ファンドコミュの不動産投資ファンド

不動産投資ファンド

現在、我が国で最大の不動産の買い手は、「不動産投資ファンド」だ。日本の取引事例の約30％以上を占め、不動産投資信託（J-REIT）の24%と合わせ、過半数以上が投資目的による取得となっている。

その中でも、「ローンスター」やカリフォルニア州職員退職年金基金（カルパース）のファンド「セキュアード・キャピタル」らが活発に取得している。

ファンドの中には、運用難に悩む銀行や企業年金がある。

現在の日本の不動産時価総額は、おおよそ1,300兆円である。
外資系の「不動産投資ファンド」が日本の不動産に注目したのは、1990年代後半、まさに地価下落スピードが加速し、なおも「底なし」とも思える先安感が市場を支配していた頃である。

当時、我が国ではバブル崩壊により、山一證券や拓殖銀行、日本長期信用銀行など大手金融機関が経営不振に陥り、世の中が騒然としていた。

まず、彼らは銀行による120兆円の不良債権のバルクセールに投資した。バルクセールとは、銀行が不動産担保付の不良債権を一括して売却する行為である。
当時、不良債権処理は銀行にとっての最優先課題であったが、買い手は米系「投資ファンド」に限定されており、バルク取引は額面の10分の1以下の投げ売りだったので、それ以上で転売すれば確実に利益が得られる、まさに「ハゲタカ」の時代であった。　

その後、不良債権絡みでなくても、不動産そのものが生み出すキャッシュフローと日本の超低金利との差（イールド・ギャップ）に着目し、新たな不動産投資ビジネスを展開するようになった。これが、現在主流となっている「不動産投資ファンド」である。

現在、日本で活動している外資系は、中長期的投資で利益を得ようとする勢力が中心である。
米ジョーンズ・ラング・ラサールやジョージ・ソロス・ファンド、そして、シンガポール政府の資産運用会社であるGICなどである。

現在の不動産ファンドのIRR（内部投資収益率）は、平均で１４％程となっている。