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地方不動産投資

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コミュ内全体

詳細 2017年10月3日 03:11更新

私は地方圏(ただし県庁所在地や政令指定都市に限る)に物件28戸を所有する大家です。
今後、これを最低でも60戸までは地方圏にて拡大させていくつもりです。

2011年11月現在、過去20年継続するデフレ日本。実際1995年頃をピークに日本人の現金給与額は減り続けています。2010年、2011年、日本は震災、また年間を通して円高でも苦しみました。
TPP問題を見てもわかるように政治もマスコミもアメリカの完全言いなり。
政権が変わろうがなんだろうが日本はアメリカの思うとおりにしかならないことが証明された2年間でした。まだまだ日本においてデフレは継続することが確実であると思われます。
なぜなら日本の資産をまだまだ安くしたい海外勢(アメリカの富裕層)の存在があります。

とりわけ、銀行、製造業、は外資の策略により株価を安く誘導されるでしょう。銀行を牛耳れば、日本の産業を牛耳ることが可能になるからです。また、不動産を安く買いたたくことが可能にあります。
すでに米国(ユダヤ系)は電通をはじめとして日本のマスコミも水面下で傘下に置いている状態です。韓国も米国に牛耳られています。

1990年のバブル崩壊後、土地も建物も、金融機関が政府の命令によって資金を引き上げれば急落するという事実をわれわれは目の当たりにしてきました。それは何故か?政府が米国の支配下にあるためです。この間も、賃料には下方硬直性があるといわれてきました。

最近はデフレの流れには逆らえず、同程度以上の賃料の下落が起こり始めています。
しかしながら、地方圏では全国平均で15%とも言われている空室率の上昇から賃料の下落以上に物件の価格が下がりはじめています。

海外のファンド等からの資金流入がない限り、まだまだ地方圏では安い価格におかれた優良物件が存在するようです。

空室という面で東京・神奈川を中心とした首都圏なら安心かというとそうでもないと思われます。
東京で働くことは特に頭脳労働の分野においては非常に厳しいという現実があり、だれでも都会に出れば稼げる仕事があるわけではないからです。東京の人口はまだ増えているといいますが、今後も本当に東京がいいのか調べてみる必要があると思います。(通販大家さんのHPも参照してください。)

株式投資でも、人気のある銘柄が投資妙味があるかというと、あながち間違いではないレベルであって、ほかのところににお宝銘柄があるからです。

さて不動産投資で大切なものは何でしょうか?私はキャッシュフローを重視しています。
今、東京・神奈川の土地は高すぎます。土地は減価償却できませんし値下がりしたらそれを経費化することができません。当たり前ですが、不動産投資とは税金対策を抜きにして成功はありえません。
すでに地主であるという人を除いてサラリーマンが短期での拡大戦略を取るときに、
物件価格と賃料と空室率がバランスよく、それから建物の価格比率を高く持ち融資機関を長く取れる、比較的大規模で高層の地方RC1棟物件を抜きには成り立たないと思うからです。
だだし、融資が出なければこれらも絵に描いた餅であり、まだまだ土地重視の銀行の立場を考えたときに、まだ減価償却の取れる、築15年前後で土地値まで価格が落ちた程度のいいアパートの購入も拡大中のある段階では必要かと考えています。22年が経過したら、入居者退去のタイミングで新築をまた建築するか、土地値で売却すればいいからです。ですので土地の高い地域に大規模物件は得策ではないと思っています。

最後につけ加えれば、東京のきわめて地価の高い一等地にピンポイントで、区分所有を持つのは悪い戦略ではないと思っています。中央区、品川区、渋谷区、世田谷区の駅徒歩5分前後の20平米以上でできればバストイレセパレートかつ3階以上かつ築年が10年以下の部屋を900万以下で、現金で買うべきです。たかだか1000万以下の物件でいちいち抵当権つけていたら面倒くさくてやってられません。
これらの首都圏の立地のいい担保の打たれていない物件は出口戦略としても非常に有効です。

なぜなら山手線周辺より内側の地域では相当の地主でもない限り、1棟RCは頭金だけで5000万とか言うレベルになってしまい、そんだけお金があるならそもそも不動産投資なんて考える必要もないからです。5000万もあれば私なら株式で年間500万稼ぐのは難しくないと思うからです。
つまりその5000万のCFを稼ぐために不動産投資しているわけですよね。

私はこのコミュニティを通して、いろんな人と知恵を出し合ったりできる環境を作り出せればと真剣に思っています。オフでも切磋琢磨できる環境が生まれればいいと思っています。

<新生レポートからの記事>
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勤労統計調査では2009年度の現金給与総額(月平均)は前年度比 3.3%減で、比較可能な1991年以降の現行の統計では過去最悪となりました。過去1年はボーナスや残業代も大幅に減り、家計に大きな打撃となりました。厚生労働省の発表による平均有効求人倍率も2009年度平均では0.45倍と過去最悪、完全失業率もITバブル崩壊後の2002年度に次ぐ高い数値となり、サラリーマンの間でも、雇用に関する不安が広がりを見せた1年でもありました。

 スーパーマーケットでは低価格なプライベートブランド商品の開発が続き、スーパーマーケットのディスカウント業態への転換も進みました。その一方でデパートの店舗閉鎖が相次ぎました。衣料品では、2009年夏以降に1,000円を切るジーンズが次々と登場。外食産業でも居酒屋などで、飲み物やおつまみなどを200円台、300円台など低価格の均一料金で提供する店舗が次々と登場するなど、長引くデフレによる市場の低価格競争が激しくなっています。

4月に実施した「2010年サラリーマンの小遣い調査」でも、家計の回復感が乏しいことが垣間見られる結果となっており、平均小遣い額は昨年調査と比較して5,000円ダウンの40,600円、昼食代の平均金額も昨年から90円減の500円となり、昼食代は最近10年間の中で最も低い金額となりました。景気は回復傾向を見せているものの、サラリーマンは依然として出費に対する防衛意識が強いことがうかがえます。
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2011年2月14日

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カテゴリ
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