）。
ログインしてさらにmixiを楽しもう
コメントを投稿して情報交換！
更新通知を受け取って、最新情報をゲット！
新参者ですが、よろしくお願いします。
さっそくですが、トピを立てさせてもらいました。
私のマンションはこれから経費削減をしていきます。
ぜひ、諸先輩方の成功事例を教えてください。
電気代節約の方法、機械式駐車場のメンテナンスを変えてこれだけ削減できた、管理委託費をどう下げたか、などなどよろしくお願いします。
個人的には、エレベーターについて特に知りたいです。
将来を考えたらフルメンテナンスのほうが良いと聞きました。
また、独立系は、部品交換などの時は、結局部品をメーカーから高く買うので損をするということも聞き、目先でPOGにしたり、独立系に変えない方が良いのかなと分からなくなっています。
でも、比べると全然金額が違うんですよね（＾＾；
どうぞよろしくお願いします。
さっそくですが、トピを立てさせてもらいました。
私のマンションはこれから経費削減をしていきます。
ぜひ、諸先輩方の成功事例を教えてください。
電気代節約の方法、機械式駐車場のメンテナンスを変えてこれだけ削減できた、管理委託費をどう下げたか、などなどよろしくお願いします。
個人的には、エレベーターについて特に知りたいです。
将来を考えたらフルメンテナンスのほうが良いと聞きました。
また、独立系は、部品交換などの時は、結局部品をメーカーから高く買うので損をするということも聞き、目先でPOGにしたり、独立系に変えない方が良いのかなと分からなくなっています。
でも、比べると全然金額が違うんですよね（＾＾；
どうぞよろしくお願いします。
|
|
コメント(11)
削減のポイントはいくつか有ると思います。私が理事長をやった時の経験を参考までにお話ししますね。
１）エレベータ・立体駐車場の発注形態
ウチは当初からメーカー系メンテ会社に直発注です。
特にエレベータは人命がかかっていますので、メーカー系フルメンテから
変える気はありませんでした。
品川で某社エレベータを独立系がメンテしていて事故を起こした時には
『あぁ、やっぱり安全に直結する所はケチっちゃいけないんだなぁ』と安堵しました。
メーカー系フルメンテには「看板料」が入っていますので高いですが、
看板はダテじゃないと思っています。フルメンテだから早め早めに部品交換してくれますし、
やはり「自社製品をメンテしている」という責任感も愛着もありますしね。
２）樹木管理
これは「どこまでやるか」で千差万別ですね。
私の時はここまで手が回りませんでしたが、削減シロが一番大きそうな項目です。
ちなみに直発注をしています。
３）管理費
実はこれの削減が一番大きいはずです。
ウチは分譲時からの売り主直営会社だったのですが、半年間の交渉を経て
ようやく「−２０％の協力を取り付けた」のでした。
分譲後３年目で「そろそろ仕事内容もハッキリしてきたので、見えなかった部分として
乗せていた分を吐き出せ、でないと安いところへ出すぞ！」とリプレースもちらつかせつつ
延々と半年交渉してようやくでしたが…。
リプレース（管理会社変更）はリスクもありますが、単純に値下げだったので理事会だけで
話が進みました。とりあえず管理費の徴収額としては変更せず、余剰金として処理しています。
（今年の総会で「修繕積立金としての徴収に変更するはずですが…）
他人のお財布の為に動くのは大変ですが、まぁ「花咲き山」ということで、頑張ってくださいね。
１）エレベータ・立体駐車場の発注形態
ウチは当初からメーカー系メンテ会社に直発注です。
特にエレベータは人命がかかっていますので、メーカー系フルメンテから
変える気はありませんでした。
品川で某社エレベータを独立系がメンテしていて事故を起こした時には
『あぁ、やっぱり安全に直結する所はケチっちゃいけないんだなぁ』と安堵しました。
メーカー系フルメンテには「看板料」が入っていますので高いですが、
看板はダテじゃないと思っています。フルメンテだから早め早めに部品交換してくれますし、
やはり「自社製品をメンテしている」という責任感も愛着もありますしね。
２）樹木管理
これは「どこまでやるか」で千差万別ですね。
私の時はここまで手が回りませんでしたが、削減シロが一番大きそうな項目です。
ちなみに直発注をしています。
３）管理費
実はこれの削減が一番大きいはずです。
ウチは分譲時からの売り主直営会社だったのですが、半年間の交渉を経て
ようやく「−２０％の協力を取り付けた」のでした。
分譲後３年目で「そろそろ仕事内容もハッキリしてきたので、見えなかった部分として
乗せていた分を吐き出せ、でないと安いところへ出すぞ！」とリプレースもちらつかせつつ
延々と半年交渉してようやくでしたが…。
リプレース（管理会社変更）はリスクもありますが、単純に値下げだったので理事会だけで
話が進みました。とりあえず管理費の徴収額としては変更せず、余剰金として処理しています。
（今年の総会で「修繕積立金としての徴収に変更するはずですが…）
他人のお財布の為に動くのは大変ですが、まぁ「花咲き山」ということで、頑張ってくださいね。
>さかもんさん
シルバー人材ですか、それは発想になかったです。
電球変えて10万円も大きいですよね。
参考になりました！
ありがとうございます。
>虹のパパ黒山羊さん
１）エレベータ・立体駐車場の発注形態
やはりメーカーフルメンテは安心料ということでしょうか。
２）樹木管理
自分たちでできないか、という話まで出ていますが、技術はないですからね。
直発注というだけで変わってくるのでしょうか？
３）管理費
やはりそうですか。
「下げられないか」と聞いたら、「定期清掃を減らせば下がる」と言われました。
他社の見積などがないと金額が適正かも分からないので、まだ交渉できる段階ではないのかもしれません。
修繕費を2.5倍くらいに値上げしないといけないくらいのマイナスなのですが、無関心な人は値上げで、頑張って下げた人はその分を、としたいくらいですね
詳しい説明ありがとうございました。
シルバー人材ですか、それは発想になかったです。
電球変えて10万円も大きいですよね。
参考になりました！
ありがとうございます。
>虹のパパ黒山羊さん
１）エレベータ・立体駐車場の発注形態
やはりメーカーフルメンテは安心料ということでしょうか。
２）樹木管理
自分たちでできないか、という話まで出ていますが、技術はないですからね。
直発注というだけで変わってくるのでしょうか？
３）管理費
やはりそうですか。
「下げられないか」と聞いたら、「定期清掃を減らせば下がる」と言われました。
他社の見積などがないと金額が適正かも分からないので、まだ交渉できる段階ではないのかもしれません。
修繕費を2.5倍くらいに値上げしないといけないくらいのマイナスなのですが、無関心な人は値上げで、頑張って下げた人はその分を、としたいくらいですね
詳しい説明ありがとうございました。
エレベータ保守点検契約は、下記の２種類がございます。
１、フルメンテナンス契約
ＦＭ契約とも言います。（Full Maintenance）
費用・・・・・４２，０００円 ／ 月・１台
契約範囲・・・保守点検費用の他に部品交換が含まれます。
契約範囲外・・本体の取替え・塗装・メッキ・かご床タイル等の交換は含まれない。
２、ＰＯＧ契約
Perts Oil Grease の略です。
費用・・・・・２８，０００円 ／ 月・１台
契約範囲・・・保守点検のみ含まれます。
契約範囲外・・・交換部品は契約に含まれない。
マンションの築年数が若い頃は、修繕も少ないと思いますので『ＰＯＧ契約』がお奨めです。
築年数が、１５年以上経過すると修繕が発生しますので、『フルメン契約』にしないと、トータルコストが高くなってしまう恐れがございます。
保守点検費は、メーカー系が高いのではなく、独立系が安いだけです。
保守点検の費用だけを考えれば、独立系が当然安いのですが、独立系にはウィークポイントがございます。それは『修繕』です！
独立系保守点検業者は、『修繕』が発生するとメーカーに部品の調達依頼をするのですが、メーカー系が購入している金額の１．５〜２倍で購入します。つまり、大型の『修繕』が発生すると逆に独立系のトータルコストが高くなる恐れがございます。
メーカーは、独占禁止法等に配慮して、独立系保守点検業者にもそれなりに対応して頂けると思いますが、不安要素もございます。
全国の約９５％は、メーカー系が保守点検を実施しております。
昨今の情勢（シンドラー社の事故、保守点検業者ＳＥＣ）で、メーカー系を支持している動きが加速しているのも現状ではないでしょうか？
目先の安さに拘らず、まずはメーカー系にディスカウント交渉を実施してみてはどうでしょうか？
１、フルメンテナンス契約
ＦＭ契約とも言います。（Full Maintenance）
費用・・・・・４２，０００円 ／ 月・１台
契約範囲・・・保守点検費用の他に部品交換が含まれます。
契約範囲外・・本体の取替え・塗装・メッキ・かご床タイル等の交換は含まれない。
２、ＰＯＧ契約
Perts Oil Grease の略です。
費用・・・・・２８，０００円 ／ 月・１台
契約範囲・・・保守点検のみ含まれます。
契約範囲外・・・交換部品は契約に含まれない。
マンションの築年数が若い頃は、修繕も少ないと思いますので『ＰＯＧ契約』がお奨めです。
築年数が、１５年以上経過すると修繕が発生しますので、『フルメン契約』にしないと、トータルコストが高くなってしまう恐れがございます。
保守点検費は、メーカー系が高いのではなく、独立系が安いだけです。
保守点検の費用だけを考えれば、独立系が当然安いのですが、独立系にはウィークポイントがございます。それは『修繕』です！
独立系保守点検業者は、『修繕』が発生するとメーカーに部品の調達依頼をするのですが、メーカー系が購入している金額の１．５〜２倍で購入します。つまり、大型の『修繕』が発生すると逆に独立系のトータルコストが高くなる恐れがございます。
メーカーは、独占禁止法等に配慮して、独立系保守点検業者にもそれなりに対応して頂けると思いますが、不安要素もございます。
全国の約９５％は、メーカー系が保守点検を実施しております。
昨今の情勢（シンドラー社の事故、保守点検業者ＳＥＣ）で、メーカー系を支持している動きが加速しているのも現状ではないでしょうか？
目先の安さに拘らず、まずはメーカー系にディスカウント交渉を実施してみてはどうでしょうか？
satoruさんの提示されたお値段は、条件が記載されていませんね…。
エレベーター管理委託契約は、なんといっても「停止数」（何階あるか）、「築年数」、それまでの管理体制や委託会社、「使用頻度」…個別のエレベーター毎に異なる、というのが正しいと思います。従って、「相場」というものを判断するのが極めて難しい。（これは管理委託契約も同様です）
値段を適正化するためには、「相見積もり」か、「入札」しかありません。
僕が交渉した時は、メーカー系と、独立系をいくつか、にフルメンテとPOGの見積もりをとって、それから理事会で協議し、再度各社と交渉して、最終的に値段を下げてきたメーカー系メンテナンス会社と再契約しました。
高層住宅にとって、エレベーターは電気・ガス・水道とならぶライフラインになり得ます。特に、ご高齢の方や小さなお子様がいらっしゃる家庭にとっては、エレベーターが使えない時間が長くなることは死活問題になると思います。
…その結果、営業所・サービスセンターが少し遠くにある独立系の会社は選べなくなってしまいました。
それでも、同じメーカー系管理会社のフルメンテでも、交渉の結果随分安くなりました。
管理会社も、専門委員会を作って2年がかりで検討して変えました。今はそれなりにうまくいってます。
植栽管理委託も、入札にして随分安くなり、かつ内容がよくなりました。
ある程度、業者にプレッシャーをかけることがいい結果につながりましたが、過剰なプレッシャーをかけると逆効果になるし、いわゆる一般競争入札にするとどんな業者が入ってくるか分かりませんので、しっかりした「仕様書」を作成して、複数社に声をかけて見積もりをとって、各社のヒアリングを開催して…
理事会だけで単年度でするのは難しいので、理事会の諮問機関として「管理費検討委員会」とか作って対応しました。がんばってください
エレベーター管理委託契約は、なんといっても「停止数」（何階あるか）、「築年数」、それまでの管理体制や委託会社、「使用頻度」…個別のエレベーター毎に異なる、というのが正しいと思います。従って、「相場」というものを判断するのが極めて難しい。（これは管理委託契約も同様です）
値段を適正化するためには、「相見積もり」か、「入札」しかありません。
僕が交渉した時は、メーカー系と、独立系をいくつか、にフルメンテとPOGの見積もりをとって、それから理事会で協議し、再度各社と交渉して、最終的に値段を下げてきたメーカー系メンテナンス会社と再契約しました。
高層住宅にとって、エレベーターは電気・ガス・水道とならぶライフラインになり得ます。特に、ご高齢の方や小さなお子様がいらっしゃる家庭にとっては、エレベーターが使えない時間が長くなることは死活問題になると思います。
…その結果、営業所・サービスセンターが少し遠くにある独立系の会社は選べなくなってしまいました。
それでも、同じメーカー系管理会社のフルメンテでも、交渉の結果随分安くなりました。
管理会社も、専門委員会を作って2年がかりで検討して変えました。今はそれなりにうまくいってます。
植栽管理委託も、入札にして随分安くなり、かつ内容がよくなりました。
ある程度、業者にプレッシャーをかけることがいい結果につながりましたが、過剰なプレッシャーをかけると逆効果になるし、いわゆる一般競争入札にするとどんな業者が入ってくるか分かりませんので、しっかりした「仕様書」を作成して、複数社に声をかけて見積もりをとって、各社のヒアリングを開催して…
理事会だけで単年度でするのは難しいので、理事会の諮問機関として「管理費検討委員会」とか作って対応しました。がんばってください
ゆでさん
失礼いたしました。
ご指摘ありがとうございます。
一般的に「標準型エレベータ」を指しています。
「標準型」とは・・・
構造 ： ワイヤー式（油圧式はことなります）
定員 ： ６〜１３人
積載重量 ： ４５０〜８５０kg
定格速度 ： 中低速（４５〜１０５ｍ／min）
トランク ： ある・なし（関係ございません）
階数は、一般的な３１ｍ以下の建物ならば関係ございません。
超高層マンションになると、ご指摘通りに階数が関係してきます。
築年数は、あまり関係ございません。
関係あるようでしたら、年々保守点検費が変動してしまいますよね？
使用頻度は、エレベータの劣化に関係してきますが、
保守点検の費用には、影響してきません。
私の見解について・・・
一度、保守点検業者等にご確認してみてはどうでしょうか？
ご理解頂けると思いますよ！
基本的にエレベータの保守点検は、「１機の価格」でございます。
また、この簡単な問題に複雑に絡んでくるのは、
『マンション管理業者』です。
まあ、この点については、何れご説明致します。
失礼いたしました。
ご指摘ありがとうございます。
一般的に「標準型エレベータ」を指しています。
「標準型」とは・・・
構造 ： ワイヤー式（油圧式はことなります）
定員 ： ６〜１３人
積載重量 ： ４５０〜８５０kg
定格速度 ： 中低速（４５〜１０５ｍ／min）
トランク ： ある・なし（関係ございません）
階数は、一般的な３１ｍ以下の建物ならば関係ございません。
超高層マンションになると、ご指摘通りに階数が関係してきます。
築年数は、あまり関係ございません。
関係あるようでしたら、年々保守点検費が変動してしまいますよね？
使用頻度は、エレベータの劣化に関係してきますが、
保守点検の費用には、影響してきません。
私の見解について・・・
一度、保守点検業者等にご確認してみてはどうでしょうか？
ご理解頂けると思いますよ！
基本的にエレベータの保守点検は、「１機の価格」でございます。
また、この簡単な問題に複雑に絡んでくるのは、
『マンション管理業者』です。
まあ、この点については、何れご説明致します。
- mixiユーザー
- ログインしてコメントしよう！
|
|
マンション管理組合 更新情報
マンション管理組合のメンバーはこんなコミュニティにも参加しています
人気コミュニティランキング
- 1位
- 新日本プロレス King of Sports
- 22154人
- 2位
- ダイエット部
- 140756人
- 3位
- 30代〜40代から友達作り【友活】
- 17886人