた新築住宅)=不要(売買のみ)
※用途地域に関する概要=不要(売買のみ)
※私道に関する概要=不要(売買のみ)
※瑕疵担保責任履行措置=不要(売買のみ)


いかがでしょうか?
頭の整理のお役に立てましたでしょうか?
間違いなどがあれば、お知らせいただければ幸いです。
また、売買は必要・賃貸不要で他に過去問で他に出たモノあれば教えていただけたら嬉しいです。

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