日経平均先物気ままに勝手に投資コミュのREITもケインズの美人投票

最近金利の影響を受け、REITが下がってきていますね。

以前REITを作った人間として言わせていただくと、REITって本当によくわからん商品だなってつくづく思います。

まさかこんなに上がるなんて思ってもみませんでした。

REITって簡単に言うと開発しない三菱地所みたいなものです。

借金と株式から成り立っていて、その株式部分がREITなのです。

ということは、レバレッジが効いているはずであり、不動産の利回り以上に本来は利回りが出ないとおかしいはずです。

でも今は長期金利とベンチマークっぽく議論している人が多いですよね。

ただ、原資産の不動産が上昇すれば、当然利回りではなく、キャピタルゲインとして上昇する余地があります。

ただし売却すれば、配当になる可能性があります。

そして家賃が上昇すれば、利回りは高くなる可能性があります。

しかし金利が上昇した場合、長期固定で借りていれば問題はありませんが、調達が短期であれば、金利上昇分、コストが高くなり利回り低下要因となります。

また空室率も当然利回りに影響します。

これを本当に分析しきれる投資家はいったい何人いるのでしょう。

ただし、単純に不動産投資を行うよりも、証券取引上の有価証券ですから、税制上のメリットは十分にあります。

分散投資もできますし、レピテーションの問題でそう簡単には親会社は失敗させたくないので、空室率の上昇は避けられるでしょう。

ただ、危険な部分もあるのも事実です。
だって地震保険などの保険コストが高くなっているため、保険に入らなくなっている物件も多く含まれているのですから。

本当に大規模な地震が起こった場合、修繕積み立て金で対応できるのか疑問が残ります。

REITへの投資は長期的に見て結果的に大成功でしたが、僕にはやっぱりケインズの美人投票だよなこれって思います。

ちなみに僕は、去年アメリカと日本のREITを全部売却してしまったアホです。

またまたシンガポールの話題で恐縮ですが、去年から不動産価格がどんどん上がって、ほとんどオーストラリアと同様（こちらはタックスメリットのおかげだと言われています）、ネガティブキャリーでしたが、家賃の急激な上昇により、修正されました。
そして僕の知り合いの日本からのエクスパッド（海外赴任者）は、家賃が高くなりすぎて、次回更新できず大変みたいです。

日本もこうなれますかね。
少しは家賃設定が上昇しているみたいです。
そうすればREITも安心かもしれませんね。

ちなみに今度引退する国会の女性議長は、もう5年前くらいですかね、不動産セミナーで商品もわからないまま、REITは絶対安全です。
女性の方こそREITに投資しましょう。とわけのわからないことを大きな声で言ってまして、SECが聞いたら捕まるぞこいつと笑ってしまいましたが、今考えてみるとあなたは大正解だったんですね。
議長お疲れさまでした。