[mixi]固定金利？変動金利？ - 住宅ローン

>>[306]

本当に。
私も焦って、心配なって下痢にまでなりましたから（苦笑）

金利の変動は、お腹にきます

うちもフラット１．８％とか羨ましいですが、他行で借り換え出来ないんで仕方ないです…固定終わる１０年後にまたアタフタします。

こんにちは！

変動、固定をミックスされてる方、いらっしゃいますか？

先日、35年の住宅ローンを組みました。
変動と固定で悩みましたが、結局、変動に。
(フラットはとても魅力的だったのですが、近所の銀行だと保証料が以外と高くて…。)
ただ、10年固定と20年固定の特約付きと、全くの変動の三つをミックス。
全て、優遇で1.75%引いたら、変動0.725%(優遇は35年ずっと)、10年固定の1.35%(優遇は10年で終了)、20年固定の2.05%(優遇は20年で終了)となります。

変動を選択する以上、こまめに金利の状況をチェックして対応が必要かと思いますが、みなさんの考えや対策をお聞きしたいです。

自分なりに試算してみたら、金利があと+2%までの上昇なら変動の方が得、また、毎月の支払いは+4%までの上昇であれば許容範囲内と考えています。

繰り上げ返済は手数料無しだし、20年くらいで返済を済ませたいのですが、変動金利の大幅な上昇が無ければ、住宅ローン減税の期間はそれほど無理に返済せず、10年後を目処に、そのときの金利を見てどの部分かを繰り上げ返済するか決めようと思っています。
ただ、試算してみて、変動金利が4%を超えるようであれば、変動を先に返していこうかと考えています。

ミックスされている方、変動金利にしている方で状況に応じて借り換えを計画されている方、今後の方針など教えて下さいm(_ _)m

[311] mixiユーザー 07月03日 02:34

>>[310] 、みなさん
すみません勘違いしていたようです。
返済の総額が結構高かったと記憶していたのですが、保証料ではなくて、団信の方でした。

[313] mixiユーザー 07月04日 02:18

はじめまして。初めて書き込みさせて頂きます。現在このまま変動金利か借り換えで長期固定かで悩んでいます。
現在三菱UFJの変動金利で1.275%で月の支払いが83000円です。
それを借り換えして、新生銀行の29年長期固定の2.6%にしようか悩んでいます。
今後変動金利が低水準で維持すれば良いのですが、色々な情報から何年後かには、上昇局面に入ると言われていています。
そこで、質問宜しくお願いします。
・今後アベノミクスが成功しようと失敗しようと短期金利は、上昇するのか？
・変動金利は、住宅ローンにある程度余裕がある人が選ぶものなのか？
・現在の支払い金額より、2～3万上がるときついと感じるなら、長期固定にして、変動金利が上がった時のリスクを、さけるべきか？
・現在の変動金利1.275%で長期固定は2.6%ですが、その差1.325%は、変動金利が上がる局面に入ると簡単に上がる物なのか？

以上です。
補足ですが、現在2420万残金あります。
新生銀行から、借り換えする時は2300万借り入れて、120万は払ってしまおうと考えています。
そうすると、月の支払いが1万程度の上昇ですみます。

[314] mixiユーザー 07月04日 03:00

・今後アベノミクスが成功しようと失敗しようと短期金利は、上昇するのか？
　→日銀が政策金利を上げるのは金融緩和が必要なくなって、金融引締めに
　　移行する時に上昇するでしょう・・でもこれがいつ来るか、恐らく誰もわかりません。

・変動金利は、住宅ローンにある程度余裕がある人が選ぶものなのか？
　→そう思います。
　　　さらに言えば・・変動と固定の違いは何なのか。損得だけで考えている方が
　　　多いように思いますが、損か得かがわかるのは３５年ローンだと早くても２０年後ぐらいでしょう。

　　　本質は違うところにあるように思います。僕の考えるのは↓です
　　　「※自分で金利変動リスクに対処する（＝変動）か、金融機関に対価を支払いリスクを移転する（＝固定）か※」
　　　少し前にも書きましたので重複は避けますが、僕は全て変動で借りていて
　　　短期金利上昇ウェルカムと思われるポートフォリオを組んでいました。

・現在の支払い金額より、2～3万上がるときついと感じるなら、長期固定にして、変動金利が上がった時のリスクを、さけるべきか？
　　　→ズバリは書きづらいですが、その質問をされるなら固定をオススメしたい気分です。

・現在の変動金利1.275%で長期固定は2.6%ですが、その差1.325%は、変動金利が上がる局面に入ると簡単に上がる物なのか？
　　→長期の間になにが起こるかわからないので答えはないと思います。
　　　繰り返しになりますが、僕は「損得で考えるのをやめる」ことをオススメします。

[315] mixiユーザー 07月04日 04:26

かずおさん。回答ありがとうございます。
「損得で考えるのをやめる」とは、変動と固定の差額で住宅ローン金利を考えるなと言う事で宜しいでしょうか？
やはり、そーですね。今後変動金利が上がって支払い能力を上回り破綻してしまう可能性もありますよね。それなら、固定でも払える能力あるのならやはり固定ですよね。
そう考えると、金利の低い変動金利ほど、住宅ローンに余裕がある人向けで。
3万まで上がるときついと考えている。余り余裕がない人程、固定なんですね。

[316] mixiユーザー 07月04日 08:15

>>[313]
ミックスは検討されました？

[317] mixiユーザー 07月04日 08:35

すみません。無知でミックスがわかりません。
教えて頂けるとうれしいです、

[318] mixiユーザー 07月04日 12:22

>>[317]
変動と固定に分けて借りることです。
例えば半分ずつとか。
２つ契約することになりますので、諸費用は増えます。

[319] mixiユーザー 07月04日 22:46

>>[315]
そうですね～。
自分にとって一番大事なのは何か、そこをクリアしてからなら損得勘定で
色々考えて良いんだろうな、と思います。
自己責任と、言うのは簡単ですが、本当に誰も責任をとってくれない世界ですからね。

ミックス金利は僕が借りる時も随分勧められましたね。特にフラット35と銀行の変動のミックス。
僕はその頃にはローンに関するスタンスが固まりつつあったので検討対象になりませんでした。
自分的には、繰り上げ返済するたび悩み続けることになりそうであまり好きではないかもです

でも悩んで悩んで決められなーい、って時にはアリかも。

[320] mixiユーザー 07月05日 00:06

かずおさん。ミックスは、諸費用が単純に倍になると考えれば良いのでしょうか？
やはり借り換えは、諸費用がネックなんですよね。
当初千葉銀行で、借り換え考えてローン審査もクリアしたんですが、諸費用が120万程かかり、その上、ローン審査期間に長期金利が0.3%上がってしまって、考えあげく借り換えしませんでした。
その点、新生銀行は諸費用30万程で済むので、その差額100万を繰り上げして、新生銀行の長期金利2.6%で行こうと考えています。
千葉銀行の2.45%と新生銀行の2.6%諸費用の点もかんがみ、どちらが良いのでしょうか？

[321] mixiユーザー 07月05日 00:25

>>[320]
申し訳ないです。僕は一般論でしかお話しできません。
個別のローン選択は約款の細かいところまで読み込む必要があって
さすがにそこまではサポートしきれません。すみません

[322] mixiユーザー 07月05日 03:42

>>[312]
なるほど、生命保険を別に入るという選択がありましたね。勉強になります！

[323] mixiユーザー 07月05日 03:50

>>[320]
はじめまして。
ミックスしてますが、諸費用はそれほど上がらなかったように思います。印紙代以外は単純に倍ではなくて。私が借りた銀行の場合、ミックスすることで金利優遇がありました。

[324] mixiユーザー 07月05日 04:21

>>[319] 、みなさん
ミックスは繰上げ返済するたびに悩まなきゃいけない、まさにそうですよね。

でもそれだけに、世の中を観察&勉強していくきっかけにはなるかな、といい方に考えてみてます。が、何を勉強してよいやらf^_^;
高校時代までは経済に興味あったのですが、その後は自然科学系一辺倒で…>_<…
こちらでも色々教えて頂き、ありがとうございます。

それにしても、バブルの高金利を体感してる世代(この前40歳になりました)なので、今の固定金利は本当に信じられない数字です。あの頃は、災害時の公的貸付でさえ、5%とかでしたからね…。
ただ、あの時、金利が上がって行く時はそれ程金利上昇が気にならない雰囲気でしたよね。(表面的な)景気もどんどん上がり、お金は利益を生み出すもの、として扱われてました。銀行に預ける利息もたかくて、お年玉の貯金は6%とかでした。

それを考えると、変動金利で借りる場合は余剰資金を投資に回し、金利上昇時には利益も増大するような資金分散を考えた方がいいのかな、と思ったり。でも、バブル時とは全く違い、金利は上がるが景気は上がらない…なんてこともあるのでしょうか？

今回、金利上昇へ向かうとしたら、どのような雰囲気になるのでしょう&どのような対策を取るといいと思われますか？

[325] mixiユーザー 07月05日 21:02

>>[324]
短期金利はあがって景気は低迷、今の常識ではあまり考えられないと思います。
景気対策に金融緩和が常套手段になっているからです。
でも、35年あれば新しい経済理論が出てきて常識も変わるかもしれませんね。
そこまで考えると身動きが取れなくなるので、僕は今の常識で考えますけど

アベノミクスで景気対策の美味しいところは、今は一区切りついたような感じですので
これからは地道な対策が大事になってくるかもしれません。
僕が考えているのは来年から始まるNISAの活用です。
これに、↓のようなヘッジありのETFを組み合わせて・・なんてことを検討してます。
http://investmenttrust.biz/Shinkou-ETF-Fund.html

いろんなアイデアが交換できるといいですね。

[327] mixiユーザー 07月06日 00:02

>>[326]
預金金利ですか。固定で借りている人はいいですけど、変動で借りてる人も多いですから
それはそれで悲鳴が聞こえそうな気もします。定期預金金利も国債金利連動なので
良い思いをする人がいれば都合の悪い人もいることに変わりはなさそうな。

アベノミクスは、俯瞰的に見ると日銀短観の景況感が久しぶりにプラスに転じたり
倒産件数が前年比マイナスの状況が続いたりで、一定の評価はされるべきと思ってます。
一個人としては住んでいる地域の路線価下落に歯止めがかかったので良かったです。

個人投資家としては良いも悪いもなく、現状についていく、柔軟に対応するだけですね。
僕が騒いでも何も変わらないですから。

と、おそらくそんな話がしたいわけではなく、都合のよさそうな話をして知識のない人を
投資へ誘導するのを止めなさい、ってことだと思います。それはその通りです。
一応誤解のないように書きますが、投資へ誘導するような意図はありません。
毎回書くのもしつこいかと思い書きませんでしたが、前々回は損得で考えるのは
二の次で、と書きました。投資の話は、選択肢の一つとして捉えていて
このスレで「どうしたらいいでしょう？」と質問してくる人に固定を薦めるよん太さんの
スタンスは完全に支持します。

[328] mixiユーザー 10月04日 05:47

>>[321]
先日中央労金の30年固定1.9%に借り換えしました。今までの変動金利より4000円程月の支払い上がり、諸費用も80万程かかりましたが、正解かなと思っております。色々ご教授ありがうございました

[329] mixiユーザー 10月04日 07:24

>>[328]
３０年固定でその金利なら正解だと思います

[330] mixiユーザー 10月04日 13:15

>>[328]
良いローンが見つかったようでよかったです。
あとは日銀がインフレ2%を実現して、給料も増えて
実質金利ゼロ！となってほしいところですね～。

[331] mixiユーザー 03月16日 23:37

はじめまして、ご質問させてください。

今回、築２６年の戸建を購入する事になりまして、長期のローンを組むのが初めてなので質問なのですが、三井住友銀行で変動金利にするか、ミックスにするか迷ってます。

借入は3000万円で

変動金利ですと2.475％から全期間1.5％優遇で
変動金利　0.975％＋８大疾病　0.3％で1.275％

当初返済額　月々　88,584円

全期間固定と変動金利のミックスですと
変動金利が2,475％から全期間1.7％優遇（0.075％）固定金利が2.3％になり
そこから8大疾病の0.3％がそれぞれ上乗せされるので
変動金利　2100万円　1.075％　固定金利　900万円　2.3％で

当初返済額　月々　92,674円＋契約時10,500円（差額が4090円＋固定特約手数料　契約時に10,500円）となります。

５年前に購入した今の売り主さんがお風呂やキッチンなど水回り、畳をフローリングに張り替え、床暖房等、かなりリフォームしてくれているので、当面は100万単位の大きなお金がかかる事は無いと思います。また10年位で繰り上げを返済を使いローンの半分位を返済して、二世帯建て替え（親からの援助は無し）を検討しています。

今現在も築40年位の土地が小さい持ち家（ローン返済済み）に住んでおりますが、今回は売り主さんの都合で売却が間に合わなそうだったので、とりあえず賃貸（家賃８～９万程度かな？）に出して、建て替えのタイミングで一回仮住まいしたのちに売却（地価が現在より20％程度ダウンしたとして１０００万位）しようと思っています。
ただこちらも古い家なので、今までは壊れることもなく大丈夫でしたが、賃貸の収入は修繕積立でプールしておきたいなと思っております。

10年位で建て替え、ローンの組換えを考えているので少しでも当初の負担が少ない変動で繰り上げ返済しながらサクサク返した方がいいのか、多少月々の支払いが増えてもある程度の部分を固定にしておきながら変動金利の部分を繰り上げしていくのか？悩みどころです。

水曜日には契約をするので、「自分だったらこうするけど」とかいい知恵がございましたらご提案いただければと思います。

ちなみに家族構成は
私（38歳）　年収420万円
妻（37歳）　来月から復職　産休前は450万円、時短勤務になるので年収350万前後？
子供（1歳）です。

　

[332] mixiユーザー 01月26日 01:37

今の日本は景気低迷日銀オワタ
ガソリン値下がり金利も最低サイテイ金利
当分上がる気配なし
変動で安心だわ

[333] mixiユーザー 01月26日 20:31

>>[331]
変動で問題ないです。
金利が上がりそうになったら固定に乗り換えればいいと思います。

時短勤務ってボーナスかなり減らされますよー。
奥さんの年収200万ぐらいに見ておいた方がいいかも。

[334] mixiユーザー 04月10日 09:35

先ほど速報で15年ぶりに日経平均株価が2万円台に回復したと放送されました。住宅ローンの金利にどう影響を与えるのか、ぐんと上がっていくのか、もうしばらくは現状のままで行けるのか気になりました。

[335] mixiユーザー 04月11日 11:56

>>[334]
財務省的にはインフレターゲットを達成する前に金利が上がっては困るし、
日銀ともそこはコンセンサスができてると思うので無理をしてでも低金利は
維持する方向で動くんじゃないかと思っています。
今の状態では株価はあまり関係ないかも？

[336] mixiユーザー 04月11日 12:33

>>[335]
コメントをどうもありがとうございます！速報でしたので急に心配になりました。金利が上がっては困るのですが心配しすぎてもよくありませんね。今後も見守っていきたいと思います！

[337] mixiユーザー 04月12日 03:26

日銀が急激に金利を上げたらどうなるか？

住宅ローン不良債権続出→経済破綻者続出→生活保護者続出→歳出増加

これが果たして、正しい金融政策といえるのか？

こんな観点からも政治を考えるべきだと思う

[338] mixiユーザー 04月12日 04:33

住宅ローン救済もさることながら、やはりメインは国家財政の話しになろうかと思います。
昨年のムーディーズなどの日本格下げも財政債権の不確実性を理由にしていますね。
格下げの時は金利がやばいか？と思いましたが、日銀の買い支えで低金利は維持されています。

日銀の掲げるインタゲ２％の意味を正確に理解する必要があります。
もし、「正常に」インフレ率が２％になったとすると、貨幣価値が下がる＝国債が実質目減りします。
0.98の10乗を電卓で計算すると約0.8になります。つまり1000兆円を超える既存の国債が
現在価値で言えば10年で800兆円程度まで目減りするのですが、安倍政権はこれを目指しているのです。
（この場合、借金も目減りすますが、預貯金も目減りするのでご注意）

但し、今のところは正常にインフレ率が上がって（＝貨幣価値が下がって）いませんので、
目指す結果になるかは不明ですし、さらには不測の事態になる可能性もあります。

住宅ローン金利はあくまで副産物ですが、ここを理解しておくと何を監視しておけばいいか
分かるのではないでしょうか。
変動金利が自己責任とはいえ、一言で簡単に片付けられることじゃないですよね(^_^;)

[339] mixiユーザー 04月12日 05:10

>>[338]

がすおさんの分析を拝読していて、思ったのは、
「いつでも引越しを考えろ」
って事ですよね。

貸借対照表において、デフレ自体に「建物１０００万、借入金１０００万」でもって、インフレになった時に、「建物２０００万、借入金９５０万」となったとしても、それは売却すればインフレの効果を発揮したといえるかもしれませんが、売却しない場合には、借入金９５０万の借金を返済しないといけないので、意味がありません。

また、インフレ率に比例して、賃金が上がればいいですが、もしインフレ率に賃金上昇率が追いつかない場合には、日常消耗品に対してそれだけ生活費がとられてしまうので、住宅ローン返済における割合がそれだけきつくなります。

こうなると、インフレになったら引越しだと思うしかなく、もしインフレ率に不動産価格上昇率が追いつかない場合には、破産するしかない事態も考えられます。

そうなると、かくなる上は、
「今もし賃貸で住んだ場合には、いくらの家賃の所にすまないといけないのか？」

を考えながら、もし賃貸の方が安いと思うなら、債務超過になっていない場合には、不動産を売却する。

もし、賃貸の方が高いと思うなら、そして、固定金利にしてもそっちが安いと思うなら、固定金利にするとかって言う選択肢にした方が、後であきらめもおつくのかなとか考えてました

[340] mixiユーザー 04月12日 05:36

>>[339]
いえ、不動産の転売については考えていませんね。
「正常に」と書きましたが、つまり物価はあがるけど給与収入も増えることを
そのように表現しました。国家で言えば額面の歳入が増えることになります。
で、現在は正常でない、ということです。説明が足らなかったようで申し訳ありません。

[341] mixiユーザー 04月12日 06:06

>>[340]

がすおさんの説明だと、

「デフレ現在」　収入３０万、税金や生活費など　２３万、ローン返済７万、
「インフレ後」　収入３５万、ローン返済７万、インフレによるローン返済上昇額１万

としても、税金や生活費などに２７万残るから、デフレ現在よりも４万増えているんだから、大丈夫だろって推測だと思うのですが、税金や生活費が２３万から２８万に上昇したらどうなるんですか？って懸念があります。

今現在製造業の賃金はドンドン上がっているそうですが、社会保障関連の労働者の賃金はドンドン削られています。

こうなると、インフレだとしても、介護職や医療で仕事をしている住宅ローン加入者は、どうするんだって言う話にもなると思います。

[342] mixiユーザー 04月12日 06:11

>>[341]
そうではないのです。
個人個人の昇給具合や好不況など僕が論じれるはずもありません。
不動産価格も立地条件によって様々なので議論の対象外です。

あくまでこのスレの「固定金利？変動金利？」に沿って話をしています。

[343] mixiユーザー 04月12日 06:34

>>[342]

そうなると、がすおさんの主張は変動金利のままで行けって事ですよね？
固定金利にしてしまったら、「デフレ」の時に痛手を被るが、変動金利という事は、経済に応じて変動するんだから、金利が上昇すれば賃金も上昇するだろうし、金利が減少すれば、賃金も減少するだろうという事ですよね？

[344] mixiユーザー 04月12日 06:43

>>[343]
今は変動金利が低いけど、将来上昇するのなら史上最低レベルの固定金利に
乗り換えたいが、そのタイミングはいつか？というのが共通の関心事かと思っていました。
新規の借り入れについても、今後金利がどうなるかが関心事でしょう。

その金利上昇のトリガーについて考察したものです。

[345] mixiユーザー 04月12日 09:21

>>[344]

トリガーを考えるなら、「頭と尻尾はくれてやれ」という為替の法則よろしくやればいいと思います。

どういう事かというと、私の金利見直し時期は、半年に一度です。
その更新時期に、金利が上昇したら、固定金利を組みます。
上昇→下降→下降　となったらどうするんだって懸念はあるかもしれませんが、それを言うなら、
上昇→上昇→上昇　となったらどうするって言う事にもなると思います。

今は低金利時代なので、上昇→下降→下降　となったとしても、固定２％台なら、固定１％時代が来たとしても、差額は１％。１０００万の借金残高からしても、月９０００円程度の話。月９０００円は大きいですが、急上昇して数万も変化する事を考えれば、リスクヘッジと言えるのではないでしょうか？

[346] mixiユーザー 04月12日 09:55

>>[345]
仰る通りと思います。あまり過敏になる必要はないでしょうね。
ただ、金利上昇の要因を見極めることが大事なので書いた次第です。

ちょうど2年前に、このスレの116に「金利は上がらない」と書きましたが
その理由は実は先に書いたのと同じです。

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